杭州史上最亏项目压力山大
本报记者 徐超 杭州报道
60年资历的老牌房企，进军杭州的首个高端楼盘，就遭遇兜头冷水，或成为杭州楼市史上最亏项目。背后折射的，正是杭州楼市从热火朝天到当下哀鸿遍野的现状。
上海解放后首家专业从事房地产开发经营的中华企业(600675.SH)，2009年以黑马姿态从绿城宋卫平手中夺得101号章家坝地块，成为杭州城东地王。
5年转瞬，被命名为“中企·御品湾”的楼盘已经接近封顶，开盘才姗姗来迟。《华夏时报》记者获悉，楼盘预定于6月底7月初开盘，但是价格待定。而中华企业早先公布的2013年年报则已注明，“报告期内公司对杭州御品湾计提了1.1亿元跌价准备。”
中华企业在资本市场动作频频，除数个房产项目对外担保、融资，5月30日更是发布公告称因筹划重大事项而停牌。
“吐血”抢地王
不仅仅是中华企业，杭州楼市也似乎从淘金地变成了百慕大，记者从“住在杭州网”最新发布的数据获悉，仅杭州市区就有42个项目正处于亏损(含疑似亏损)困境。而从3月份开始，杭州主城区已连续4个月宅地零出让。
中企·御品湾所在地块，是中华企业从绿城宋卫平手上“虎口夺食”过来的。
中华企业2013年年报显示，公司总资产超363亿，其房地产业务融资余额为207.5亿元，其中银行贷款融资余额151.73亿元，银行贷款和非银行性金融机构融资利息资本化金额为12.44亿元；加权平均融资成本年化利率为8.38%，其中银行贷款加权平均年化利率为7.81%，非银行性金融机构融资加权平均年化利率为9.93%；最高项目融资年利率12.2%。
当年出手28.1亿拿地，60年老牌房企是下了大决心的。
时间倒回2009年，那是全国楼市疯涨的一年，也是杭州楼市无限风光的一年。杭州市区土地出让金1200亿，超地方财政收入1倍，再算上萧山和余杭两区的卖地款，总计1054亿全国排名第一。
那一年的杭州出了好几块地王。7月，义乌小商品城(600415,股吧)以楼面价20650元/平方米拿下钱江新城南星单元地块，当时滨江房产在钱江新城卖的豪宅金色海岸均价是30000元/平方米。9月，华润以楼面价15281元/平方米拿下之江区块59号地块，当时该区域在售新房均价7500元—12000元/平方米。
当年12月24日，宋卫平难得亲自坐镇竞拍现场，这使得外界都认为101号章家坝地块是绿城志在必得。结果，半路杀出的中华企业，以加价1000万、总价28.1亿“横刀夺爱”竞得该地块，18206元/平方米的楼面价，直到现在都还是杭州城东的地王。
项目售楼处销售人员向记者介绍，中华企业和绿地一样，也属于国企，在上海专注于高端豪宅的营造，被视为海派豪宅的缔造者。
如浦东陆家嘴“财富广场”和北外滩“上海港国际客运中心”是中华企业的作品，上海最早最大的侨汇住宅“玉兰花园”、“海怡花园”，最具影响力的“上海春城、光明大厦、房地大厦、启华大厦、港泰广场、华侨大厦”等，都是中华企业的代表作。
特别是被誉为上世纪90年代上海十大建筑景观的“古北新区”，被公司视为名片，“中国第一国际社区——古北新区缔造者”这一句，印在了中企·御品湾的户外广告和户型图上。
数据显示，御品湾总投资55亿，2013年投入资金7.4亿元，累计投入金额41.3亿元。占地面积6.2万平方米，规划建筑面积22.3万平方米。
1.1亿元计提阴云
中华企业2013年的年报显示，营业收入虽超67亿仍在增长，但归属上市公司股东的净利润为4亿，是近3年来最低的，主营房地产行业营业收入比上年增加55.02%，但营业成本比上年增加72.10%。杭州的项目要计提1.1亿，对企业2014年整体业绩的影响是可预见的。
“不开盘是暗着死，开盘是明着死。”杭州某知名房产记者如此评价。
