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全国总价地王亚运城降价超3成降价潮蔓延广州楼市

https://www.biud.com.cn 2014年06月03日08:36 家居装修知识网

编者按

传统的广州楼市旺季没有旺起来，正如一个没有粽子的端午节，令人若有所失。而同时，广州以外的国内多地楼市，也都在这炎热的季节中萎靡着。

据某研究机构最新发布的一份报告显示，2014年5月，中国100个城市(新建)住宅平均价格为每平方米10978元，环比上月下跌0.32%。这是2012年6月以来百城房价首次环比下跌，在此之前，百城住宅均价已经连续环比上涨23个月。

具体到部分城市来看，在广州，继万科番禺刚需大盘降价三成开售后，全国地王亚运城于端午节前突然降价三成；在北京，首批自住型商品房项目即将摇号入市，而5月新建住宅签约套数同比、环比均明显下降，库存达到2013年1月以来的最高点；在南京，5月新房均价环比下跌1.36%，创十大重点城市最大跌幅。

业内人士认为，随着知名房企先后加入到降价阵营中，未来或将有更多中小房企被卷入，带来的则是供需格局的生变。

每经记者区家彦发自广州

广州楼市降价潮进一步蔓延。

继《每日经济新闻》上周报道万科番禺刚需大盘降价三成开售后，记者注意到，包括雅居乐在内的部分知名房企也加入到了降价阵营中，全国地王亚运城于端午节前突然降价三成。

易居中国执行总裁丁祖昱表示，5月楼市呈现旺季不旺的态势，随着淡季来临，市场存在进一步走弱的可能。对于企业来说，通过积极的营销手段和价格策略促进销售将是可行之策。

降价潮蔓延/

5月31日，早上9点，35度的高温丝毫没有影响到购房者的热情，在位于广州番禺市桥的知名刚需盘雅居乐君域公馆销售中心内，已经挤满了数百名准买家。

据悉，雅居乐君域公馆此次推出约200套洋房，户型为79~130平方米的两至三房。此次新货销售均价约为12000元/平方米，部分户型最低售价仅为10700元/平方米。《每日经济新闻》记者查阅网易房产数据中心获悉，该项目最近一个月的网签均价为15992元/平方米，这意味着，此次销售均价较前期降幅接近25%。

在售楼中心，刚购买了一套124平方米三房的购房者佩薇向记者表示：“项目在去年开盘之时，带装修的售价一度达到19000元/平方米，虽然此次推出的是毛坯房，但12000元/平方米的售价接近周边的二手盘，因此毫不犹豫地出手”。

“由于我们的项目只剩下尾货，因此这次希望通过优惠定价带动销售清盘。”雅居乐一位内部人士向记者表示。据其透露，雅居乐君域公馆在推货当天售出近九成。

与雅居乐君域公馆相比，同处于番禺的超级大盘亚运城降价显然给市场带来了更大的震撼。这个总地价高达255亿元的全国地王项目——山海湾于5月 31日推出70套130~160平方米的低密度大户型特价户型，均价仅为10000元/平方米，较项目去年15000元~16000元/平方米的售价降幅超过30%。

降价对销售的拉动作用显著，《每日经济新闻》记者从开发商处了解到，亚运城该批特价户型在短短3天时间内，70多套房源便销售大半。

此外，万科位于黄埔区的刚需大盘万科金色梦想于端午节期间推出264套65~94平方米的两至三房，销售均价约为13000元~14000元/平方米，较该盘近半年15500元/平方米的均价降幅超10%，该批新货在开盘当天也被一扫而光。

“如果说此前只是个别项目有降价的行为，现在降价潮可以说是有蔓延的势头。”克而瑞广州研究咨询执行总监曾英杰向记者表示。

旺季“不旺”/

尽管5月是广州楼市的传统旺季，但市场没有回暖迹象。根据房王网数据中心统计，2014年5月 (5月1日~5月28日)，广州十区一手住宅合共网签5090套，环比下降2.6%，同比下降31.8%；成交面积584455平方米，环比下降 0.7%，同比下降29.6%。

