严跃进：房价需要什么样的软着陆
◎严跃进
虽然各个机构在年前就预警了楼市将降温，但楼市降价潮的力度还是高于预期。地方政府在这一轮短周期中也失去了调控的耐心和主见。去年第四季度，很多地方为了完成房价调控的目标，升级了限购限贷令。而在今年降价潮的背景下，部分城市却又纷纷进行了救市，甚至有个别城市推出了“限降令”。
看似很矛盾的做法，其实吻合了此前一直强调的调控基调：保持房地产市场的稳定健康发展。所以无论是打压还是扶持，终究是为了实现楼市的健康发展。在房价总趋势看涨的背景下，关注的焦点自然是实现房价的软着陆，也即构筑稳定价格的防火墙。
这次降价，其实很矛盾，也没逻辑，更有误导作用。部分城市、房企和楼盘的降价行为更是缺乏纪律和道德约束。可以认为，这并非一次严格意义上的降价，副作用是扰乱了市场秩序。无论是信贷因素还是市场预期因素，都对房价走势产生了直接的刺激作用，但不能理解为实质性的影响作用。因为这两个因素在每一轮房地产短周期中都会有宽有紧、有高涨有低落。既然在持续地波动，那么本身就没有拐点一说，而建立在此类因素上的房价变动也应该理解为暂时的现象。
从整个信贷环境看，今年金融环境比较紧张。2013年尽管出现了流动性紧张等危机，但房企的资金状况总体还是充裕的。很多房企借市场回暖，完成了不错的销售业绩，也为其增加了流动性。但是2014年以来，在银行惜贷的心理支配下，整个市场资金面出现恶化，货币环境进入紧张局面。
这样一个紧张局面，对供需两端都有致命打击。对房企来说，开发贷的获取变得困难，进而会加剧库存去化的压力。尤其在去年末高调拿地的房企，基本上都会面临一个资金紧张的尴尬，这会产生降价的冲动。对于购房者来说，缺乏信贷的支持，购房成本会急剧上升，进而会延缓购房的节奏，倒逼房价的下调。
市场预期的变化，在今年这个降价潮中颇有影响力。杭州部分楼盘降价，本身是个别城市的做法，但影响力为什么会如此大？这其实就是一个蝴蝶效应的反映，本质上说明市场有一定的脆弱性。
不过这样的降价，终究是暂时的，并且和实际情况有一定出入。现实中，很多购房者存有疑惑。很多楼盘打出了降价促销的广告，但当购房者兴冲冲地前往售楼处时，却会被告知此类降价楼盘早已售罄。购房者若要买房，只能选择另一批没有降价的楼盘。如此一来，很多购房者感觉受到了欺骗。购房者也开始正视这样一个事实：市场中确实有很大一部分观望者，但价格并没有实质性下滑。很多降价停留在统计数据上，或者停留在寥寥无几的几个尾盘上，和真实感受有很大差距。
楼市中有没有真正降价的案例？答案是肯定的。温州就是一个典型的降价城市。根据国家统计局的数据，自2013年7月以来，温州房价指数出现了环比下跌，一直到今年4月份，持续了10个月。同样的，自2011年9月以来，温州房价指数出现了同比下跌，一直到今年4月份，持续了32个月。这样的降价，是全面的、持续的、且有实际意义的，和目前部分城市的降价有本质的区别。
从绝大多数城市看，目前的降价还是一个表面的、暂时的现象，可以定义为价格的硬着陆。但价格并没有真正被“驯服”，如果信贷政策放松，价格依然会有反弹的空间。房价硬着陆的背景下，对于购房者来说，即不能亲身感受到降价带来的实实在在好处。很多购房者依然会发现，房价没有预料中的降价，不买房不踏实，买了房也不踏实。总体看，降价没有逻辑性，购房行为也没有逻辑性。
既然没有逻辑，那么对于后续几个月份的降价就不必大惊小怪。从今年4月的数据可以看出，全国70个大中城市一手住宅价格环比增幅为0.1%的水平。预料在5月份将步入负增长区间。但是，现实中，很多楼盘并不是主动降价，更多的是以价换量的策略体现。楼市依然很胶着，价格并没有松动。
既然有硬着陆，那么什么是软着陆？真正的软着陆不是认为房价会处于下跌，而是认为在这个环境中，老百姓买房会越来越容易实现。也即楼市依然面临一个高速增长期，但购房者的购房能力会强于房价上涨的能力。但为什么软着陆的现象难以出现？很明显，从硬着陆向软着陆转变的过程，遇到了各类阻力。市场各个参与者一些基本环节没有完成，自然阻碍了这个过程的完成。
地方政府还在为地方财政收支等所困扰。地方政府的融资渠道并没有打通，即便目前部分城市允许发行市政债券，但要全面推广，还需要一定时间。从土地制度上看，土地出让还是要在一次性卖地的模式中兜圈，土地经营的思维还是难以确立。目前有6个城市在试点共有产权住房建设，但也难以在短期内得到推广。而且从城市产业经济的角度看，很多城市的房地产业发展比重还是很高，产业结构的调整并非一蹴而就。如果盲目打压价格，可能会引发城市经济和社会稳定的一系列负面反应。
购房者如果有足够的支付能力，总体上会减弱观望情绪，而选择积极入市。从目前的房价收入比数据看，绝大多数房价都超过了当地居民的承压范围。比如对于一线城市来说，房价收入比高达10年以上。通俗地理解，在一线城市生活，需要不吃不喝至少10年时间，才能买得起房。买房如此困难，恰恰伴随了房价的高速增长过程。市场预期依然以看涨情绪为主流，在僧多粥少的情况下，房价容易抬升。
从城市的发展角度看，虽然新型城镇化利好部分人口迁往中小城市，但实际情况是，大城市依然有更大的魅力。一、二线城市依然是人口的聚集地，这会使得此类城市的房价面临一个本能的涨价可能。尤其随着此类城市住宅用地不断趋于稀缺，更是会出现少量物业为多数购房者角逐的可能。这也使得此类城市的房价涨易跌难。
当然，如果有足够的时间来改变这些要素，即地方政府不再为财政收支而困扰、房企真正实现转型、购房者面临比较轻松的房价收入比、大城市人口不再扎堆聚集等，那么房价就会出现一个实质性的下降。这样的下降，和目前因信贷和市场预期两个因素带来的降价有本质的区别。
这样的软着陆，才是市场乐意见到的。目前市场很多观点认为，2015年中国楼市将有一个本质的转向。但若按此类要素的调整节奏看，再给予一年时间，仍显不够。按此逻辑推算，这样一个过程至少要在2020年才能完成。而这样一个对房价软着陆的时间节点估计，还是偏乐观的。
（作者为上海易居房地产研究院研究员）
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