二手交易低迷 郊区小房挂牌两月无人问津
端午小长假，二手房交易再创新低。长达半年的二手房低迷行情，首先冲击到的就是新房市场的改善性产品。
由于二套房贷首付款比例提升以及房子总价水涨船高，不少改善型购房者不得不先卖掉旧房子才能凑足换房所需资金。然而，今年以来，随着二手房市场活跃度下降，卖房周期拉长以及贷款政策收紧，面对普通购房者的改善型产品销售明显受阻。为此，一些改善型楼盘通过分期付首付、差异化推盘等营销方式，应对当前的销售难题。
□二手市场
郊区小房挂牌两月无人问津
“我的房子已经在中介那挂了两个月了，绝对是市场低价，并且我还承诺给经纪人更多的佣金，但这么久了，至今没有任何音讯。”
张小姐（化名）告诉记者，4月份，她看上了6号线附近的某楼盘，该项目的位置不错，且正好赶上比市场单价低了近一万的内部价，她特别动心，并很快交了几万的定金。但鉴于首付不够，张小姐希望把顺义的一套商住房处理掉，实现自己刚改的愿望。
“我顺义的房子不大，并且离上班的地方比较远，我一直想找个近点的，正好碰到了这个楼盘，价格我也觉得合适。”随后，张小姐把房源信息放在了中介那里，为了尽快销售，她还在各大网站上发布了卖房信息。让张小姐没有想到的是，房子的销售成了巨大的难题，“中介说市场非常不好，我告诉他们价格可以谈，但挂出去两个月了，到现在也没有接到中介的任何电话，网上挂的房源也无人问津。”张小姐的换房愿望落空，不得已把定金退了。
与张小姐一样闹心的不是少数，据记者在周边调查，多位换房人士均卡在中间左右为难。换房人多认为目前的市场价格是出手的好时候，可是手中的房子不卖掉，根本就无法实现换房的愿望。
城区旧房挂牌半年未卖掉
记者调查发现，换房遇阻的不仅仅在刚改购房者中，在不少升级型的购房者中也同样普遍。今年春节之后，王丹（化名）开始着手升级换房的计划，不过时至今日，尽管手中的房源总价一降再降，换房梦仍然搁置。
据王丹介绍，自己手里现有两个小户型二手房源，分别位于西三环和西四环外，均为上世纪80年代的老房子。按照王丹的计划，她想将两个小户型全部卖掉之后在城北升级置换成一套至少三居的新房或次新房。“春节之后没多久就在多家中介登记，到现在几个月都过去了，两个房子一个还没卖出去”，王丹苦闷不已。
王丹说，两个房子相比较起来，西三环的小两居相对要更受欢迎一点，看房的人也比较多，最初自己的报价在300万元左右，由于不少买家只看不买，她不断降低自己的预期，到现在总价已经累计下降了40多万元，但始终没有成交。
“可能房子确实有一些硬伤，譬如年代比较老，外观看上去没有那么新，小区环境也算不上高端，另外距离地铁稍微有些远”，王丹这样总结自己房子“滞销”的原因。在她看来，现在买房人都很挑剔，因为可选择的范围越来越大，一方面，越来越多郊区的新房以低价开盘吸引了很多刚需人群，另一方面，自住房的供应加速，也让不少人离开了商品房的市场。
与低价郊区房和自住房相比，城区的二手房源虽然有着先天的地段和城市资源优势，但是总价高、户型小却是将很多人拒之门外的主要原因。
在王丹看来，总价下降40万元已经是自己对价格预期的底线，“实在不想再降了，大不了就暂时不换房，再等等再看”。
□新房市场
改善型客群遇阻明显
对于二手房成交难度增大对客户冲击，北京不少改善型楼盘已经感受明显。
亦庄某改善型项目负责人表示，目前在售项目主要面对的是换房的改善型购房者，“这些客户集中在两个年龄段，一群是30~40岁之间、子女在2~6岁的‘首改’，为了子女以后入学或拥有更舒适的居住环境。另一群则是子女已毕业工作，临近退休或已经退休的购房者不想再住在市区老楼中，也想换套环境较好房子或全新的房子。”
这位负责人表示，从今年清明节开始，改善型需求开始出现变化，“好多之前已经排号的购房者表示，由于之前老房子迟迟没能卖出去，希望推迟签购房合同。”
记者调查发现，改善型楼盘成交遇阻的已经成为普遍现象，北五环一项目销售负责人向记者表示：“去年因为‘限价令’导致项目迟迟未取得预售证，好多客户有钱买不到房子，今年价格比去年有优惠，预售证也容易多了，不少客户却因为资金问题推迟买房。”
在改善项目销售遇阻的同时，3000万元以上高端项目却逆势热销。
根据中原地产统计，5月份，北京3000万物业成交了14套，占全市成交的比例达到了0.39%的历史高点，几个月来持续上升，这一比例在 2013年全年仅为0.19%。同时，单价10万的高端项目单月成交了5套，也是历史最多。
“改善型需求与刚需和高端需求客群不一样，从政策上，改善型需求享受不到刚需的信贷等支持，从资金实力上，又没法和高端客群比，所以夹在中间的改善型购房环节繁多，需求最容易受到市场与政策波动的影响。”一位业内人士表示。
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