“在这一轮降价潮中，市场压力逐渐从库存积压严重的二三线城市传递至一线城市，随着一线城市今年以来成交持续低迷，库存压力也逐步显现。”中原地产项目部总经理黄韬说。

克而瑞研究中心统计发现，2012年广州一手住宅平均月成交面积为97万平方米，今年5月广州楼市的成交面积约为65万平方米。与之相对的是，截至4月底，广州可售存量面积为846万平方米，按照今年月均约60万平方米的成交面积计算，存量消化期上升至14个月。

记者从广州市房管局网站获悉，截至6月1日，番禺、花都、南沙三个区域的可售商品房套数分别高达13480套、11201套、7532套，如果按照上述区域4月份的网签成交套数计算，这三个区的存量去化周期分别为14.6、15.7和24.9个月，库存压力愈加明显。根据搜房网统计，随着广州楼市即将进入下半年推盘高峰，6月份预计将有47个楼盘推出新货，库存压力将进一步加大。

曾英杰告诉记者，“以价换量”已成为各大房企的共识，由于大房企降价意愿坚决，未来还将导致中小型房企加入降价大军。

“虽然未来几个月市场仍然存在压力，但由于5月的成交量已经大幅低于2012年的月平均成交量，即便市场还有一定的下探空间，但比较有限。随着大型房企纷纷大力度促销，价格的下降有望刺激购房者重新入场，并带动成交量出现回升。”黄韬认为。

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北京楼市

首批自住房入市在即北京楼市现“冰火两重天”

每经记者王杰发自北京

据悉，金隅嘉业与恒大地产旗下的首批自住型商品房项目将在本月摇号入市。在市场普遍观望的情况下，这无疑将继续挤压刚需商品房的空间。

与普通商品房成交量下滑形成对比的是，北京的豪宅市场如6月初的天气一样“火热”。

阳光100置业集团常务副总裁范小冲在接受《每日经济新闻》记者采访时表示，自住房与商品房客户有所交叉，会分流一部分刚需客户。这种格局让“市场归市场，保障归保障”，“高端市场可以通过征收更多的税，让其更好地发展。”

“实质性降价”将来临？/

据中原地产市场研究部提供的数据显示，北京5月新建住宅签约套数为5336套，同比、环比均明显下降。库存达到77085套，是2013年1月以来的最高点。而本月的入市量将继续维持高位，预期上市项目达到35个，供应量将再次明显上涨。

“6月作为上半年最后一个月，为了完成年度任务，很多企业都会在本月增加开盘量。”在中原地产首席分析师张大伟看来，随着资金压力的增大，乐观的开发商逐渐减少。购房者则因为自住房供应增加，观望情绪浓厚。

链家地产市场研究部张旭表示，5月份市场没有回暖迹象，尽管供应量增加，但几乎没有带动成交。目前来看，观望周期还在继续，市场陷入低迷，价格下行压力较大。“从1~5月的总供销比数据来看，2014年供销比出现逆转，变为1:0.7。”

张旭认为，当前价格处于稳定止涨阶段，随着库存的不断积压，开发商加紧出货的压力将越来越大，多种促销手段不断上演。从之前的低价开盘，预存优惠到目前的“零首付”等营销策略，都难以撬动观望的刚需，市场胶着状态继续。在本轮促销过后，如果市场情况没有明显改善，预计“实质性降价”将会真正来临，“以价换量”或会重演。

张大伟表示，在自住型商品房、信贷等多方因素的冲击下，供需双方的市场预判已经出现转向，购房者观望情绪增多，而房企“让利跑量”心理渐占上风，供需格局已经悄然生变。

豪宅市场有望放开限购/

上述机构统计数据显示，4月份，北京成交价格超过10万元/平方米的顶级豪宅共签约4套，而去年全年，仅有21套住宅的成交均价突破了10万元大关。

截至5月27日，成交均价超过10万元的顶级豪宅有5套。从区域分布来看，北京顺义、通州、大兴、房山等区域均有高端别墅项目新盘或加推项目入市。

中原地产市场研究部统计数据显示，2013年以来，北京土地价格在5万元/平方米以上的地块已经超过10块，其中夏家胡同地块、孙河地块、农展馆地块已经开始动工，预计下半年入市，预售价格将在10万元/平方米以上。

