海南楼市淡季频现“以价换量”
“三天五折优惠”，雅居乐清水湾五一假期推出的优惠活动，如风雨欲来前的一声惊雷，成为陵水楼盘折扣优惠的先行者。目前，不仅是三亚陵水，包括海口、琼海、文昌、澄迈在内的海南多个区域，均出现大力度促销活动。国内经济环境和房地产市场的清冷，为酷热的海南带来了凉意。
海南多区域楼盘促销
据了解，雅居乐清水湾推出的五折优惠活动，主要针对三年来该项目各栋楼的尾盘，其中洋房总价最低52万元/套，别墅总价最低528万元/套，远低于折前的价格。虽然目前项目五折优惠的活动已取消，但全款8.2折优惠接踵而至。
如此力度的折扣，不仅对于雅居乐清水湾是第一次，对于整个陵水，乃至海南都实属罕见。但目前，陵水区域内已有Aloha阿罗哈、珍珠海岸花园、绿城蓝湾小镇、棕榈泉国际花园·清水湾等多个项目推出折扣、特价房等促销活动。其中珍珠海岸花园的8.5折优惠、Aloha阿罗哈特价房近25%的降价，都史无前例。
进入今年淡季以来，这种优惠折扣活动已不仅限于陵水，正在逐步在海南东线楼市蔓延。海口的绿地海长流、翡翠水城、海悦东方首座，琼海的博鳌·亚洲湾、黑石九英里、半岛花园，文昌的中南森海湾、海拓澜湾等项目均推出不同力度的优惠折扣。其中，位于海口的绿地海长流在近期推出数十套近七折优惠房源，均价8200元/平方米。文昌的中南森海湾目前在售的海景公寓起价7220元/平方米，并推出总价最低32万元/套的特价房，远低于之前万元左右的单价。
开发商策略出现分化
对于目前众多项目推出的折扣优惠活动，文昌一在售项目表示，海南楼市目前处于销售淡季，项目打出优惠牌，多是为了聚拢人气。
“淡季促销在海南市场较为常见，是一种市场的调节行为，并不意味着海南即将出现降价潮，今年的市场仍将以平稳为主基调。”海南省房地产业协会秘书长王静表示。
然而，今年以来海南市场的整体销售数据显示，折扣优惠或许并不仅仅是淡季促销这么简单。“今年海南楼市整体并不乐观的形势已成定局，部分企业也是想赶在市场还未冷到底时，抢收粮草。”中国旅游地产服务集团副总经理王路认为。
与此同时，也有项目表示目前不会考虑大幅度促销。海南万科营销负责人表示，与去年相比，今年海南的市场总量实际在增长，但由于前两年海南出让大量地块，目前分食的企业众多，导致单个项目的压力较大。
海口观澜湖新城相关负责人也表示，项目主要针对高端客群，其对价格敏感性不强，因此并不打算采取折扣等促销手段。
市场下行趋势或蔓延
据了解，目前海南楼市除海口有40%的当地客源外，其他区域消化主要依靠的是岛外客群。目前此类客群多具有投资和自住双重属性，在海南购房类似奢侈品。一旦市场形势出现观望，或因经济形势手头资金不充裕，一般不会考虑购入“奢侈品”，这就会直接拉低海南楼市销售。
实际上，海南楼市整体销售平淡的情况，从年初的销售旺季就有所显现。据海南省统计局最新发布的数据显示，2014年一季度，海南省住宅销售额为258.26亿元，同比下降9.8%。
4月份进入淡季以来，海南楼市成交更是在低位徘徊。数据显示，今年4月海南商品房的签约套数和面积环比上月具有20%以下下滑，同比下滑更达到31.65%和26.59%。
5月海南楼市仍未能“翻身”，成交套数和成交面积虽环比4月基本维稳，但与去年相比仍是降字当头。
面对整体市场形势，在王路等业内人士看来，淡季虽然有折扣优惠推出，但因交易降温，市场反应并不明显。预计年底时，随着旺季到来，东南沿海楼市的实际下行趋势将更为突出。
动向
海口推购房新政
市场冷清时，任何政策出台都会受到市场关注。近日，海口市出台政策，明确海南籍购房人在海口购买新建商品房时，购单套房120平方米以上可落户5人等购房“新政”。该新政自6月1日起施行，暂定执行到2014年12月31日止，视执行效果再定是否延续或调整。
王静表示，海口选择在淡季出台政策，且针对海南籍购房人，意在激发当地购房需求，与目前调整房地产结构的趋势相适应。
同策咨询研究部总监张宏伟认为，户籍新政可以有效去化海口市一部分高端大户型房源，尤其是对2014年6月1日至年底这个时间段，海口市会有新一波高端房源去化的行情，会促使2014年年内高端市场需求大幅释放。
把脉
房企将面临洗牌
“总的来说，海南楼市在未来一段时间内都将保持"高供应、高竞争和高库存"的局面。众多房企进入住宅的红海，产品不能实现差异化，最终必将陷入价格战。因此不少房企现在也正尝试探索真正的旅游地产和持有性物业等新形式。”王路认为。
也有业内人士表示，海南市场虽很有前景，但房企将面临洗牌。小开发商以及低端高价楼盘将会受到市场的冲击，而品牌开发商开发水平、资金实力和战略决策能力，将使其具有很强的抗风险能力。
另一方面，海南省政府也在积极转变，以政策引导产业转型。目前海南省已出台《关于促进房地产业持续健康发展的若干意见》，表示将适当降低纯商品房开发比例，积极发展与旅游业、当地特色产业及产业园区结合度高的度假酒店、疗养、康体养生等经营性房地产。
本版采写/新京报记者 方王洋
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