楼市新信号:银监会表态大力支持首套房贷

6月6日上午，银监会的副主席王兆星在国务院新闻办公室举行的新闻发布会上表示，大力支持首套住房需求，抑制投资和投机性的住房需求。

王兆星表示，个人购房贷款占到整个房地产贷款的67%左右，个人购房贷款的不良率不到百分之一，资产质量稳定，商业银行要继续执行差别化的住房贷款的政策。

银监会的“表态”在地产业内引起广泛关注，一部分业内人士甚至认为2014年楼市有可能迎来迟到的春天。

5月12日，央行召集商业银行开座谈会，强调要合理确定首套房贷款利率水平，及时审批和发放。但21世纪经济报道记者从21世纪不动产金融服务部门了解到，近一个月，央行以“窗口指导”喊话后，首套房利率并没有变化，九成商业银行首套房贷利率执行基准利率或上浮5%-10%。

当下的楼市的现状是，库存的激增，部分项目降价，土地市场转冷。脆弱的市场是否会因为银监会最新房贷信号的变化，出现扭转？

商业银行的分歧

据21世纪经济报道记者了解，当前银行对房贷业务已出现明显分歧：以工、农、中、建为代表的国有大行在央行“喊话”后，正在推进相关措施；但其他不少商业银行由于资金紧张、存款资源有限，而暂停或推延房贷业务。

最明显的变化在于，银行在审核方面表现积极，通过减少人工干预来提高审批速度。融360数据显示，目前首套房贷款审批时间较快，一般在2至7天内，但放款时间仍较长，与4月份相比没有明显变化。相比较而言，外资银行放款时间相对较短，大概在30天之内；国内的银行则需45天左右。

在央行5月12日“喊话”后，工商银行表态提高个人住房贷款的审批速度，对个人住房贷款实行合理定价，最低为基准利率，并增加了房贷规模，要求深圳辖区内的支行加快住房贷款的发放。交通银行表示继续大力发展个人住房贷款业务，严格执行住房贷款差异化的信贷政策，重点支持自住型住房的贷款，特别是首套房住房贷款的需求。

但平安银行、民生银行、广发银行表示，暂时不会改变既有的信贷策略，今年的信贷方向主要还是大力发展小微贷、企业贷等业务。

融360摸底全国21个重点城市近400家银行调查显示，在调查的21个城市中，有14个城市出现停贷现象，较上月停贷城市减少。统计显示，停贷的银行以股份制商业银行居多。在城市停贷占比排行中，无锡、北京、深圳三个城市居前。

上述调查显示，5月份首套房9折以下利率优惠已绝迹，对于首套房的房贷申请，10.11%的银行表示已停贷。甚至还有10.67%的银行执行上浮20%及以上的利率。

楼市最差的时刻？

中信建设证券认为，整个房地产行业将迎来最差的时刻。

21世纪经济报道记者综合各方面数据发现，4月和5月，楼市并未呈现传统的“小阳春”行情，成交量走低，价格停滞或下跌。房企虽然加大了推盘力度，但购房者已经形成浓厚的观望情绪，入市动力不足，成交受到抑制。一线城市成交情况更糟糕。

以北京为例，进入5月，北京商品住宅库存量在短短4个月内激增两万套至7.5万套。正如北京市房协秘书长陈志所言，尽管调控一直在强调“去投机化”，但未能改变住房的投资属性。对于“投资品”而言，消费者向来是买涨不买跌。据了解，北京某楼盘近日推出30套可一成分期首付的房源，还有项目推出“零首付”促销政策，亦有一些楼盘尾盘降价促销。

土地市场也出现转冷的趋势。即使是一线城市的土地市场也开始感受到压力，二线城市的低溢价率成交甚至流拍的现象增多。

据第一太平戴维斯研究部的观察，北京今年前4个月的土地成交额达到1056亿元，5月份仅有4幅地块成交，成交额只有58亿元。截至2014年5月，实际楼面价超过每平方米2万元的地块仅有5宗，其中单价最高的一宗地块成交单价也不及每平方米3万元。而反观2013年，共计9幅地块以超过每平方米2万元的实际楼面价格成交，其中3幅地块成交单价超过每平方米4.5万元，最高达到每平方米7.3万元。“虽然从表面来看主要由于政府放缓了土地供给节奏，导致土地供给极为有限，但究其根本原因，却在于近期开发商拿地热情的下降。”第一太平戴维斯研究及顾问咨询部助理董事王华对21世纪经济报道记者表示。

已有一些开发商出现资金断裂的迹象。王兆星也表示，将重点关注房地产开发商的资本金、现金流和财务等状况，关注房地产开发商的资金断裂给金融带来的风险。

默认的救市

楼市不振，地方政府最着急。

今年3月以来，先后有无锡、南宁、萧山、铜陵、芜湖等多个城市出台与楼市有关的政策，包括放松购房资格限制、支持公积金贷款、增加财政补贴等。这被业内普遍称为地方救市之举。不过，这只是一种微调。

中央政府层面一直在严密关注楼市运行态势，包括各地政策的小幅调整。住建部总经济师冯俊6月4日下午在国新办举行的新闻发布会上说，整体的宏观调控政策是鼓励、保护消费需求，遏制投资需求。每个地方根据自己的实际情况作出判断。目前得到的信息还没有一个地方公开取消限购。从我们制定的限购政策来看，限购对老百姓的消费需求是没有影响的，只是对过度投资需求有限制。

但包括央视在内的多家媒体，将冯俊这段话解读为“是否取消限购由每个地方根据自己的实际情况作出判断”。但一位业内资深人士认为，这是对冯俊话语的片面理解。如果将取消限购的主动权完全交给地方，它们多数会毫不犹豫地取消。

开发商群体对鼓动放松限购更是不遗余力。某三线城市开发商不久前接受21世纪经济报道记者采访时表示，最希望政府能放开限购。一旦限购打开，将直接刺激销售，带动成交的增长。

度过最差时刻，是否即是楼市反弹的开始？6月6日王兆星的表态，会不会成为楼市反转的风向标？

不久前，在21世纪经济报道举办的一次小范围论坛上，某二线省会城市官员预测，今年下半年楼市将会逐渐有起色。这位官员称，短期内，楼市调整不可避免，但中长期坚定看好的。

万科集团总裁郁亮也于6月5日表示，尽管地产的黄金时代已经结束，但白银时代已经开启，白银仍是贵金属。万科高度关注人口质量和人口流动趋势。如果说人口的移动创造了大量的需求，而人口的结构中又越来越多受过高等教育的人群，他们将是未来支撑房地产市场需求的主力。

21世纪不动产市场发展中心总监桑豫峰认为，预计银监会即将发布相关通知，以确保各商业银行对首套房贷款利率能回归基准利率，甚至给予优惠。实践证明，只要信贷稍微松动，就能对住房需求起到很大的撬动作用。随着首套房利率回归基准利率甚至优惠，商品房成交情况将逐步地回暖。

但是，资本市场不为所动，6月6日下午，地产股继续带领大盘 下跌。

相关知识

楼市新信号:银监会表态大力支持首套房贷
银监会发声 大力支持个人首套房贷需求
银监会表态楼市释放何种信号
开发商承压销售目标：降价范围将扩大
开发商承压销售目标:降价范围将扩大
广州房贷：最低九折条件多
广州楼市11月库存近15万套创五年新高
银行放款提速 信贷宽松利好北京二手房市场
住房公积金还有存在的价值吗？
10月推盘增至67个 武汉国庆卖房同比增长近3成