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南京房价下降底线何在购房人和开发商“深度博弈”

https://www.biud.com.cn 2014年06月03日17:56 家居装修知识网

　　中新网南京6月3日电 (杨颜慈)就在南京楼市转冷之际，开发商纷纷借端午假期降价促销，但南京购房者对于开发商的降价行为似乎并不买账。端午小长假期间，南京楼市相当低迷，认购量仅为去年同期的1/4左右。人们期待房价的进一步下跌，而开发商的降价底线在哪，房价究竟能降到什么程度，自然成为了购房人高度关心的话题。

　　五月南京房市遭遇“滑铁卢” 领跌全国

　　南京房市的“虚火”终于在5月隐藏不住了，据中国指数研究院统计数据显示，5月南京新房均价环比下跌1.36%，创十大重点城市最大跌幅。南京楼市自2012年5月环比连涨以来，近24个月首次出现环比下跌。而第一次下跌，就直接跌入谷底，领跌全国十大重点城市。

　　与此同时，南京房市的成交量也创造了3年以来的新低。据南京网上房地产统计数据显示，截至5月31日，南京新房5月共成交5040套，不仅同比下滑近四成，而且环比也大降近两成。认购量仅为6248套的，与4月的认购量相比减少了1399套，降幅近两成。

　　开发商尽管在五月推出了精装改毛坯、特价房、优惠车位等多种优惠，但并未能有效刺激购房人。购房者观望情绪高涨，盼望房价进一步下行。

　　降价空间底线何在下降30%仍能保本？

　　尽管纷纷打出降价旗号，南京目前各楼盘的优惠却显得“尴尬而暧昧”。目前并未有太多楼盘敢于真正“降价”，还是以变相的优惠为主：1万享3万、精装改毛坯、买房送8万元车位抵用券……由此可见，相比于周边城市的大幅降价，南京楼市仍有降价空间。

　　对于房地产商的降价空间有多大，日前，中天城投和莱茵达置业两家房企的报告似乎透露了一些房地产商的“秘密”。

　　中天城投对旗下“贵阳国际金融中心一期商务区”项目可行性研究报告中指出“当金融中心项目销售均价下降15%时，项目整体销售净利率为10.83%，仍可实现盈利；下降32.93%时，项目仍能实现盈亏平衡”。

　　莱茵达置业的枫郡项目测算报告也指出，其销售均价下降15%时，项目整体销售净利率为6.39%，仍可实现盈利；当项目销售均价下降23.22%时，项目将达到盈亏平衡。

　　房产项目不同 “盈亏点”有差异

　　据了解，房地产项目的盈亏点测算涉及成本与售价。在成本上，不同项目的土地成本有很大的不同，建筑成本上高层、小高层及多层也有不小差别。加之各项目的售价及营销费用不一，回款情况难以把控。因此，不同类型项目(如住宅、写字楼)的盈亏点是有差异的。

　　对此，南京大学不动产研究中心主任高波指出，不同类型项目的盈亏点与利润率是有不同的，商业项目较住宅项目的波动更大。而且测算还必须考虑项目的销售情况，销售周期越长，财务成本也就越高。

　　对于总体利润状况，高波表示，房地产项目利润率的高低与拿地成本和建筑成本有关，“过去整个房地产行业的毛利率在30%左右，现在毛利率有所下降。但是降价20%左右，房产商也是可以不亏本的。”

　　不过，也有房地产业界研究人士认为，30%的说法或许低估了房地产商的利润空间，实则或可高达50%。

　　南京房价会不会大跌下降的幅度会有多大

　　对于未来的南京楼市，高波表示，“从成交量总体来看，南京楼市库存还算合理，成交量的下滑是市场多种因素造成。今年短期内南京楼市已经没有上涨的动力，但是总体还是处于较为稳定的状态，应该也不太会存在大跌的可能。”

　　但是开发商们则表示，购房者买涨不买跌的置业心理让开发商不敢轻易降价。“其实不是开发商降不降价的问题，而是降价之后能不能解决问题，这才是关键。”南京河西某楼盘的销售人员张梦林表示，“在这样的环境下，购房者的降价预期和开发商相差太远。你降九折，他希望八折、七折甚至更低，所以开发商降价也未必能解决问题。”

　　但是，6月“冲年中业绩”以及资金回笼的需求，使得不少南京开发商在这样的大环境中也不得不降价。

　　在这场市民盼降价、开发商期救市、专家称暂无必要救市的博弈中，本地政府是否会政策松绑或将直接影响下一轮南京房价的走势。江苏省房协房地产研究所所长李智表示，不少楼盘抢着青奥的时间节点推盘，若没有更多利好支撑，届时市场存量还会快速增加，这也将加大去化压力。李智说：“青奥会以后市场如何表现则重点取决于信贷和政策两个关键要素。”(完)