范小冲表示，当前，部分豪宅项目在降价，另外，由于总量较小，因而数据变化显现较快。

全国房地产商会联盟执行主席、住建部住房政策专家委员会副主任顾云昌告诉记者，由于限购的存在，目前的豪宅成交量并不是很大。高端市场有其相应的需求，随着供求关系的平衡，限购市场也会放宽。

亚豪机构副总经理任启鑫分析，在房企、市场、政府的三方博弈下，未来北京“低端有保障、中端有市场、高端有控制”的三元格局正在加速形成。

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南京楼市

5月南京楼市领跌成交量创近3年来新低

每经记者查道坤发自南京

在经历了3月、4月楼市价格上涨占据全国榜首的位置之后，5月的南京楼市遭遇滑铁卢。据中国指数研究院统计数据显示，5月南京新房均价环比下跌1.36%，创十大重点城市最大跌幅。

与此同时，成交量也创造了3年以来的新低。据南京网上房地产统计数据显示，截至5月31日，南京新房5月共成交5040套，同比下滑近四成，环比微降近两成。与此同时，5月6248套的认购量与4月的认购量相比减少了1399套，降幅也近两成。

房价两年来环比下跌

南京房价从巅峰到谷底，只用了两个月的时间。

据中国指数研究院统计数据显示，5月南京新房均价环比下跌1.36%，创十大重点城市最大跌幅，这也是自2012年5月环比连涨以来，近24个月首次出现环比下跌。而第一次下跌，就直接跌入谷底，领跌全国十大重点城市，排在最后一名。

此外，南京365地产家居网尚数据监控中心南京楼市10大板块113家主力在售楼盘价格追踪发现，有96家楼盘与上月或上一次推盘相比，价格均没有涨跌，占比达85%左右。

据《每日经济新闻》记者了解，在96个零涨幅的楼盘中，不乏招商、万科和保利等品牌房企的身影。其中位于江宁板块的保利梧桐语项目，去年底开盘的12幢、27幢，销售均价为11588元/平方米，今年4月17日开盘的28~30幢开盘均价并没有出现任何变化。

有价格出现零涨幅的，也有价格出现大幅降价的。位于南京城中板块的中城国际广场项目日前开盘，该项目在5月底6月初加推50~90平方米毛坯公寓房源，而均价从此前的28000元/平方米降至24000元/平方米。

对此，房地产行业专家李智对《每日经济新闻》记者表示，“南京楼市出现价格调整，在市场不景气的情况下，开发企业让利跑量属于正常现象。目前房贷持续收紧，楼市观望气息也比较浓，开发商压力较大，这种情形之下开发商必然会转变策略。”

交易量下滑明显

虽然开发商采用了以价换量的方式，但似乎并未能如愿。5月，南京楼市成交量也创造了3年以来的新低。据南京网上房地产统计数据显示，截至5月 31日，南京新房5月共成交5040套，同比下滑近四成，环比微降近两成。与此同时，5月6248套的认购量与4月的认购量相比也减少了1399套，降幅也近两成。

对此，南京市住建委相关人士表示，5000多套的成交量折算到每天不足200套，这一水平从南京的城市规模来看，似乎有点偏少。按正常的市场年份统计，平均每天的新房成交量在250套到280套之间，市场最冷的时候也有100套出头。不难看出，从今年第二季度以来，楼市交易量下滑速度比较明显。

“从成交量总体来看，南京楼市库存还算合理，当然相比2013年成交量下滑比较大，但是今年市场不如去年好，这也是不争的事实。成交量的下滑是市场多种因素造成，并且今年南京楼市的价格已经没有上涨的动力，房价继续下跌成为接下来几个月南京房价的主要走势。”房地产行业专家张建初对《每日经济新闻》记者说。

