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地王困局：拿不到销售证成本一天一辆宝马3

https://www.biud.com.cn 2014年06月07日10:46 家居装修知识网

胡芳洁

市场调整期，高总价、高单价的地王总是面临更多的挑战。在北京市场，地王项目更要顶住双重压力：一方面，政府的预售证管制依然存在，销售道路不畅通；另一方面，销售延迟导致各方面成本累积，削减了利润空间。

地王盘的煎熬，还在进行中。

等待的成本

说起地王项目，给人留下深刻印象的是万柳地王。2012年7月，当时市场已经进入升温阶段，万柳地块，作为北京传统高端居住区万柳地区几乎绝版的纯住宅地块，一入市就引起了诸多房企大佬的关注。

但是，该地块出让前，发生了戏剧性的一幕，一方面是推迟拍卖时间，与北京政府市委换届会议拉开时间差，以免一换届就出地王引起争议；一方面是在政府压力下，已经参与竞拍的央企保利临时退阵，充分体现了政府想卖高价地、又怕卖得太火的矛盾心情。

事实证明，此后，市场一路升温几乎到了沸腾的地步，2013年上半年，北京诸多二手房项目的同比涨幅都超过30%。

最后，该地块由中赫置地竞得，总价26.3亿元，楼面地价4.2万元左右/平方米，创造了北京住宅类地块楼面地价新纪录。

目前，该地块出让已经过去了近两年的时间，但还没有开盘销售，“他们去年下半年就想入市，但是政府不批预售证。”一位业内人士对经济观察报表示，这对项目的影响非常大。

这意味着万柳项目入市至少被拖延了半年以上，融资、营销等方面的成本，都会因此而增加。

万柳地块总价为26.3亿元，那么中赫如何解决地价款的资金来源呢？

竞得万柳地块的北京赫华恒瑞房地产开发有限公司，为中赫置地子公司。经济观察报查询的工商资料显示，赫华恒瑞原本由中赫置地全资控股，拿地之前的6月20日，中赫置地引入了一个投资人中十冶集团投资开发有限公司，持有该项目公司40%的股份，中赫置地持有60%。

拿地一个月以后，2012年8月24日，中赫置地又引入两个投资人进入该公司，即上海诚盈一期股权投资中心(有限合伙)、上海诚盈二期股权投资中心(有限合伙)，这两个公司分别持有赫华恒瑞1%、97%的股份，中赫置地和中十冶持有的股份，都减少到了1%。

这意味着，万柳地块的土地款，是以股权融资的方式解决，且是资产抵押方式。

经济观察报进一步梳理资料发现，上海诚盈一期股权投资中心(有限合伙)、上海诚盈二期股权投资中心(有限合伙)这两个投资基金，都由诚盈(上海)股权投资基金管理有限公司成立。

诚盈(上海)股权投资基金管理有限公司，则是2011年由中诚信托发行的一个5年期信托融资4000万元与另外六家公司各自出资1000万元，共同投资成立。上述出资的六家公司中，有一家名为北京赫华明瑞投资有限公司，中赫置地持有该公司1%的股权。

至于诚盈(上海)股权投资基金在万柳地块项目中，提供的融资额是多少、收益要求如何，现在不得知。

一位上市公司董秘对经济观察报表示，融资成本，都是谈出来的，要看每一家公司的具体情况，资质如何，找谁融资以及谈判人员的能力等多方面因素，但是总体来看，2012年融资成本不比现在低，以信托等融资方式为例，年利率普遍在10%以上，当时甚至年利率18%、19%的，也有人愿意要。

“中赫置地虽然只持有项目公司1%的股权，但是绝不意味着他的出资额只有1%。”上述董秘表示，这是一个风险保护措施，以保证一旦还不上钱，出资方可以拥有项目的绝对主导权。

该董秘表示，出资额方面，中赫一定会出至少30%的资金，出资方甚至会要求50%的自有资金。

保守估算，26.3亿元的地价款，假设中赫置地方面在拿地时出资额是50%，那么融资额就是13亿元，按12%的利率计算，年成本就是1.56亿元，平均每天成本超过42万元。

此外，还有营销、推广等方面的成本。“营销成本包括售楼处、样板间的装修，宣传物质的制作，广告投放等。”一位代理公司负责人对经济观察报表示，如果拿不到预售证，可能导致额外的广告费支出，如广告投放了，但是不能按期开盘进行销售，那么就是无效推广，等到真正能开盘的时候，还得重新启动广告、推广方面的流程。

地王困境

高价项目，各自的处境也不一样。“同是高价楼盘，可以分两种情况来看。”亚豪机构市场总监郭毅表示，一种是中赫万柳项目、融创农展馆项目等，这类项目属于稀缺性产品，没有可比性，周边也没有竞争项目，其上市销售，不受整体市场变化的影响；还有一种项目，如中粮孙河项目，其周边已经有几个项目入市，因为规划条件的限制，中粮项目与周边项目并不会有本质上的区别，但中粮的拿地成本又明显高于周边项目，如何在定价上既能保证企业有合理利润，又能让购房者接受，这是一个问题。

如果说万柳地王受限的是政府的预售证审批，那么中粮孙河地王，就是项目本身存在明显缺陷。

2013年7月，中粮以23.6亿元总价拿下孙河地王，该地块虽然总价不是最高，但该地块总建筑面积8.17万平方米，需要配建3.3万平方米公租房，剩余4.87万平方米的商品房面积，楼面地价高达4.84万元/平方米。

中粮的拿地价格，明显高于此前进入该区域的龙湖、泰禾、首开所拿的同类地块，上述三家拿地企业楼面地价分别约为2万元/平方米、2.9万元/平方米、2.6万元/平方米。目前，泰禾、龙湖的项目已经入市，销售价格在6万元-7万元/平方米，这一价格显然是中粮所无法接受的。曾有业内人士预计，中粮项目售价应该在10万元/平方米，才能实现合理利润。

中粮地块的位置虽然相对更好，但是在孙河区域，也不具备稀缺性，根据经济观察报掌握的资料，孙河区域共规划了11块居住用地，目前共出让了5块，还剩6块，这6块中，还有比中粮地块位置更好的。

搜房网数据监测中心提供的数据显示，目前售价在10万元/平方米以上、还没有入市的住宅项目，还有北河沿甲柒拾柒号、中央公园广场项目等。这些项目都将面临如何取得预售证的问题。“拿不到预售证，只能等待。”郭毅表示，至于中粮孙河项目这样的项目，只能把入市时间往后拖一拖，市场回暖以后可能会有更多机会，而在定价策略上，要看每个企业的经营状况，价格决定了周转率，资金紧张、快周转的企业，可能会把定价调低以快速出手，资金不紧张的企业，则可能坚持自己的定位。