北京楼市纯新盘活跃抢滩 开发商急求套现
下半年，购房人会迎来更多的“抄底”良机吗？尽管不同的房企高层、业内专家对此看法不一，但从市场实际情况来看。从7月开始，房地产上市公司将陆续公布中报，包括销售业绩、盈利水平、资金压力等核心经营指标。如果经营情况不理想，可能会影响到投资者对房企甚至整个楼市板块的估值，对于下半年房地产企业的融资也会造成不利。
值得一提的是，2013年是北京土地市场的“大年”。房企大量拿地之后，经过一年左右的前期开发，按正常的节奏目前已进入集中预售期。另外，开发商今年遭遇楼市成交下滑与货币信贷政策收紧的双重危机，使企业资金链普遍紧张，不得不加速推盘换取现金流。
纯新盘活跃抢滩
6月的入市项目中纯新盘比例明显偏高。据亚豪数据显示，6月预计入市的33个项目中，包括尊悦大厦、首开香溪郡、中铁青秀尚城、华远澜悦、朝北8080等在内，纯新盘项目共有19个，占到6月整体计划入市量的6成。
对于6月份纯新盘的大量入市，亚豪机构副总经理任启鑫认为，从3月开始，刚需项目开始舍价换量、抢跑出货；5月开始，首批降价的刚需盘已经消化了大量待售房源，整个市场进入平缓销售期。因此，进入6月，房企推出纯新项目，目的就是与同区域的老项目后期形成明显区隔，借以锁定剩余购房人群。
由于纯新盘的定价灵活且限制较少，6月新盘的价格透明度也明显增加，过半项目给出了预期价格。如沙河的龙湖滟澜新宸预期售价3万元至3.5万元/平方米、良乡的韩建青春誌预期售价2.3万元至2.4万元/平方米、台湖的泰禾一号公馆预期售价3.6万元/平方米、南邵的中铁青秀尚城预期售价2.5万元/平方米。
高端盘“平价”入市
刚需盘销售遇尴尬、新拿地项目成本高……这都为楼市供应结构的调整埋下伏笔，业界预期已久的“改善盘时代”已经悄然来临。
据悉，6月计划入市的33个项目中，有北辰红橡墅、九章别墅、红廷别墅、海棠公社等4个别墅项目和龙湖滟澜新宸、住总万科金域国际、丽都壹号、润泽公馆等12个改善型项目，中高端房源在整个6月占比达到5成。
对于这种情况，多位业内人士认为，眼下的中高端市场存在着一轮“抄底良机”。
“眼下的中高端项目集中入市，和下半年将普遍到来的改善项目入市潮还有细微的差别。目前推改善项目的房企，主要是为了打差异化牌，在刚需滞销的情况下，通过转推目前需求相对稳定的中高端房源来弥补销售业绩，并回笼资金，”一位房企负责人告诉记者，“预计未来一段时间，单价在3万元至5万元/平方米的改善型房源将成为供应主力。但由于目前楼市观望情绪浓，为了保持一定的销售速度，在价格上也将做出一定让步，大多改善盘将会平价入市。而到了下半年，更多入市的是去年拿地的纯新项目，由于地价的刚性成本无法压缩，价格可能面临一轮上涨，且受自住房等因素影响较少。”
亚豪机构副总经理高姗也认为，从5月下旬开始，改善房源在总成交中的比例稳步攀升，保值增值特性凸显，是一轮加速“抄底”的良机。随着供地量骤减与地价骤增的现状继续持续，目前相对稳定的中高端市场将迎来一批高价高质的“搅局者”，因此，当下中高端购房人不应犹豫，应相机进场购房。
开发商急求套现
6月30日会是今年楼市进一步下行的分水岭吗？尽管不同的房企高层、业内专家对此看法不一，但从市场实际情况来看，对这个日期敏感的开发商不在少数。
除了公布中报、去年拿地已经进入集中预售期、开发商加速推盘换取现金流等原因外，具体到北京市场，下半年则将是5万套自住型商品房放量供应的阶段。尽管纯商品住宅在品质、流通性上都具有一定优势，但是对于价格高敏的刚需群体来说，30%的差价足以改变大多数人的选择，这也造成了刚需项目的开发商极为不愿正面与自住房对撼的心态。
“在业绩压力和自住房两大因素交攻之下，开发商愈发珍惜上半年最后一个月的销售窗口。尽管明知入市可能遭遇滞销，但能卖多少是多少吧，算是且行且珍惜，”一位房企的营销副总经理告诉记者，“考虑到后市的销售可能愈发艰难，目前入市总比下半年遭受被动要强。而目前大多数的房企都认为，只要上半年能有足够资金回笼，下半年能挺过3—6个月，楼市在年底回暖应该是大概率事件。”
本报记者 胡喆
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