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信托主要盈利仍靠房地产业务重心转向一线城市

https://www.biud.com.cn 2014年06月07日07:51 家居装修知识网

今年以来，多款信托项目陷入兑付风波，吉林信托、中融信托、中诚信托先后被卷入风波，更有公开数据表明，今年三季度可能发生信托兑付危机，其中房地产和矿产项目是危机聚焦点。即便如此，中融信托合规部总监黄威告诉记者，“今年房地产和证信类项目是中融主要盈利点。”

难舍房地产项目

今年多家信托公司都将面临房地产项目的兑付考验。

根据用益信托数据显示，2014年房地产集合信托产品预计到期总规模（单位：亿元）为1780.06亿元，其中，一季度368.48亿元，二季度439.15亿元，三季度444.61亿元，四季度527.82亿元。

面对今年房地产市场，用益信托分析师帅国让告诉记者，今年是信托兑付高峰期，整个经济增速放缓，楼市降温，有些开发商的资金链出现断裂，所以信托公司对房地产信托的发行保持谨慎态度。

但黄威告诉记者，“今年是（中融信托）兑付压力比较小的一年，2014年到期房地产项目29个、实收信托89亿元，今年一季度末兑付规模接近30亿元。”根据此前中融信托的数据显示，2012年到期房地产项目54个，实收信托规模合计278.12亿元；2013年到期房地产项目39个，实收信托规模合计233.54亿元。

在今年房地产宏观调控背景下，开发商融资难度增加，资金链紧绷，贷款难度增加以及房价下行的预期中，中融信托对房地产项目也在谨慎对待。

“拿地成本低是首要考虑的问题，楼王类的项目肯定是不会碰的。”黄威表示。

事实上，中融方面表示，面对房地产市场的诸多不确定因素，会不断收缩此类业务，进一步提高房地产业务操作标准，将业务重心向一线城市转移，谨慎进入二线城市房地产项目，三四线城市仅限特大型开发商。

此外中融信托风险总监宋长安还表示，目前与开发商合作模式主要是在风险相对较小的拿地阶段进入。

中融强调在开发商拿地初期进入项目，尽量避免涉及到后期项目销售阶段，通过掌握项目现金流提高风控能力。

多位业内人士都向记者表示，房地产信托一直是信托公司主要业务和收入来源，信托公司在找到新的转型方向之前，不会停止此类项目的开发，但在对待项目时审批标准肯定会更严格。”

监管房地产项目现金流

“我们在拿地阶段就进入项目中，此时开发商还没有从银行中获得贷款，项目资金流动可控性强，此时进入项目，派驻财务人员进驻项目中，监管每一笔资金流向，当此项目满足432贷款要求后，开发商获得银行贷款，我们退出项目。如果后期房地产公司贷款不顺畅，在兑付的时候，我们再通过项目处置退出。”黄威进一步解释道。

目前，中融承担风险管理职能的中后台部门有7个，分别为风险管理部、运营管理部、法律事务部、合规管理部、资产管理二部、资产管理三部及稽核审计部。7个风险管理部门员工共计376人，占员工总数的23%。公司风险管理人员总数和占比在信托业内占比较高。各风险职能部门依据职责权限分工负责各类风险要素的事前研究调查、事中分析控制及事后监督总结。

记者了解到，资产管理二部共计130多名员工，主要负责房地产信托项目的后续风险管理，现场派驻监管人员跟踪项目进展。

据了解，中融房地产项目实施差别化监管。根据不同类别房地产项目特点，调整后续监管措施，对于集合类、股权类项目，根据交易对手评级，分为非现场监管、预算控制监管和全面共管监管三种不同的差别化监管方式。在预算监管和全面共管模式下，中融派驻现场监管人员，并针对项目开发的不同节点或项目存在的特殊风险，按需增派监管人员协助管理。

“中融信托管理的资产总规模4800亿元，其中主动管理类项目占比57%，通道类项目占比42%，主动管理类项目主要集中在房地产和政信及证券投资类项目中。主动管理类的房地产项目为103个，在主动管理项目中占比20%左右，在管理的资产总规模总占比约为11%左右。”黄威介绍到。事实上，某信托公司内部人士告诉记者，“虽然行业内没有发布通道类项目的占比情况，但是根据各种数据可以看到平均值在80%左右，甚至有达到90%的情况。”