销售人员向记者介绍，项目全部是精装修，200平方米以上户型，每平方米装修标准7000元，88平方米小户型是5000元。精装品牌有大金空调、能率热水器、进口高仪卫浴、施耐德面板等等。
虽然拿地被解读为是企业融入长三角战略的重要布局之一，媒体对开工奠基的报道也用了“一个具有高品质的国际湾岸生活社区即将诞生杭州”的美誉，但整体开发进度，“总让人感觉磕磕绊绊。”有房产记者如此描述。
2009年12月24日拿地，2011年10月28日才开工奠基。销售人员称，2014年年底可竣工，但要2015年年底交付。如此漫长是因为中华企业是国企，有必要的流程，且慢工出细活，打造的房子肯定会更加精细。
而从拿地伊始到近5年后才可能开盘，6年才能交付，曾经的地王现在变成了骑虎难下的“烫手山芋”，中企·御品湾在杭州地产界被公认是亏损已成定局的项目，甚至可能是杭州楼市目前为止史上亏损最大的项目。
5月杭州人居展时，销售人员向记者介绍，中企·御品湾开盘价或在3万-3.5万元。而据杭州透明售房网的数据，附近的德信·东望均价20000元-23000元，万科·钱塘府均价34000元，东方御府均价28000多元，但几乎卖不动。而2月份，德信房产仅以12440元/平方米的底价拿下御品湾相邻地块。
有业内人士初步估算，算上精装御品湾楼面成本价至少2.4万-2.5万/平方米，建安成本保守算3500元/平方米，税费算2000元/平方米，再加上营销、管理、每年的财务等费用，3.5万开盘价是需要的。
但参考周边楼盘的价格，知名房产专家丁建刚表示，即便是精装，目前的行情2.5万/平方米的价格市场能否接受，还不一定。如此看来，中企·御品湾要么价高乏人问津，如果降到市场接受的价格销售，亏损就是巨大的。
杭州知名房产专家、房产记者刘德科认为，现在“世道不好”，政府几乎停止了土地出让，“但几乎所有人都知道杭州土地实在太贵了。”根据“住在杭州网”的统计数据，杭州市区有42个项目正处于亏损(含疑似亏损)困境，其中外来开发商项目占比69%，原因就是高价拿地。
对统计进行专业指导的丁建刚指出，“杭州楼市在2013年全面回暖，商品房成交量创历史次新高，多板块楼面地价创历史新高。然而，2013年四季度楼市温度骤降，使许多2013年争来、抢来的高价地可能面临亏损困境；2010年以后拿地的部分项目也存在着同样的困境。”
刘德科则认为，42个亏损(含疑似亏损)项目，是留了情面的，杭州真正的亏损项目100个都可能不止。杭州现在的行情是大家日子难挨。
像中华企业，在其2014年一季度季报中提道，财务费用较上年同期增加70.81%，是因银行利息较上年同期有较大幅度增加。因为营业收入较大幅度减少，营业税金及附加较上年同期减少64.09%。
刘德科说，看现在的行情，杭州是没有再出地王的命了。他认为，以前高价拿地的房企要想止住亏损，只能断臂求生。
东兴证券分析师郑闵钢和张鹏对记者谈及中华企业时表示，因为2013年多个项目的销售回笼资金54亿元，企业整体的业绩还是在增长的。2013年公司通过长贷换短贷、低息贷换高息贷、银行贷款换信托借款等方式有效降低资金成本，同比上期降低近1.5%。两位分析师认为，上海正在推进国资改革，作为上海国资委下属企业，中华企业未来发展还是值得期待的。
相关知识
杭州史上最亏项目压力山大
史上最魅力沙发喊你”大逃班”
史上最严环保法施行 美大健康厨房引领环保新风尚
楼市调控套上紧箍咒 南京合肥“压力山大”
钢结构住宅拥抱“史上最严”新环保法
毛大庆被逼走几成定局 万科将遭遇史上最严峻人事变动危机
房价连涨18月 “史上最俏”的武汉楼市还会火多久
江西遇史上最严格限电 致陶企减半生产
“史上最严厉”楼市一控到底 冲击灯饰市场
欧盟对日用陶瓷史上最大反倾销5月出结果
