专家:“零首付”购房推陈出新 暗藏巨大法律风险
“零首付”购房不仅违反了国家的金融政策,还违反中国人民银行《个人住房贷款管理办法》、《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》。“零首付”还会给银行、开发商和购房者带来履约风险
□本报记者徐向良范传贵
“不花一分首付款,就能住上属于自己的房子。”对众多住房“刚需族”而言,这无疑是充满诱惑的“馅饼”。
据不完全统计,全国已有20多个城市出现“零首付”促销楼盘,多家知名房企推出首付分期等方式,为购房者提供更多便利购房的金融手段。
有关专家在接受《法制日报》记者采访时表示,真正意义上的“零首付”是不存在的,购房者很可能会陷入开发商或中介机构的各种圈套中,造成自身利益的损害,甚至还有可能触犯法律。
楼市不景气多地现“零首付”
“零首付”购房并不是一个新事物。
2008年,房地产市场受到全球金融危机影响,一度处于低潮。广东省深圳市就因“零首付”购房引发了号称“深圳断供第一案”的漾日湾畔断供案。
在此案中,开发商在资金链断裂后破产。许多业主在楼价大幅下跌后,因为多月拒绝还贷而被银行告上法庭。据悉,该小区开发商破产后,深圳市中级人民法院指定的破产清算小组在开展清算工作时发现,该小区售出的房产中没有一套成功办理房产证,其中还有200多名购房者的购房资料中无已支付首付款的证明。原来,开发商曾经利用抬高销售价格的方式,骗取银行贷款,为客户办理“零首付”购房。
《法制日报》记者注意到,财政部发布的数据显示,今年4月份全国与房地产交易直接相关部分税收增速下降,房地产营业税和房地产企业所得税双双出现负增长。研究机构数据也表明,4月份35个重点城市新建商品住宅库存总量达到5年来的新高。向来是楼市旺季的5月小黄金周,全国楼市成交量也有所缩水。
“每到这种市场低迷、房屋销售困难的时候,总有一些开发商会打出‘零首付’的广告以促进销售,回笼资金。当然,这种‘零首付’多半是隐蔽的、变相的。”一名熟悉“零首付”业务的房产中介人员介绍。
“出现‘零首付’购房,与目前银行利率上调,银行贷款难有直接关系。”这名中介人员表示,一方面是因为目前一手房市场新品多、竞争激烈,另一方面是因为买方市场有需求。“正是因为有刚性需求群体,开发商才会推出这样的方式来促销”。
“零首付”形式多样不断翻新
什么是“零首付”购房?“零首付”真的是不要首付吗?
其实不然。
据建设工程与房地产专业领域人士刘宏伟介绍,“零首付”的形式多样,其中比较普遍的有两种:一种是开发商自行垫资或者寻找关联公司垫资,或者联合银行以办理信用卡分期还款的形式刷卡支付首付；另一种是开发商先行出具垫资证明,协助购房者获得贷款后,再协助购房者以装修贷款的名目获得银行贷款偿还垫付的首付。
记者采访到操作过多起“零首付”购房的房产中介刘先生。他告诉记者,“零首付”购房曾是一个私下操作的“秘密”,主要是通过疏通银行“关系”,提高房子评估价获得银行贷款来支付首付。
他给记者算了一笔账:一套房价值100万元,按首付3成计算,购房者需首付30万元,贷款7成就是70万元,但他们可以与银行“疏通”,将房产评估到145万元,贷款7成就是101.5万元,这就是所谓的“零首付”购房。
“这样的做法现在已经行不通了,除非有‘特殊关系’。”刘先生坦言,由于国家对房地产的调控很严,现在宣传的“零首付”多数只是一个噱头。他介绍,目前有一种操作方法是帮助客户将房产做“二次抵押”。
比如,地产商或中介公司可以先帮客户在一家大银行贷款,然后将押在该银行的房产证,变相“再次抵押”给另一家银行,通过“消费贷”贷到首付款。“但是,这个过程有违规操作的风险,除了两次抵押的利息外,客户至少要多付几万元手续费。”刘先生说。
刘先生补充说,有的房地产公司对一些首付金额较低的客户,会采取由公司免息借给客户首付款的形式,刺激购房者买房。比如,你需要20万元首付款,只要和地产公司签订借款合同就能顺利购房。“不过,这其中有很多条件限制,还要支付一笔手续费,而且在这期间也不能办理房产证。”刘先生说,这样做肯定是有风险的。
记者多方了解到,目前各地出现的“零首付”购房,在实际操作中多采取分期付首付、拉长首付款支付周期等方式。一位受访者表示,虽然开发商可以给购房者一定时间凑足首付款,但这个时间并不宽裕。如果“零首付”购房签约之后,后期遇到不确定因素导致无法交付首付款,还可能引发一系列的违约问题。
“零首付”存在多重法律风险
“零首付”购房到底存在哪些法律风险呢?
