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降价与增持万科加速调整布局下半场

https://www.biud.com.cn 2014年06月07日07:56 家居装修知识网

“中国房地产行业轻松赚钱的‘黄金时代’已经结束。”万科集团总裁郁亮近期在接受媒体采访时抛出的观点言犹在耳，面对行业下半场，万科近期动作频频，除了开始在部分地区拉开了价格调整的序幕外，外界关注的万科事业合伙人制度和“B转H”也在近期有了明显进展。

对此，某房地产研究院研究员严跃进表示，从万科各个高管的近期一些言论看，万科对未来市场有比较清晰的认识，并持有一个谨慎乐观的态度。从谨慎的角度看，万科不会盲目做行业老大，夯实基础、谋求转型是其考虑的根本。而从乐观的角度看，万科目前各个业务的扩张还是比较明显的。

“这不光体现在产品线的扩张上，也体现为资本层面的扩张。比如‘B转H’就受到了很多海外投资者的青睐。总体上看，未来万科的发展空间依然要大于同类房企。”严跃进说道。

降价抢跑

6月3日晚间，万科公布了5月份的最新销售数据。情况显示，当月万科实现销售面积122.9万平方米，销售金额145.4亿元，销售面积与销售金额环比均有所增长，创下了今年2月份以来万科最好的单月销售成绩。

取得这样的业绩跟万科5月份加大销售力度、在部分地区实行促销政策不无关系。公开信息显示，当月万科在上海、广州（楼盘）等一线城市均有降价走量的楼盘出现。其中位于广州番禺兴南大道的刚需大盘万科欧泊，5月24日推出了204套洋房特价洋房，销售均价约为15000至16800元/平方米，而根据官方网签数据，该盘最近一个月的销售均价达到了21092元/平方米，售价较前期降幅接近30%。

而在上海，万科位于浦东新区北蔡板块的“海上传奇”项目5月份加推的房源报价也降低到了36000元/平方米，较之前3月份约41000元/平方米的报价低了近5000元。此外还有“存5万元抵8万元”的促销举措。

尽管万科方面一直否认“降价”一说，并坚持认为价格是由市场决定的，企业只能“发现”价格，而不可能单方面“决定”价格，万科总部也不会给一线公司定价，一线公司完全有自由定价权。但作为行业龙头，万科基于当前市场判断的一举一动都会触动市场的敏感神经。

在6月4日的机构电话会议上，万科董秘谭华杰就表示，根据当前全国14个重点城市的批售比以及库存情况可以判断，5月份行业已经是接近底部的状态，6月则是行业由底部开始复苏的关键时间段，但“万科不会推盘过猛以免把复苏苗头再次扑灭”。

今年前五月，万科已经累计实现销售面积647.3万平方米，销售金额815.2亿元，分别比去年同期增长7.0%和16.2%。单从数据上看，虽然5月份万科销售略有回升,前五月的销售情况总体也保持着增长态势，但增长幅度非常小。纵观万科今年以来的月销售简报，累计销售面积与销售金额同比2013年同期数值也呈下行趋势，增速已明显放缓。

合伙人制度落地

在紧跟市场节奏的前提下，万科年初宣布今年将要实施的合伙人制度也开始步入正轨。6月3日，在发布5月份销售情况的同时，万科还公告宣布，代表公司1320名事业合伙人的深圳（楼盘）盈安财务顾问企业（有限合伙）（以下简称“盈安合伙”），当日继续增持万科A股股票6184.2312万股，占公司总股本的0.56%。

这是自5月28日以来，盈安合伙第四次增持万科股票，这四次增持累计使用资金12.45亿元，累计持股量达到了1.34%，盈安合伙由此成为了万科的第二大股东。

根据万科方面透露的信息，代表着万科1320位事业合伙人权益的盈安合伙于4月25日成立，5月12日取得工商登记核准，出资额为14.1亿元，执行合伙人的委托代表是万科监事会主席丁福源。此后，盈安合伙将通过资产管理计划在二级市场购买万科A股票。

中信建投行业分析师苏雪晶预计，目前盈安合伙可动用的集体奖金规模在15亿~20亿元左右，在不考虑未来每年新增集体奖金以及股价变动的情况下，按不同杠杆层次敏感性测算，盈安合伙对应可增持万科股份最高超过10%。这将大大巩固万科管理层对万科的控制权，有效防止“野蛮人”入侵，同时亦可让万科员工共享企业成长的业绩。

到目前为止，万科的股权结构都极为分散，其最大股东华润集团仅有15%的控股权，最大的自然人股东刘元生也仅持有1.21%的万科股份，除此之外，万科高层王石、郁亮等人的持股数量都不及刘元生。“现在万科的市值仅800多亿元，只要有两百亿元，就可以控制资产千亿元的万科”，针对有可能出现的“野蛮人”，郁亮曾有这样的担忧。

在郁亮看来，事业合伙人机制对万科的未来之所以重要，是因为它是一种全新的管理机制、分享机制和发展机制。

不少行业人士均认为，通过事业合伙人机制，万科实现了公司和管理层双方利益的共享与捆绑，这不仅有利于抵御野蛮人的入侵，同时也有利于万科管理层的稳定。近年来，由于各种原因，万科流失了不少优秀的职业经理人，通过事业合伙人的利益捆绑，能够激发职业经理人的创业热情，维持管理团队的稳定。

“我们并不担心短期的波动，因为行业长期向好的趋势并未改变，但我们需要考虑十年之后万科应该怎么走。”郁亮表示。显然，在行业的下半场，万科思考的不仅仅是如何维持行业的领先者地位，同时需要考虑，未来的万科是否还能掌握在万科的职业经理人手中。

值得注意的是，在合伙人制度之外，事关未来万科资本市场融资的B转H也进入最后实施阶段。自6月4日起，万科B股股票开始停牌。接下来，万科B将进入现金选择权派发、行权申报、行权清算交收阶段。跟踪万科的分析师们普遍认为，现金选择权已不成问题，万科B转H成功实施几成定局。