开发商无心买地：政府称退地可以但暂时没钱退
楼市供过于求开发商无心买地
柳九邦 林小昭
“我们已经申请了退地，但政府方面给的说法是，退地可以，但暂时没有钱退。”开发商李明(化名)近日颇为郁闷，由于公司旗下楼盘销售持续低迷，他试图将手头几百亩还未开发的土地退还给地方政府。
4月以来，李明在这个东部三线城市的楼盘已经基本卖不动。
“我们公司的负债率不高，还没到大难临头的时候，但房子卖不动，确实难受。”李明对《第一财经日报》记者称，“土地既然不能退，那就先放着吧。”
和李明一样，越来越多的开发商正在对买地失去兴趣。
“去年下半年土地市场的火爆现象难以延续，各线城市土地均有所降温，并已开始产生分化。”中原地产首席分析师张大伟告诉本报记者，房企销售不佳、资金链趋紧，虽然对一线城市地块仍有渴求，但购地已趋于谨慎及理性。
流拍频现
楼市下行压力传导到土地市场。
中原地产研究部统计数据显示：5月一线城市合计土地成交额为266.6271亿，这一成交额是最近一年来的最低点。
其中，住宅土地成交仅7宗，成交土地额为76.8亿，也创造了最近一年来的最低点。住宅类地块楼面成交均价为7592元/平方米，相比4月份的12363元/平方米，成交均价有所下滑。平均溢价率为16.5%，低于4月份的37.2%。
一家全国性开发商广州公司负责拿地设计的吴小姐告诉本报，虽然最近该司在考察一些地块，但已经基本不参与投标。“目前必须谨慎再谨慎。”
克而瑞研究中心提供的数据显示，5月，15家典型房企的拿地面积为274.6万平方米，同比下降66%，拿地金额88亿元，同比下降65%。
其中，华润置地、龙湖地产、绿城中国、世茂房地产、雅居乐、远洋地产等龙头房企全月均未有土地入账。
事实上，5月份各地政府均加快了推地速度，但由于目前整体市场不景气，开发商拿地意愿大受影响，流拍和底价成交情况反而继续扩大。
广州、沈阳、成都、昆明、杭州、南京、佛山、长沙等热点城市均“未能幸免”。
沈阳上月共推出18幅土地，最终仅8幅成交，其余10幅土地全部流拍。可作为对比的2013年5月，沈阳推出的7幅土地全部成交。
一位在沈阳有多个项目的开发商告诉本报记者：“沈阳前几年出让了大量的土地，目前当地楼市已供过于求，再加上新增人口导入不足与银根紧缩，楼市、地市双双陷入低迷。”
“目前大家关心的是如何去化库存，哪有心思买地。”李明对《第一财经日报》记者表示，“现在形势还很不明朗，卖楼远比买地紧急。”
易居中国执行总裁丁祖昱认为，房企对当前土地市场基本看淡，土地市场进入寒冬已成定局。
合富房地产经济研究院院长龙斌告诉《第一财经日报》，接下来土地市场将会更冷。在市场不接受的情况下，地方政府的土地供应节奏也会放缓。
4月28日，广州推出一宗位于老城区海珠区的橡胶新村东部住宅地块，作为难得一见的广州老城区住宅地块曾引起广泛关注，不过近日广州市国土房管局突然宣布该地块中止出让。
土地收入下滑
在同策咨询研究总监张宏伟看来，2014年以来，房地产市场供求进入低迷期，土地出让金也呈现出增幅下滑的态势，部分城市甚至出现土地流拍的情况，这将直接影响到地方的偿债能力，甚至可能引发阶段性的土地财政危机。
张宏伟对本报记者称，在目前分税制格局下，地方土地出让收益的一部分需要上缴中央，剩余的卖地收入则属于地方的政府性基金，除必需用途外，地方政府对其余卖地收入支配权限较大。从这个角度来讲，土地财政引发了各地的推地卖地热潮。
中原集团创始人、董事施永青对本报记者称，大多数地方政府把还债的希望寄托于卖地，一旦房地产价格下跌，“借新还旧”就不再起作用。“新债融不到这么多钱，旧债就会出问题。”
一位房地产私募基金负责人和记者分享了一个真实的案例：他的一位朋友在南京拿了一个20万平方米的商业项目，现在基本“死”在那里了。在他拿地的时候，地方政府告诉他，这个区域只规划了他们一个商业项目。结果两年后，周边商业地产“遍地开花”。
上述在沈阳有项目的开发商表示：“现在不少地方政府在举债方面的想法就是‘管借不管还’，在土地滞销的背景下，一些前几年大搞基建的地方政府甚至连偿付利息都有困难。”
面对着土地收入下滑和地方债务高企的双重困境，部分地方政府已无法淡定。
包括南宁、芜湖、宣城、铜陵、无锡、宁波在内的多个城市推出了直接或间接的“救市”政策。
野村证券中国首席经济学家张智威对媒体表示，对于一些地方政府的托市政策，中央默许的可能性更大，因为地方政府财政压力比较明显。过去，中央政府的货币政策比较松，地方政府可以通过其他途径找到资金，但现在，地方政府对土地的依赖度更强。
同策咨询近日发布的《2013年45个限购城市土地财政依赖度》报告显示，土地财政依赖度较高的(超过80%)13个城市，依次是杭州、佛山、南京、长沙、三亚、合肥、福州、昆明、济南、徐州、宁波、温州、成都。其中，杭州、佛山、南京、长沙4个城市超过100%，杭州以156.4%排名首位。
继续卖还是断供
据本报记者梳理，面对着楼市、地市双双遇冷的现实，地方政府在推地策略上出现了明显分歧。
杭州、上海等城市的土地几乎“断供”；成都、沈阳等城市仍在冒着流拍的风险大力推地；而以常州、连云港为代表的城市则大幅下调了供地总量。
一位资深业内人士认为，政府“惜售”土地，赌的是财政储备与市场转暖的时间长度，其中要害在于政府短期内不靠土地收入也能正常运转。杭州、上海之前卖地收入丰裕，财政有所储备，因此政府敢于赌一赌市场转暖，也是正常的。
张宏伟表示，今年国土资源部暂停对外发布全国住房用地供应计划，改由地方自行公布，这将增加地方政府在土地供应方面的主动权。尤其是在供地量与节奏上，地方政府有可能会通过减少供地计划、放缓土地出让节奏、降低入市门槛等措施避免土地流拍，进而扭转土地市场僵局，获得更多的土地出让金溢价收益。
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