房地产市场“三期叠加” 上市房企负债率创3年新高

6月3日，中国房地产研究会、中国房地产业协会等发布《2014中国房地产年鉴》并举行新闻发布会。中国房协名誉副会长朱中一表示，目前房地产市场处在“三期叠加”时期，即增速换挡期、结构调整期、政策完善期，不存在崩盘的可能。而市场的分化也对房企的经营策略和盈利能力提出了更高要求，未来中小房企被淘汰将成为趋势。

房地产市场“三期叠加”

今年前5月，全国楼市成交量大幅下降，房价基本处于停涨或下降的状况。于是，房地产崩盘论开始蔓延。

“我不认同房地产拐点论、崩盘论。”朱中一表示，“房地产受宏观经济的影响很大。GDP增速从过去的10%以上下滑到现在的7.5%左右，没有人说这是崩盘。房地产稍有风吹草动就说是崩盘，这不客观。”

他认为，目前房地产市场是“三期叠加”，即增速换挡期、结构调整期、政策完善期。这表明房地产市场不会持续保持高增长趋势，未来增速会放缓；此外，限价限购等行政手段会逐步退出，长效机制的建立和市场化的发展会使得房地产市场更健康、更平稳。

华远地产董事长任志强也表示，今年房地产销售增速下降，但并不可怕。在城镇化推进背景下，房地产市场整体形势不变。借鉴国外经验，城镇化率一般达到70%后，城镇化进程才会趋于平稳。目前中国城镇化的快速增长必然带来房地产需求。

此外，由于供应资源匹配问题，人口向大城市集中的趋势，从过去十年到未来十年都不会变化。与此同时，中国家庭存在小型化的趋势，家庭户数的增加也会带来更多住房需求。这都是房地产持续发展的重要基石。

房企负债普遍偏高

中国房地产研究会、中国房地产业协会发布的《2014中国房地产上市公司测评研究报告》显示，2013年199家上市房企净资产收益率和总资产利润率均值两项指标仍处于自2009年以来的下行通道中，分别由上年的11.23%和5.21%下降至11.09%和5.15%，相比2009年则已分别下降了约6%和3%。这表明房地产行业的投资回报率在不断下降，房企的利润空间变窄。

测评报告指出，2013年房地产市场整体呈现出了量价齐升的基本态势，但是进入2014年，市场情况有所变化，房地产开发投资增速开始放缓，持续回落的住宅成交市场向房地产开发市场传递消极信号，房地产上市公司竞争压力不断增加，整体表现持续分化。

这从成长性指标来看，2013年，高成长性和中成长性企业阵营合计占比由上年的85%减少至48%，低成长性和弱成长性企业合计占比由15%增加至52%。此外，2013年各类型企业营业收入增长率均值都高于其自身营业利润增长率均值，普现“增收不增利”现象。

而重资产的房企负债普遍偏高，偿债风险很大。2013年，由于销售良好，企业普遍加大杠杆力度。从长期负债比率来看，房地产上市公司资产负债率均值和净负债率均值分别为65.81%和79.67%，同比上升0.95和16.96个百分点，均为近三年来最高点。

从短期负债比率来看，房地产上市公司流动比率均值较2012年下降34.58个百分点至190.15%；现金流动负债比率均值也由-0.06%下降至-7.75%。总体来看，行业负债水平仍处于历史高位。

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