业内时评:中冶置地甩卖南京地王背后转型逻辑
分拆与甩卖，已成为当下中冶置业南京下关地王1号地的最佳注解。
5月30日，中冶置业母公司中国中冶发布公告称，中冶置业持有的南京金名城置业有限公司(以下简称“金名城置业”)100%股权及项目公司对其22.02亿元的债权，以25.39亿元对价转让给北京龙湖中佰置业有限公司。
金名城置业2014年4月4日成立，成立至转让时间尚不足两月，盈利为零，主要资产是其持有的中冶置业南京地王1号地一部分。实际在5月29日，中冶置业挂牌转让金名城置业、南京港鸿置业、南京五道口置业、南京证大三角洲置业和南京证大宽域置业五家公司100%股权及相关债权，港宁置业和龙江湾置业40%股权的消息便已对外公开。
除了分拆南京地王1号地回笼资金外，退出基础设施和保障房建设、摘得天津双料地王代表的“两退一进”政策也频频发力。一切的背后，是中冶置业意图从持续4年不堪重负的开发状态中抽身，全面回收资金开展全国重新布局的理想逻辑。
但理想和现实，似乎仍有不小的距离。
抛地回钱
从金名城置业的成立和转手短暂的周期来看，中冶置业开始为这家公司赋予的使命便无比单纯：分拆地王，转让股权，回笼资金。
按照中国中冶方面的预计，上述五公司股权转让一旦全部实现，公司将获得约1.55亿元人民币净利润。时间再向前推至3月，中冶置业同样通过挂牌将其持有的港宁置业和龙江湾置业另外60%股权转让给深业集团，将南京立方置业有限公司100%的股权转让给上海(楼盘)证大，中冶置业从中获得2.64亿元净利润。
一度有传言称，中冶南京地王1号地将分拆成20余个资产包陆续挂牌转让。这样的理论不难找到支撑。
中国中冶原董事长经天亮在去年8月底公开表示，中冶置业此前拍下南京下关滨江1、2、3号地块，后南京国土局7月终止下关滨江项目2号地块出让程序。公司决定放弃1号地发展，仅主力开发2号地。近期中国中冶公告也指出，由于1、3号地块整体开发体量较大，项目开发周期较长，将优先集中力量推进3号地块开发。
从风光进入到拆迁缓慢再到失意退出，中冶置业急于摆脱目前深陷南京的局面。来自中国中冶2013年年报显示，到2013年底，南京下关滨江项目已投入金额达到222亿元，但收益却相对惨淡。
记者拿到的一份中冶置业董事长刘福明内部讲话的材料，刘福明表示，南京下关滨江项目投入巨额资金，巨额带息负债没有产生效益，导致公司资金周转缓慢，成为公司首当其冲亟需解决的难题。中冶集团已连续三年被国资委列为特别监管企业，“负债额度大，经营压力和风险高，面临十分困难的局面。”
母公司中国中冶，也难对中冶置业有强力资金支持。到2014年3月底，中国中冶实现净利润11.1亿元，同比上涨6.6%，但经营活动产生的现金流量净额却是亏损-86.32亿元。
由此，南京地王1号地分拆转手的命运已然注定。为了回收资金缓解压力，中冶置业还有更多事情在做。此前召开的中冶置业2014年工作会议上，刘福明指示，下阶段重点是获取优质二级开发用地。2014年要全面解决历史遗留问题，抓好南京下关1号地收尾和“两退”项目，确保资金回收。
2013年9月中旬到10月中下旬期间，刘福明更是多次到南京督阵解决下关滨江项目资金回收工作，在南京当地的工作时间累计近 30天。其他班子成员也奔赴唐山、石家庄、珠海等多地落实退出基础设施和保障房建设的“两退”工作，推动资金回收工作。
重新布局
强力推进资金回收，除了扭转紧张的资金链条，中冶置业还在谋划着从南京抽身后，全国范围的重新布局。
一份中冶置业对标保利、中化方兴等知名房企的报告，指出中冶置业存在的三大问题：基础设施和保障性住房项目占比过大，回款速度慢，投资利润率低，严重降低资金使用效率；二是土地储备布局严重失衡， 大量资金过度集中，存在很大风险。同时，未来 2-3 年可供快速开发的净地数量极少，几乎丧失了可持续发展能力；三是资金压力大，财务成本高。
这些问题，显然成为中冶置业实现野心的拦路虎。中冶置业内部的战略目标是，进入全国房地产企业销售排名前 50 强，央企房地产前10 强。为实现目标，未来几年中冶置业须达到房地产销售收入超 200 亿元，年利润总额 20-25 亿元，可供快速开发的土地储备保持在年均 400-500 万平米(一线城市不低于 150 万平米)
如此看来，退出南京地王部分土地后，中冶在拿地方面要做的还有太多。按照中冶置业的发展思路，从前期占比较大的基础设施项目和南京地王中解放出的资金，将以资本回报率为投资依据，用到“刀刃上”，把视线转到经济效益更好、抗风险能力更强的区域把钱，加快优质土地储备步伐。
哪些地方将是中冶置业眼中风险可控，利益更好的选择？按照中冶置业2012年便确定的“两退一进”的经营策略，将积极进驻北京、天津、珠三角等区域获取二级开发项目。2012年7月中冶置业以22亿元价格获取北京旧宫绿隔A1地块项目。而当年，中冶置业在天津更是考察天津师大地块、水上公园地块等20余个重点项目。
如今，手头宽裕的中冶置业，果然在天津土地市场如愿以偿。2014年5月28日，中冶置业以49.49亿元底价夺得天津“新八大里”首宗地块“七里”，该地块位于天津中心城区，总建筑面积35.35万平方米，折合楼面地价约14000元/平方米，成为天津年内总价和单价的双料地王。
告别南京地王，又迎来又一个新地王。从此次底价摘得天津地王，以及近日热炒的京津一体化利好，吃了教训寻求转型的中冶置业，似乎比之前走得谨慎了一点。但按地块出让要求，中冶置业的整合企业资源和商业运营能力也将迎来不小的挑战。
市场之中，也不乏质疑声在。易 居中国执行总裁丁祖昱表示，中冶刚在南京退地，这会又在天津拿下地王。尤其是南京市场如此之好却在去年放弃，今天市场进入调整却还大胆杀入众人都担心的天津，央企真让人看不懂。
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