崇文门地王涉嫌囤地 合景泰富北京项目真相调查
拿地三年没有建筑落成，施工一年只挖了一个大坑，作为当年北京单价地王的崇文门菜市场地块，这几年在合景泰富的手里再没有当年的风光。
2011年6月，合景泰富全资子公司，广州市丰璟房地产开发有限公司以7.1亿元，140%的溢价率获得北京崇文门菜市场地块，折合楼面价为4.32万元/平方米，成为当时北京的单价地王。
然而三年过去了，该地块尚未有任何建筑落成，《中国经营报》记者现场发现，虽然项目去年7月已经动工，但进展缓慢，目前地块只挖了一个数米深的大坑为地基做准备，施工人员透露，地基尚需一段时间才能完成。
对此，业内人士分析，崇文门附近土地稀缺，土地升值预期较大，导致合景泰富快速开发的欲望较低。
涉嫌“囤地”
从北京地铁2号线崇文门站D口出，一抬头就可以看到一块红色的大挡板，挡板上画着一幅幅半开的红色幕布，几条美腿在幕布后若隐若现，幕布上则用中英双语写着“见证摩力的时刻—未完待续”。
记者6月2日在该地块实地采访看到，该地块仍然被铁皮挡板包围。通过西南角的入口可以看到，工地上只有一个塔吊和一辆挖掘机，上午10点左右，塔吊和挖掘机都没有工作。在工地门口，几个工人坐在墙角聊天。
“要建一个商场，去年就开始打地基。”一位工人告诉记者，项目从去年秋天开始打地基，目前尚未完成。用将近一年的时间挖一个并不算大的坑，另一位工作人员表示，进度确实偏慢。
在合景泰富缓慢施工的同时，伴随着的是不绝于耳的“囤地”质疑。过去的几年期间，多家媒体报道合景泰富在崇文门菜市场地块存在“囤地”的可能，以期获取土地溢价带来的增值收益，但是合景泰富一直没有给予正面回复。
“崇文门附近的地块寸土寸金，出一块少一块，可以说只会升值，不会贬值。”亚太商业不动产学院院长朱凌波表示，崇文门菜市场地块存在着极大的升值预期，合景泰富不开发就可以坐收增值收益，项目进展缓慢或受此影响。
事实情况是，在过去的三年里，崇文门附近乃至北京的商场租金都经历了一个大幅上涨的过程。
根据第一太平戴维斯的数据，2012年1季度，北京中高端购物中心首层平均租金为人民币每平方米每月845.4元，到了2014年1季度，北京中高端购物中心首层平均租金已经上涨至人民币每平方米每月913.7元，上涨幅度超过8%。这就意味着，地理位置优越的崇文门菜市场地块，土地可能在过去几年获得了比较大的升值。
虽然屡受囤地质疑，但是合景泰富并没有受到相关部门的处理。一位熟悉广东房企的分析人士表示，在商业地产领域，企业“囤地”是非常常见的行为。“虽然政府对打击‘囤地’有着强硬规定，但是开发商规避处罚的手段则更加多样。”
“一块地拿到之后，可以部分施工，可以缓慢施工，还可以在规划方面做手脚，比如多次更改规划，一直拿不到施工许可等，都可以达到‘囤地’而不受惩罚的目的。”该人士向记者分析。
此外，记者发现项目的规划建筑面积也被修改，根据北京市国土资源局的资料，项目的规划建筑面积为16424.7平方米，但是在合景泰富官网的最新宣传资料上，崇文门项目的建筑面积为39104.47平方米，几乎增加了1.5倍。一位从事房地产开发法律咨询的律师告诉记者，建筑面积大幅增加，只可更改项目规划。
定位不清
在涉嫌三年囤地之后，合景泰富终于对崇文门菜市场地块这个当年地王给出了名分。近期合景泰富相关负责人最新发布消息称，该地块将建成一个购物中心，并以“摩方”作为主体概念，打造一个别样的商业项目。
虽然已经公布合景摩方的计划，但可以预料的诸多困难已经摆在眼前。
本报记者发现，在合景摩方的周围，已经存在着不少成熟的商业项目，南面一街之隔，就是北京早有名气的新世界百货，再远几百米则有国瑞购物中心、搜秀城等已经形成一定影响的商业项目。
“崇文门商圈的业态已经比较成熟，各种业态都有，每个商场也都形成了自己的风格，拥有一定的客户。”朱凌波表示，合景摩方的发展必须要同这些商业进行竞争，明确差异化优势，才能更好发展。
除了现有的项目，合景摩方还要和未来崇文门出现的一些商业进行竞争。据了解，在相距只有1000米左右的5号线瓷器口东南角，新世界集团要打造一个30万平方米，引入K11理念的生态、休闲商城。对此，朱凌波认为，这将是合景摩方未来最直接的竞争对手。
“事实上，无论是新世界百货，还是主打艺术体验的K11模式，都是已经取得成功的商业模式，无论在品牌认可还是在客户培养上已经取得了成功。”朱凌波说道。换句话说，相对于这些成熟的商业项目而言，合景泰富明显准备不足。
但是，对于怎样处理“摩方”概念商业的一个定位，合景泰富还没有理清思路。
除此以外，业内人士认为，合景泰富从拿下崇文门菜市场地块开始，可以选择的余地就已经非常有限，因为项目体量有限，难以实现规模效应，如果仅仅是做一个主题概念的普通商业，合景摩方就要面临着新世界百货和国瑞购物中心等已经扎根此地的项目竞争，很难在盈利上取得突破。
“这个地块特别小，留给合景泰富的操作空间有限，只能做精而特的纯高端项目。”朱凌波表示，“比如电影院，可能只有少部分人可以看一些特殊的影片，顾客之间见面的机会也要减少，很少有明星富豪愿意和普通人一起看电影，北京人不愿露财，就要满足这种需求。”
显而易见，只想着通过韩日品牌、欧美时尚品牌以及原创品牌等业态配比来实现合景摩方的高端业态布局的合景泰富，还没有为这种高端做好准备。
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