“限购”变“限降” 北京土地市场或回暖
2014年5月份，北京土地市场降温明显，仅5月6日成交四宗，后无新地入市。北京市土地整理储备中心交易结果显示，截至6月3日，2014年北京土地成交量为88宗，其中，经营性用地53宗，商品住宅用地30宗。土地出让总额达1114.54亿元，2014年成为北京土地市场最快突破千亿大关年份。
不同城市的土地市场出现分化，一二线城市市场热度较高，三四线城市市场不容乐观。中国指数研究院5月8日发布了万科、保利、龙湖等15家标杆房企4月拿地情况。统计显示，15家房企4月共成交土城11宗，较上月减少15宗，拿地的区域主要集中在一、二线城市，其中在一线城市拿地4宗，在二级城市拿地7宗。
部分城市由“限购”转变为“限降” 土地依赖度或成主因
5月23日，杭州市物价、房管部门联合出台规定，凡是房企降价超过备案价格15%的，将无法进行网签，需要重新报备价格。不少业内人士认为，限制网签的行为实为限制开发商降价。虽然杭州市物价局等相关部门随即通过媒体解释称，上述要求是规范商品住房销售价格申报备案行为，并非禁止降价，市场仍将此规定解读为“限降令”。
相同于杭州“限降令”，5月以来，各地政府微调政策进行“救市”的消息不断传来。5月20日，安徽宣城公积金贷款额度上调至30万元；5月26日，安徽芜湖出台新政，允许二套房申请贴息贷款、支持外地人用公积金贷款购房……
同策咨询研究部总监张宏伟认为，杭州“限降令”的出现，以及各地政府微调政策的出台，是地方对土地财政的依赖使然。从土地财政依赖度的角度来说，今年以来尤其是二季度以来土地出让收入的减少直接诱发地方政府的阶段性土地财政危机，而地方土地财政危机则成为诱发杭州“限降令”出现的主要原因。从经验来看，土地财政依赖度越大的城市，其首先放松限购政策的可能性就越大。当前，尽管部分城市相关部门已出面辟谣，但是总体来言，“研究放宽限购政策”或许成为相关部门短期内摆脱这种还债的险局的探索之路。
同策咨询研究部数据显示，以45个楼市限购城市2013年土地财政依赖度（土地财政依赖度=城市土地出让金/城市一般性财政收入*100%）来看，其中土地财政依赖度较高的（超过80%）共13个城市，依次是杭州、佛山、南京、长沙、三亚、合肥、福州、昆明、济南、徐州、宁波、温州、成都，其中，杭州、佛山、南京、长沙4个城市超过100%，杭州为45个楼市限购城市的土地财政依赖度最高的城市，土地财政依赖度高达156.4%。
国土部门有意控制推地节奏 土地市场沉寂为暂时现象
2014年二季度北京土地市场却未延续一季度的火爆，目前暂时沉寂。据统计，自5月6日，北京有4宗经营性用地成交后，至今再无土地成交。截至目前，北京土地供应已“断顿”约20多天。目前北京市土地整理储备中心网站，“经营性用地出让公告”、“正在交易的经营性用地”栏目中，已经没有任何地块信息。北京市土地整理储备中心所有挂出出让公告的经营性用地都已完成交易，暂时无新地上市，但即将入市的土地达34块，更有东城、海淀、朝阳等区域的优质地块。
对此，某机构北京房价测评中心认为，一方面，北京楼市从年初以来已出现降温迹象，开发商预期也显现明显分化，在现阶段推地或难有高溢价，国土部门有意控制推地节奏可保证后续土地出让收入。另一方面，今年前四个月，北京土地市场总体供应和成交都较往年大幅增加，即使后续推地节奏趋缓，完成全年供地计划的也不会很大。
业内普遍认为北京市场未来依旧火热，土地市场交易沉寂，只是受北京土地市场供应“断顿”影响，为暂时现象，未来北京房地产市场依旧会持续平稳发展。
有业内人士表示，供应减少是国土部门主动调整土地入市时机。在北京的房企都感觉一‘地’难求，即使是市场波动期，有些房企的拿地热情还是不减。一旦土地市场再次开闸，还将会看到土地成交的火热局面。
大量土地即将入市 未来北京市场依然看好
北京土地市场最近的一次交易为5月6日北京天恒房地产股份有限公司以19.1亿元竞拍的大兴区西红门镇F3其它类多功能用地，起拍价为10.3亿元元，溢价率高达85.4%。
复地集团副总裁北京公司总经理朱文焱看好北京市场未来发展，认为虽然北京市场目前已经进入下行通道，但还是会微涨或滞涨，不会大跌。根据市场波动规律，三四季度市场将变好，复地不会放弃在北京拿地。
中原地产市场总监张大伟也表示，从目前来看，房企对北京等一线城市的土地依然渴求，相比较三四线城市看得见的风险，北京等一线城市目前需求总量仍然很大，即使出现调整，幅度也不会很大，对房企的影响有限。
北京市土地整理储备中心资料显示，北京土地市场即将入市地块包含居住、商服及综合、旅游用地总计34宗。但是，根据我国土地招拍挂的程序规定，土地出让公告必须在招拍挂开始前20日发布，挂牌交易时间不少于10日，这就意味着，从发布土地出让公告到土地成交，至少需要30天的时间。因此从目前来看，北京土地市场新的地块成交，最早也要到6月底。
同时，近日北京市国土资源局公布了2014年度第一批拟供应的商品住宅和商服用地目录，总计80宗，土地面积约1046公顷。其中，商品住宅用地48宗，商服用地32宗，分别占计划供应量的62%、78%。
根据房企反应以及市场分析，业内普遍认为北京土地市场下半年仍将平稳并回暖，北京市场依然被看好。（王羽 田恩开 宋金煜）
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