学区房牛市下半场：只涨不跌的“神话”
静教院附小校长张人利表示，全世界包括美国都有学区房，但房价没有中国这样高。像该校学区房比周边其他地区贵一倍，这种情况在国外是没有的。
上海市静安区，一套破旧的小户型二手房单价可达8万~10万元/平方米，原因且只有一个，这是一套学区房。北京的情况则更为夸张，一套靠近北京市第二实验小学（下称“实验二小”）的学区房报价甚至超过30万元/平方米。
“郊区的一手楼盘都在促销，房价几乎回到3年前，但核心区的学区房价格从来没有降过。”在另一个房价高企的一线城市广州，合富置业的一位物业顾问告诉《第一财经日报》记者，学区房是“房子中的战斗机”，拥有教育这个独特资源，不太可能降价。
不过，据本报记者了解，随着楼市整体走弱，一线城市学区房的成交量价也出现了下跌，但相对于普通房源，其量价均相对坚挺。
德佑地产市场研究部总监陆骑麟告诉记者，随着“单独二孩”政策的逐步放开，一线城市的学区房预计还有十年牛市。
只涨不跌的“神话”
15平方米，售价460万元，单价超过了30万元/平方米。这是北京文华胡同一处平房最新的网上报价。除了邻近西单、可改作门面等因素，在近期楼市较为低迷的北京，该房源之所以如此天价，主要与旁边的一所著名小学有关。
位于北京西城区新文化街111号的北京实验二小师资雄厚，地处西单地区寸土寸金的黄金地带，始建于1909年，在北京“声名显赫”。此前，该小学划片学区房只有文华胡同和文昌胡同的平房，因此价格一直居高不下。
海淀区、西城区、东城区为北京市传统的学区房大区。链家地产市场研究部提供给本报的统计数据显示，今年4月，这三个区域的学区房占各自区域成交的全部二手住宅的比例能达到30%左右，明显高于北京市平均水平。
而在上海，以对口静安教育学院附属小学的海防村为例，2012年下半年，30平方米的学区房均价在五六万元，此后一直上涨，如今同样面积的学区房均价大概在9万元。海防村少量10平方米的学区房报价甚至达到18万元/平方米。而距离海防村300米的句容小区不是学区房，同样面积的房子每平方米均价只有4万元。
数据显示，北京学区房去年一年的涨幅高达35%，均价已超过4.5万元/平方米；上海学区房均价逼近4万元/平方米，过去一年的涨幅约为20%，高于上海全城二手房价16%的平均涨幅。
名校对口学区房的涨势尤其惊人。例如，截至今年4月底，上海福山外国语小学的福山、花园、瑞华三个校区，对口小区的均价均已超过50000元/平方米，相比去年同期分别上涨35%、24%、35%。
陆骑麟表示，目前上海学区房的价格还是比较稳定的，不过，部分教育资源相对优质的学区房价格依旧处于缓慢上涨阶段，如徐汇区汇师小学附近的学区房相比4月份依旧出现了1%左右的上涨。
21世纪不动产对上海金桥、源深、七宝、新华路（房价 户型 二手房 租房）、南黄浦等板块抽样调查结果显示，尽管学区房受到整体二手房市场影响，成交表现乏力，甚至部分房源价格也出现一定松动，但学区房整体价格较普通房源更为坚挺，原因在于，相比普通的住房，学区房往往拥有地段和教育配套两大优势。
政策复杂，市场也复杂
“以前的中国楼市是政策复杂、市场简单，但今年的楼市是政策简单，市场复杂。”不少业内人士如是形容今年国内楼市的现状。
然而，这样的措辞似乎不适用于学区房。今年以来，多个一线城市出台了形式各样的入学新政，这些政策不仅给孩子们的入学带来变数，也让优质教育资源周边的学区房市场“无法淡定”。
根据教育部今年的新规，到2015年，19个大城市所有县（市、区）实行划片就近入学政策，100%的小学实现划片就近入学，90%以上的初中实现划片入学。
4月18日，此前备受关注的2014年北京市小升初新政出台，取消“共建生”、小学免试就近入学，小升初实行“单校划片”或“多校划片”入学。
在北京从事房产中介行业多年的小王告诉《第一财经日报》记者，想要入名校，花钱、找关系也不靠谱，只有买下学区房落户最为“可靠”。
