万科合伙人4日急买逾12亿 已有海外野蛮人动手

为了顺利推进公司B转H的进程，在万科B（200002.SZ）6月4日停牌前的四个交易日里，成立伊始的万科事业合伙人已经买入逾12亿公司股票。

此前，万科B转H已经获得证监会批复，并于今年5月21日收到港交所上市委员会聆讯通过的函件。

值得一提的是，经过多日折价交易之后，当天，万科B收盘价终于报收在12.39港元的现金选择权价格之上，终盘报12.41港元。

对此，国泰君安研究员侯丽科表示，万科作为中国房地产第一龙头，其H股合理股价应为人民币12元，约合港币15元，对应2014年7倍PE。

“由于万科B目前股价仅为12.41港元，距其合理价格15元港币有近二成的上涨空间，我们预计，启用万科B转H现金选择权的投资者可能寥寥无几，万科B转H的进程预计将相当顺利。”侯丽科称，“而且，万科B转H可带来流动性改善，理应享受部分流动溢价，若万科后续入选主要指数成份股，亦将利好A股股价。”

而万科董秘谭华杰在日前举行的投资者交流会上亦表示，“郁亮总裁2013年所获薪酬，基本已经全部买成万科A股票。此外，2013年，公司几乎所有高管都进行了期权行权，行权价格明显高于目前的股价。”

此外，对于坊间传闻称“郁总女儿拒绝接受万科股票作为红包”一事，谭华杰并没有否认。“实际上，不仅仅是郁亮，公司高管团队的所有成员，前期期权行权后全部处于严重亏损状态。尽管如此，我们仍对公司有坚定信心。”谭华杰称。

2014年1月24日和3月10日，郁亮分别以8.66元/股、7.26元/股的价格在二级市场增持了200万股和100万股。其中，前者为股权激励认购股份、后者为增持，分别斥资1732万元和726万元。截至昨日，万科A（000002.SZ）收盘价8.4元。

据万科A2013年年报披露，郁亮全年薪酬总额为1431.00万元。截至2013年年末，郁亮累计持股达630.62万股。

4日急买逾12亿背后

自代表公司1320名事业合伙人的深圳盈安财务顾问企业(有限合伙)于5月28日首次买入以来，盈安合伙在二级市场的增持速度已经提速。

6月3日晚间，万科A（000002.SZ）发布公告称，当天，盈安合伙再度斥巨资购入公司股份6184.2312万股。按其购买股票的平均价格为8.42元/股计算，当天共使用约5.21亿元资金。

事实上，这已是盈安合伙连续第四个交易日大手笔增持万科A。5月28日，盈安合伙首次增持以约3亿元的资金购入3583.9万股。5月29日，盈安合伙再度购入2318.8万股，占万科总股本的0.21%，投入近1.98亿元。5月30日，盈安合伙三度买入2647.66万股公司A股股份，占总股本的0.24%。其购买均价为8.55元每股，共使用约2.26亿元资金。加上当天的增持在内，短短四个交易日内，盈安合伙已购入约14734万股公司股份，累计斥资逾12亿元，达12.45亿元之巨。

深圳一家私募机构负责人对记者表示，“万科最近异常关注资本市场，创立合伙人制度来增持公司股份，可能真是某些"野蛮人"已经有过行动。而且，这些"野蛮人"很可能是境外的。”

该负责人认为，在万科B转H实施后，如果A股股价长期低迷，H股势必也会同向波动。届时，一旦被“野蛮人”占了先机，再要对抗就难了。因此，公司合伙人制度完成后，必须尽快占领阵地，在一个可以在“野蛮人”发动攻击时能有效阻击的阵地。

“个人认为，万科此举应该是公司事业合伙人已达成共识，意识到公司的安全性更加重要和紧迫，愿意付出三年的奖金而不是一年的，才会采取这样的行动，才会动用杠杆融资进行增持。”该负责人称。

有消息人士此前透露，万科高管及职工持股团队（即事业合伙人团队）最终将实现对万科A10%股权的控制，再加上大股东华润股份有限公司持有的15%以及刘元生持有的1.21%，三者有望共同持有约26%的股份，以达到阻击“野蛮人”的安全边际。

提升估值空间

据万科3月7日发布的2013年年度报告显示，2013年，公司业绩稳步增长，实现营业收入1354.2亿元，同比增长31.3%，实现净利润151.2亿元，同比增长20.5%；全面摊薄净资产收益率为19.66%，继续保持在1993年以来的历史性高位。

不过，二级市场上，公司股价却与业绩增长出现了背离。2013年全年，公司A股股价年度跌幅达19.22%。

对此，谭华杰表示，为了使估值回到合理水平，公司已经大幅度提升了分红派息比例。2013年度分红方案为10派4.1元（含税）（税后派）3.895元。2013年分红金额占公司合并净利润比例由15.79%上升到29.87%，股利同比增长了127.8%。

“未来，公司将在今年29.87%的基础上，稳步提升派发现金红利占合并报表净利润的比例。”谭华杰称。

广发证券分析师乐加栋也认为，与在港股上市的规模房企相比，公司资金成本相对较高是导致估值差异的重要原因之一。

“截至目前，万科综合资金成本约为7.7%，而中国海外发展（00688.HK）与华润置地(橡树湾润景公馆)（01109.HK）则约为3.5%。B转H有利于降低公司资金成本，提升估值水平。”乐加栋称。

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