有法律专家提示广大购房者,通过欺骗银行获取更多贷款,会增加银行的信贷风险,可以视为违法行为。另外,合同法也规定,存在“恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益”情形的可视为无效合同。
“‘零首付’购房不仅违反了国家的金融政策,还违反中国人民银行《个人住房贷款管理办法》、《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》。”刘宏伟说,如果存在开发商虚开购房款证明的情况,银行有可能会解除购房者与银行的贷款合同,并追究购房者和开发商的违约责任。
北京律师、高级地产顾问曾虹对《法制日报》记者说:“在首付款未付清时,开发商开具虚假首付款证明,就可能被认定为使用虚假证明文件骗取银行贷款,数额较大将构成刑事犯罪,须承担刑事责任。”
曾虹提醒购房者,通过提高房屋售价的方式申请全额贷款,对购房者来说也有风险,因为开发商与购房人签订购房合同时,仍要按照提价后的金额约定购房价格。此时,如果开发商要求购房人按照购房合同约定的价格(提价后的价格)支付房款,购房人也应按照购房合同的约定支付房款。
“如果购房人与开发商约定的内容仅为口头协议,购房人就很难取得证据追究开发商的责任,后果往往是得不偿失的。”曾虹说。
据刘宏伟介绍,“零首付”还会给银行、开发商和购房者带来履约风险。“一旦购房者不能履约,就将出现不良还款记录,进而产生诉讼追款的情况；而开发商在这个过程中,大多要承担连带担保责任,受到牵连；对购房者而言,应对各种法律纠纷,不仅会影响正常的生活,甚至还有可能让多年的财富积累归零”。
“垫资行为对垫资方来说也是充满风险的。如果购房者不及时归还垫付款项,开发商或其关联公司与购房者之间的债权债务关系不影响购房者的物权,只能通过诉讼追讨欠款,那样就会面临更复杂的法律问题。”刘宏伟说。
制图／李晓军
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安徽“零首付”购房引诉讼
近日,安徽省合肥市庐阳区人民法院开庭审理了一个因“零首付”买房而产生的合同纠纷案。此案对当前想要“零首付”买房的消费者具有警示意义。
2007年6月,合肥市民李某无意中看到合肥求实置业公司开发的金山名苑小区销售部打出的“零首付”购房宣传广告。经了解得知,所谓的“零首付”,就是没有首付资金的顾客,可以向开发商借钱支付,一年之内免息。
李某很快做出了购房决定,于当月购买了金山名苑1002室房屋,并向求实置业公司借款80682元,双方于同年6月13日签订《金山名苑借款合同》一份,约定借款期限自2007年6月13日至2008年6月13日止,借款期限内免息。
借款到期后,李某无力偿还借款。2014年1月24日,求实置业公司将李某起诉至庐阳区法院。在庭审中,双方当事人均认可《商品房买卖合同》继续有效,李某继续享有金山名苑1002室房屋的所有权。
法院认为,双方债权债务关系明确。李某向求实置业公司借款80682元,至今未还款,事实清楚,证据充分,遂判令李某自判决生效之日起十日内偿还合肥市求实置业有限公司借款本金80682元、逾期还款利息57720元,支付求实置业公司律师代理费损失6000元。
徐向良 范传贵 王鹏 整理
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