房价下降 谁最不乐意
谢正军/图
●背景
最近房价走势格外引人关注。中国指数研究院发布的100个城市新建住宅的全样本调查数据显示，2014年5月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10978元/平方米，环比上月下跌0.32%，是2012年6月以来连续环比上涨23个月后首次环比下跌。广州、南京等多座城市因楼盘降价促销引起前期业主不满，退房、维权等事件接连被曝出。同时，随着市场形势的变化，多地政府顿生救市之心。不久前，杭州市政府就出台规定，如果商品房实际成交价低于备案价超过15%，将通过技术手段限制网签。地方政府的类似举措更让市民心生猜想，难道政府不愿意房价大跌?房价下降哪类人群最心痛?为何地方政府积极出台应对楼盘降价政策?开发商对房价下降又有怎样的心态?且看各方观点。
购房者易失衡
■中国人民大学房地产信息中心副主任曲卫东
由于没有相关调查和统计，我们无法准确说出到底各类购房人群持有怎样的心态，以及哪类人群最不希望房价下跌。据我个人分析和推测，已经购房并用于自住的人对于房价的下跌比较在意。因为对于大部分家庭而言，购房是倾尽了一个家庭的所有，价格下跌他们确实会非常难受和心疼。而对于已经有数套房的人来说，房价的涨跌不会对其产生太大影响，因为如果房价下跌，他们可以选择继续保留房产，待房价上涨时再出手。
另外，有一些极端人群也可能对房价下跌不满。像一些花费较高成本，比如借高利贷去投机买房，希望通过房价快速上涨而获得短期收益的人群来说，房价的下跌会令他们比较恼火。房价下调很可能使这部分人群所付出的高投入无法收回，甚至导致个人资金周转不灵。由于房价下跌对这部分人的投资炒房非常不利，他们有可能会通过市场上的某些行为进行炒作，也有可能鼓动已经买房的业主去闹事求赔偿或阻碍开发商降价。
■亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存
我认为，只要是买房的家庭肯定不愿意看到房价下降，他们会觉得自己买贵了，心态也不平衡了。也正因如此，每次房价回落，比如2008年和2011年房价回落期间，就有些老业主在闹“维权”。然而在房价上涨期间，他们却都很高兴，其实这完全可以理解。但房价回落只是一个短暂时期，等到房价又一轮疯长之后，这种不平衡感就基本会消失。
有人认为，对于房价下降，反对意愿最强烈的是炒房人，我却不这么认为。现在我们国家炒房人群实际上所占的比例已经很小。尤其近几年国家出台限购政策，一般房价上涨快的城市，如北上广深，其限购政策也越严格。一些有实力的人由于限购政策的影响，也不会去囤房炒房了。去年相关数据就显示，北京90%的购房需求都属于刚需人群了。
开发商压力小
■中国人民大学房地产信息中心副主任曲卫东
由于近期市场对于房价走势的预期不太乐观，对于开发商已经开发的项目而言，如果不卖掉会带来资金周转问题，因此出于现金流正常运转的考虑，开发商会适当降价收回资金，这是非常正常的市场行为。对于开发商而言，调低价格的最直接影响就是实际收益会比预期收益稍低。
个别地区的稍大一点的楼盘会分几期销售，如果新期楼盘价格降幅太大会带来前期购房人的不满，要求退房或类似行为对于开发商来说当然不太舒服。但由于购房是一种市场行为，没有人能保证房价只涨不跌，所谓的“维权”行为本身站不住脚，对开发商的市场行为不会有太大影响。
■亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存
实际上我们已经经历过几次的从低潮到疯长的房价过山车，我们应该清楚的是，在经历这次低潮之后年底或者明年将会有新一轮的上涨。所以，目前一些开发商准备将老盘往回收，赶紧把尾盘清掉收回资金，然后专心致志地做新盘。从市场来看，开发商没有产生太大恐慌。
实际上，目前房价波动属于短暂的低潮。由于我国全国范围内，城市土地的有效供应都是不足的，包括三四线城市在内。因此，对于已经拿地的开发商来说，一个非常大的优势就是可以以销定产，卖出去多少盖多少楼。在这种形式下，我认为开发商不会有太大压力。