“在最新划入片区的区域，我们有3个业主知道消息后准备涨价。”房产经纪人小赵说，最新的入学政策公布后，北京文昌胡同、文华胡同的房源价格仍在上浮，而附近的新文化街小区（房价 户型 二手房 租房）6栋楼也被纳入名校入学片区，这些房源的成交单价约8万元/平方米，明显高于去年的7.5万元/平方米。
同样在4月，上海静安区的一项入学新政则给疯狂上涨的学区房价泼了一盆冷水。静安区教育局发布的《关于2014年本区义务教育阶段学校招生入学工作的实施意见》规定，从今年起，静安区各公办小学将开始建立对口入学新生数据库，静安区每户地址5年内只享有一次同校对口的入学机会。
上述“最严入学新政”公布后一周，效果立竿见影。当时，信义房屋的一位负责人对本报记者表示：“许多客户习惯于提前两至三年为孩子上学做准备，因此，新政对这部分已买房的客群影响不大。但整体上看，客户购买学区房的欲望有所下降，接下去，学区房的转手频率也会降低。”
昨日，信义房屋昌平店的置业顾问刘五营对记者称，目前静安区的学区房属于有价无市状态。市场挂牌量有微弱下降，上门购买学区房的客户较春节后有了大幅度下降，观望情绪严重，但议价空间并不大，市场价格趋于平稳。
除了静安区，上海的长宁区今年也对“就近入学”作出了严格规定，要求适龄儿童的户籍地址与其父母、祖父母或外祖父母的房产证地址必须一致，而使用权房的对口入学条件则更为严苛。
对于多年来与中小学入学紧紧伴随的学区房高烧现象，21世纪不动产集团市场发展中心总监桑豫峰认为，新的入学政策旨在平衡各义务教育学校的资源，给越来越严重的择校潮降温。作为特权而长期存在的共建生被一举取消，值得称赞。
“由于今年政府的教育改革态度比较坚决，家长应当冷静观察一段时间，不可盲目追抢学区房。”桑豫峰称，如果学区资源能够逐步得以平衡，那么，以前高价抬升的部分名校周边的学区房价格，就有可能下跌。反过来，那些非名校周边的房子，由于学校资源（师资和生源）得以提升，价格存在适当补涨的空间。总体而言，义务阶段入学改革越彻底，学区资源越平衡，学区房价格就越易受抑制。
还能“牛”多久？
上海静安区共有13所公办小学，其中第一师范学校附属小学、第一中心小学和教育学院附属学校最为抢手。一直以来，为了让孩子进入优质学校接受教育，不少家长争相购买学校周边的学区房。
静教院附小校长张人利曾对《第一财经日报》记者表示，择校就有个学区房的问题，全世界包括美国都有学区房，但是全世界的学区房价格没有中国这样高，像该校学区房比周边其他地区贵一倍，这种情况在国外是没有的。
张人利称：“我们学校一套学区房卖了以后是反复炒作，照理有一套学区房后就有户口，可以就近入学，但你看看我们学校有多少人是就近入学？家长大多数都是开车接送孩子，我问家长‘为什么就近入学还要开车，这么近还开车？’他们笑笑。实际上他们都不住在这，他们是为了孩子能进我这个学校才买了一套房子。”
显然，今年上海静安区出台的上述“最严入学新政”，就是为了维护就近入学的原则并抑制学区房的炒作。
不过，张人利表示，造成高价学区房的根源是体制机制设计上有问题。“这个问题在美国是没有的。为什么美国不可能一套房进3个人呢，这就是顶层设计——物业税。美国与学校对口的房屋物业税中70%是要给学校的，这也是学校的主要经济来源。家长如果搬走后学校肯定赶你出去，因为你税不交了。”
链家地产市场研究部张旭认为，当前的义务教育改革对于均衡教育资源，促进教育公平具有十分重要和积极的作用，学区房的冷热与相关政策的走向也有极大的关联性，但从政策的制定、出台，到具体细则的落地和实施，以及最终政策效果的显现则是一个长期的过程。
陆骑麟认为，购买学区房还是比较保值增值的。“不过该类房产最主要还是小孩子读书，如果一旦失去对家庭的作用，出售的可能性还是较大的，而随着上海‘二孩政策’的放开，预计学区房的价格依旧会坚挺10年以上的时间。”
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