方兴地产分拆酒店业务上市
方兴地产(00817.HK)酒店业务分拆上市计划有了新进展。
日前，方兴地产发布公告称，为确定合资格股东在优先发售的股份合订单位保证配额的记录日期为2014年6月13日，公司将在当天暂停办理股份过户登记手续，合资格享有保证配额股份的最后交易日为2014年6月10日。
提高流动性
今年3月10日，方兴地产宣布，该公司建议分拆在金茂大厦及在中国8家酒店中的权益，并将其独立上市，这些酒店包括上海金茂君悦大酒店(位于金茂大厦内)、金茂北京威斯汀大饭店、金茂深圳JW万豪酒店、金茂三亚丽思卡尔顿酒店、金茂三亚希尔顿大酒店、崇明凯悦酒店，以及正在开发中的金茂北京王府井(600859,股吧)万丽酒店和丽江君悦酒店。
随后的3月31日，方兴地产对外宣布，建议分拆酒店业务并于联交所主板独立上市一事已获联交所确认。
据方兴地产彼时公布的计划，建议分拆上市将通过由金茂投资和金茂控股联合发行的股份合订单位在联交所主板上市的方式进行。
对于方兴地产此番分拆上市，辉立证券昨日分析指出，本次预期中的分拆可为方兴地产提供新的融资平台，有助于提高其流动性和财务灵活性，为其运营的房地产项目募集资金。
穆迪副总裁、高级分析师曾启贤也认为，酒店分拆上市可能提高方兴地产的流动性和财务灵活性，从而为其计划扩大的房地产开发业务提供资金，此外，分拆使方兴地产能够开发一个上市平台，为已完工及在建的房地产项目募集资金。
曾启贤同时指出，分拆上市将进一步实现其融资渠道多样化，并降低对债务融资的依赖性，但是，金茂大厦和酒店业务的分拆会导致方兴地产的经常性现金流温和下降，在一定程度上会抵消上述效益。辉立证券也提到，分拆上市将导致方兴地产的经常性现金流有所下降，只是影响有限。
方兴地产今年4月24日公布年报显示，该公司2013年的营业收入207亿港元，同比增长21%，毛利率44%，同比上升2%。物业租赁方面，2013年方兴地产物业租赁收入占收入总额6%，较上年增长13%。对此，财报解释，主要由于集团旗下写字楼业绩有所增长以及收购南京国际广场项目，酒店经营收入占收入总额10%，较上年增长3%，主要源自收购南京国际广场项目而取得的南京威斯汀大酒店。
协纵国际集团创始合伙人黄立冲认为，在目前酒店物业普遍投资回报较低的现实下，方兴旗下酒店业务分拆上市后可能面临较大折扣，但也是因为如此，酒店拆分上市宜早不宜迟，是方兴盘活资产为数不多的途径。
在黄立冲看来，方兴未来可能有两种途径增加投资者对其酒店资产的兴趣，一是对收益进行兜底保障，二是发行时打折。
加快住宅去化
“方兴地产住宅的溢价率较高，酒店和写字楼经营比较良好，这部分现金流将补充地产开发的巨大长线投入。”兰德咨询总裁宋延庆对《第一财经日报》记者评价道。
进入2014年后，方兴再次加大了拿地步伐，1月10日，以23.7亿元总价竞得杭州拱墅区地块；1月28日，又以101亿元总价竞得上海闸北区大宁路街道325街坊地块，溢价率111.59%，折合楼板价4.76万元/平方米；2月20日，分别联合葛洲坝(600068,股吧)、融创以60亿元夺得北京经济技术开发区河西区两宗住宅地块。
今年3月，在香港的业绩说明会上，方兴地产首席执行官兼执行董事李从瑞表示，方兴今年拿地目标为150亿元，重点在包括北京、上海、杭州在内的大城市，经济活跃的二线城市亦会考虑。
在宋延庆看来，除了中高端住宅产品去化情况相对较好、自持物业经营颇为良性，另一方面，方兴的大股东中化可作为资金上的后盾，因此其在高地价频现的一线城市拿地，若对高价地的开发水平较高、产品溢价能力较强，拿地也无可厚非。他提醒，未来，方兴在开发节奏上应避免多点布局、“到处开花”。
睿意德(RET)执行董事张家鹏则对本报记者表示，一般而言，即便是央企下属公司，亦有各自核算、平衡业绩的压力，因此，要大幅增加自持的比例，需保证下属公司自身的运营能力，并保证住宅货值足够、去化快、溢价高，才能保证足够的现金流。
“由于公司具有央企背景且财务状况稳健，其融资成本较同业具有明显优势，近年来处于5%~6%的水平。而公司拥有国内最好的投资物业资产，经常性现金流充裕，具有较高的财务评级。3月份，方兴地产发行的5亿美元的担保票据，年息仅为5.75%。而酒店相关资产的分拆则更加有助于提升公司的财务水平，并有助于显著收窄NAV折价水平。”辉立证券指出，方兴地产在2014年的销售前景不确定性较强，但酒店资产分拆有助于估值水平的上升。
作者：蔡胤
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