另外，由于二手房主会受环境的影响，遇到风吹草动就降价卖房，因此二手房并不能说明太多问题，真正决定房价市场走势的是一手房。而真正决定一手房房价的是土地价格。从今年前四个月的土地价格来看，一线城市的土地价格在去年最高点的基础上上涨了64.1%，这才是决定未来房价的根本。因此，开发商对于房价的短期波动，反应也不会太大。
政府有难言之隐
■中国人民大学房地产信息中心副主任曲卫东
对于地方政府而言，绝大多数地方政府是不愿意看到房价下降的。因为大家知道，这些年地方政府的主要财政收入还是依赖于房地产行业，包括出让土地的很大一笔收入。如果房价下跌，会向市场释放出不良信号，对今后继续出让土地、获取土地出让金或者使当地的房地产市场继续保持热度非常不利。另外，近几年国家在进行财税体制改革，一些在试点营业税改增值税的城市，他们的地方财政收入已经捉襟见肘，如果再加上房价下跌，地方政府确实会很难过。
由于我国前几年经济发展太快，房价迅速上涨等现象也透支了经济的发展。此时，如果房价过度下滑，将会对经济发展不利。而且出于维护稳定的需求，政府可能会考虑采取措施，去平缓这种下滑局势。因为房价下跌业主心生不满，如果是个别楼盘所发生的冲突，可以通过开发商与业主的谈判慢慢把事件平息。但如果不满的现象增多成为普遍性问题，政府就可能会采取救市措施进行干预。
■亚太城市发展研究会房地产分会会长陈宝存
国土资源部发布的2013年国土资源统计数据显示，去年全国土地出让收入总金额达4.10万亿元，除去4.06万亿的成本，实际上全国土地出让金的收益已经达到400亿元。从这组数据可以看出，土地财政仍然是政府非常重要的一项收入。而且，由于我国目前正处于城市建设的高峰期，各个地方政府都在努力发展城市基础设施建设，新城建设需要较大投入，老城区的改造同样需要很大的投入，在这样的形势下，地方政府更加不希望土地卖得便宜。
●心声
购房自住 坦然面对
北京某媒体从业人员 于辰(购房一年)
相比前几年全国楼市狂飙的趋势，今年的楼市调整着实让我这样的刚买房的人看不清门道，好在目前我所购买的楼盘价格稳定。不过，一想到自己的房屋价格真要下跌，真的非常揪心。和众多买房人一样，我的房屋也是省吃俭用多年积累下来的结果，一旦房价大幅下滑，就意味着自己多年的辛苦钱付诸流水，我不希望看到房价下跌过于离谱。
在目前的经济形势下，我相信楼市崩盘和价格大幅下滑的可能性几乎为零，在合理的区间内如果楼市略有下降，我完全可以接受。而且目前我的名下只有一套供自己居住的住房，即使房价偶有波动，我也不会出卖住房，所以楼市的小幅波动对我影响不大。
对于目前其他省市个别楼盘业主阻挠房企降价售房，我觉得这并不合理。因为在当前的中国，买房就像买股票一样，是一种重要的投资方式，而且近年来楼市涨势迅猛，难保不会出现下跌的情况，这不以个人意志为转移。所以，就算我遇到类似的情况也不会去维权或者要求退房，我会接受自己的选择。
“压力山大”继续观望
北京某公司职员 肖小阳(计划购房)
北漂数年，蹉跎几载，一晃我已经到了成家立业的年纪。我一直希望能够在北京有一间属于自己的房子，从此定居于此。到去年我才获得了在京购房的资格，不过北京的房价依然高得让人望而却步。
最近几个月，全国房价进入了调整期，各地房价均有下跌趋势，北京楼市的价格也见松动，我又重新燃起了购房的热情。房价下跌对于像我这样的刚需人群来说无疑是一个重磅好消息，在北京房价高得离谱的今天，任何一点点的下跌都相当于是白白给购房者送去现金。
不过目前看来，虽然其他城市房价在下跌，但是北京没有实质性的降价。说句实在话，现在的北京房价还是让我觉得“压力山大”，不敢出手购买，只能继续观望再观望。
但是我仍充满希望，时刻关注北京房价的任何变动，希望北京的房价能够继续回落到我可以接受的水平。如果北京的房价能够进一步的下跌，下跌到符合我心理预期的价位，我肯定会第一时间出手购房。
●采访手记
平衡各方利益是最现实的经济课题
