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楼市整体降温昔日高价拿地房企陷进退两难境地

https://www.biud.com.cn 2014年06月06日09:56 家居装修知识网

　　中粮孙河地块

　　拿地时间：2013年7月楼面价：约5万元/平方米

　　中粮孙河项目拿地即将满一年，目前还没有确定入市时间。

　　地王的命运，也会“其兴也勃焉，其亡也忽焉”。近期传出转让、出售消息的中冶南京下关地王和广州亚运城地王，就都在诠释着这样的轨迹。在北京，以中粮孙河地块为代表的一批高价地，又面临怎样的境遇？拿地王之后，路要怎么走？

　　样本

　　中粮孙河地王入市时间仍待定

　　6月初，记者来到去年中粮拿下的朝阳区孙河HIJ地块，看到该地块已经开工，围墙中间正在开挖大坑。整个地块的东南角上，售楼处主体工程框架已经起来。工地上的一位工人告诉记者，售楼处大概还需要个把月才能完工。

　　从拿地算起，中粮孙河项目即将满一年的时间。2013年7月23日，中粮地产以23.6亿元、配建公租房3.3万平方米的条件，竞得朝阳区孙河HIJ地块。纯商品房面积楼面价接近5万元/平方米，甚至有业内人士测算其楼面价超过5.2万元/平方米。

　　和周边项目相比，中粮孙河项目入市节奏相对较慢，拿地近一年，项目还没有呈现。龙湖孙河项目双珑原著从2012年9月底拿地到2013年6月初开盘，前后9个月的时间；泰禾孙河项目北京院子从2013年1月底拿地到今年初开盘，正好一年的时间。

　　就中粮孙河项目有关情况，记者联系了中粮地产总经理李晋扬，但未得到回复。此前中粮地产人士对外透露，孙河项目正在进行前期准备，具体的定价、入市时间说不准。

　　现象

　　地王入市节奏普遍推迟

　　与中粮孙河项目相类似，同在去年7月拿地的懋源夏家胡同地块，目前也还处于早期报规阶段，内部人士透露预计入市要到2015年。

　　在北京中原地产首席分析师张大伟看来，2013年下半年全国各地出现的地王项目，整体都在今年显示入市难。在市场降温的情况下，高价地项目的高周转与高定价不能同时实现，导致企业很难在今年推动地块入市。

　　万科执行副总裁、北京万科总经理毛大庆也曾对记者表示，去年以每平方四五万元拿地的项目，今年会比较尴尬。

　　还有接近龙湖的人士透露，今年2月龙湖以6万元/平方米拿下的西局地块，目前销售准备工作也在推进，但是西局项目会不会像孙河项目那样八九个月入市，还要看年底市场情况。

　　尴尬

　　高价地难以应对市场急转

　　在房企人士看来，诸如中粮孙河项目等去年出现的一批高价地，在市场最热的时候被房企摘得，入市却赶上市场下行的时候，在和周边楼盘的竞争中就处于“价格劣势”。

　　同在孙河，龙湖·双珑原著的地价在2万元/平方米的水平，泰禾·北京院子地价接近3万元/平方米，紧邻中粮地块的首开孙河地块单价约2.6万元/平方米。

　　仅地价成本一项，中粮孙河地块就比相邻项目要贵出70%-150%。“卖低价，肯定赔本；卖高价，中粮的品牌优势并不突出。”业内人士认为，中粮孙河项目起码要卖到8万元/平方米才能保本，这很容易陷入一个两难境地，“如果只是保本，品质和龙湖、泰禾比就不会有很明显的优势；如果重金投入，这无疑又意味着资金压力，市场接受度也不确定。”

　　北京一家房企营销负责人对记者表示，相对于低价地项目，高价地在调控中或者楼市下行中回旋余地较小。这就会给企业资金周转带来很大压力。“有时候不得已要等市场向好，最后卖现房，卖上价，才有得赚。”

　　诸如中冶在南京的下关地王，有巨额资金的投入，但周转缓慢，最后不得不通过转手补充现金流。而持有高价地难以应对调控冲击的，还有众所周知的绿城。

　　■ 追访

　　地王项目：关注度＞进度

　　1、保利海德公园已被团购

　　“项目已被团购，不再对外销售。”如今，打开保利海德公园项目在某网站上的页面，会显示这样的消息。

　　团购，也反映了海德公园这一昔日地王级销售的乐观。2010年3月，中国兵装旗下北京世博宏业以约2.9万元/平方米的价格拿下蓟门桥地块。2011年该地块转手至保利地产。

　　保利地产当时内部意见并不一致，董事会中两位独立董事一位投了弃权票，一位明确表示反对。但随着后来京城楼市发展，特别是农展馆地王出炉后，保利内部也上调了对蓟门桥项目即海德公园的预期。

　　消息人士透露，海德公园有来自保利集团内外的大量潜在客户。保利地产一度冀望于通过申报更高的价格来调节需求。海德公园曾希望在去年底入市，但受限于北京的限价政策，一直没能取证，但对于销售预期，保利内部比较乐观，“肯定是不愁卖的。”

　　2、万柳书院完成封顶

　　预期比较乐观的还有中赫旗下的万柳书院。2012年7月拿地的万柳书院，主体结构早已封顶，目前接近准现房状态。今年早些时候，项目方面向记者介绍，万柳书院301套房源已经接待了1600组买房人。为准备入市，万柳书院目前已完成6个样板间，示范区也在进一步完善。对于销售节奏安排，中赫集团新闻发言人朱敏日前也对记者表示，具体时间待定，对销售前景保持谨慎乐观。

　　亚豪机构市场总监郭毅认为，诸如海德公园、万柳书院，地段优势明显，加上品质打造的投入，居住属性强，依然会吸引大量高端置业者关注。

　　3、崇文门地块打造自持商业

　　合景泰富旗下的崇文门菜市场地块，也是北京土地市场一块知名的高价地。2011年6月27日，合景泰富以7.1亿元的价格拿下崇文门菜市场商业地块，楼面价高达4.3万元/平方米，成为当时北京最贵的土地。拿地近三年，崇文门菜市场地块也多次遇到“延迟开工”等质疑。

　　如今，在崇文门菜市场地块已经可以看到开工迹象。根据合景北京公司有关负责人介绍，崇文门地块已经在做地下工程。之前由于地处核心区，施工受限比较多，因此进展比较慢。

　　据合景泰富方面透露，崇文门菜市场地块命名为“北京·摩方”，将其规划为自持的购物中心，定位为北京潮流胜地，未来搭配欧美日韩市场品牌等。

　　“又不卖，不存在囤地、延迟开工等问题”。根据合景方面透露，崇文门菜市场地块预计2016年完工。

　　本版采写/摄影/新京报记者张旭