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房企动态

中冶下关地王分拆1号地块龙湖25亿接盘首进南京

每经记者查道坤发自南京

5月28日，中冶置地在天津以49.49亿元的底价拿下双料地王，引发业内关注，两天后的5月30日，与“地王”一词相关的中冶，又有了新动作。而这一次，涉及的则是近年来进展颇为不顺的南京下关地王。

5月30日，中国中冶宣布，公司拟将旗下多个子公司股权通过公开挂牌方式进行转让。其中，鼓楼区江边路以西、北至建宁路、南至公共路、东至大唐东路，占地总面积超4.58万平米地块转让给龙湖集团，作价25.39亿元。这也是龙湖地产首次进入南京市场。

下关地王被正式分拆

在2010年及2012年两次出手拿地之后，南京下关区1号地、2号地和3号地被连为一体，中冶置地以256.54亿元的代价，当上了下关最大的“地主”。

在2012年南京下关地王闲置被《每日经济新闻》报道后，该地块随后举行了盛大的开工仪式，不过在开工仪式三天后，该地块再次陷入闲置状态。

对于1号和3号地块，中国中冶在去年下半年发布公告称，将优先集中力量推进3号地块的开发，并在1号地块开发中寻求引入战略合作伙伴。

今年2月，根据上海联合产权交易所公告显示，南京龙江湾置业有限公司、南京港宁置业有限公司、南京立方置业有限公司被评估作价29.7亿元公开转让。公开资料显示，这3家公司全部是南京临江老城改造建设投资有限公司(以下简称南京临江投)的全资子公司，而中冶置业持有南京临江投98.52%的股份。

2月17日，上海证大地产发布公告称，拟以最高代价11.94亿元，收购南京立方置业有限公司，该公司为南京临江投全资子公司，旗下有一幅土地，编号为09-09地块，系中冶南京1号地块的一部分。

3月7日晚间，上海证大公告称，公司以9.023亿元的代价竞得中冶南京地王其中一家子公司南京立方置业有限公司100%股权。同时根据上海联合产权交易所公告显示，南京龙江湾置业和南京港宁置业各60%股权亦以底价20.68亿成交。

随着这三家公司的股权被出让，也就意味着，中冶下关地王被正式分拆。

龙湖地产首进南京

对于1号地块的分拆，并未随着三家公司的股权转让而告终。5月30日，中国中冶宣布，公司现拟将旗下多个子公司股权通过公开挂牌方式进行转让。

公告显示，此次转让的股权包括港宁置业和龙江湾置业剩余的40%股权以及南京金名城有限公司、南京港鸿置业有限公司、南京五道口置业有限公司、南京证大三角洲置业有限公司和南京证大宽域置业有限公司100%股权及相关债权。

其中，龙江湾置业对应地块为05-01地块，占地总面积约为18760平方米，40%股权标的评估值为6亿元。港宁置业对应地块为05-10地块，占地总面积为25372.72平方米，40%股权标的评估值为7.79亿元。标的评估值为25.39亿元。

金名城置业旗下6幅地块，占地总面积为45825.25平方米，标的评估值为5.66亿元。五道口置业旗下3幅地块，占地总面积为26901.54平方米，标的评估值为10.53亿元。三角洲置业旗下两幅地块，占地总面积为15234.36平方米，标的评估值为9.71亿元。宽域置业对应地块为 07-04地块，占地总面积为18481.6平方米，标的评估值为7亿元。

其中，金名城置业旗下6幅地块，占地总面积为45825.25平方米，作价25.39亿元，转让给龙湖集团，这也是龙湖地产首次进入南京市场。

对于这幅商住混合地块未来将要打造何种项目，龙湖地产并没有明确表示。对此，南京房地产开发建设促进会秘书长张辉表示，“龙湖地产很可能将在这幅地块上打造总建面38万多平方米、商办为主的龙湖天街系列产品，后期或将建成滨江外滩超级城市综合和地标项目。”

不过，房地产行业专家张建初对记者表示，“1号地块被分拆，除了龙湖地产接盘一幅地块之外，其余几幅也将引进新的战略投资者，余下的几幅地块全部出让之后，下关地王的启动工作也将会正式开始。”