一直以来，无论涨跌，楼市的任何波动都会搅动着国人的心绪。而当前，国内楼市整体陷入调整的状态，这比房价接连走高给国人带来的心理冲击更为明显。最近一段时间，楼盘降价、业主阻挠、刚需观望成为了各地楼市循环上演的剧情。相比前些年，房价虽一直攀升，但却似乎只有刚需在网络上叫骂。楼市上涨，刚需叫苦。而楼市下跌，除了刚需，似乎人人叫苦，初想令人费解，细细想来不过是利益牵动的结果。
此轮楼市调整，此前一直在观望的买家似乎盼到了出手的好机会，然而从成交量来看，这部分买家并没有因为房价走低而出手，反而如往常一样继续观望。在采访中记者了解到，虽然盼了多年才盼到房价松动，但绝大部分观望的买家仍然觉得房价过高，迫切地希望房价能够低一点、再低一点，等房价下跌到心理底线的价位时才会果断出手购房。
而在此过程中，买家每天都关注着房价的波动，提心吊胆，而又满怀希望。然而就算房价走低，还有相当数量的买家担心此时降价楼盘的质量问题。此前曾有媒体报道有降价楼盘建筑质量不合格。在此再次降价之时，买家内心表现出一种矛盾的焦虑心态。买不买?何时买?买家在痛苦中纠结着。
相比观望的买家希望楼市继续下跌，此前出手购房的业主则要难受得多。目前在一些地区，房地产商为了促进销售，已经开始调低房价，这让先前购楼的业主大呼上当，纷纷感叹真金白银无形中打了水漂。更有业主表示，看到房价下跌，内心犹如滴血一般难受。而经济利益受损是大批业主阻挠房地产商降价销售的最主要原因。
有专家在接受记者采访时就坦言，由于有效投资渠道少、收益低，买房几乎成为了很多人唯一的投资手段，楼市向好固然无事，而一旦楼市走低，这批业主将遭受重大经济损失，更有可能带来其他方面的问题。而此时，业主面临着艰难的抉择，手中持有的房产价值缩水，卖也不是，留也难受，只能苦苦等待着楼市回暖。
但是如果就此斥责房地产商两面三刀，看市场风向肆意变价销售也未免有失公允，从市场来看，房地产商降价销售的最主要动力就是尽快脱手楼盘，回流资金。在楼市成本相对固定的前提下，房地产商降价销售不光让业主难以接受，对其自身来说何尝不是割肉求生的一种方式呢。在部分地区，由于资金链断裂而负债出逃的房地产商屡见不鲜，中小房企申请破产也是一个接着一个。
在中国，没有哪样商品像房子一样牵动着每一个人的心，而楼市的波动更是让相关方的心情如坐过山车般上冲下窜，难以平息。其实，消费者心中想要的不过是个稳定，不要涨势过猛也别突然下跌而已。如何能让已购房者不受损失，让未购房者有能力购房，让房企确保利润，也许，这是当前我们正面临的最为现实的经济课题之一。
微话集锦
@中国wind范：楼市是多方利益难以均衡的矛盾体。买了房的不管投资还是自住，都不想看到自己的资产贬值;没买房的不管买与不买，都想让房价下降。政府和房企呢，双方都不想失去这块大肥肉。此外，如果房价大幅下跌，银行系统也会面临风险。如果各方能够找到一个房价的平衡点，或许楼市就不会面临当前的尴尬状态。
@天心月远00：房价下降，房租下降，生活成本长期亦降，老百姓有好处。
@出门乱晃真惬意：老业主不过是在为自己受骗讨说法，想挽回自己的损失而已。有谁不知道老业主是在怎样恐慌性心理的驱使下买房的?那么，是谁一而再、再而三地制造、加剧这种恐慌心理呢?
@飞天猪simpless：当房产成为一项投资，房价下降就像股票缩水，是在剥夺房产者的资产，房市调控就是在调控不同群体的利益，和经济无关。
@燕儿飞飞18：有房者和未买房者最大的区别在于，没有房的人，他们的心态就好比干旱了3个月，天天要去龙王庙求雨，但房价下降的雨从来不下，甚至雨点都没有见到一个。而有房者看着天空骄阳似火，心中并未着急，因为家里有一口井，那里有清凉的甘泉等着他。
@桃乐丝的笔记本：不想房价下降，去售楼部打砸，属于扰乱社会正常秩序，这是犯罪。其实也不是没有办法，把房子全部都买走就没事了，自然无房可降价。只不过，你还记得亨特兄弟么?
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