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刘辉:世茂今年销售目标800亿

https://www.biud.com.cn 2014年06月10日15:42 家居装修知识网

5月29日位于房山区良乡大学城东侧的世茂维拉（价格动态户型图论坛）项目加推，再次引发购房热潮。这个着力打造低密洋房宜居的项目是中国豪宅教父世茂房地产重回北京的首个项目，世茂维拉与世茂•萨拉曼卡（价格动态户型图论坛）两大盘的东西联动标志着离京5年的世茂集团重回北京市场。

尽管2014年北京楼市并不乐观，但是各大房企纷纷重回一线，逆市拿地，重回北京市场。这也使得2014年的北京土地市场异常火热，成为最早突破千亿成交额大关的一年。房企缘何逆市拿地，对此《搜房志》独家专访世茂集团环渤海区域总裁刘辉，深度探访世茂如何分析与把控市场规律，解析世茂项目热销之策。

世茂集团环渤海区域总裁刘辉

世茂集团环渤海区域总裁刘辉

谈逆市拿地：风险评估土地市场拖尾

搜房志：今年北京房地产不是很乐观，但是不少房企仍然逆市拿地。纵观世茂发展史，也有不少逆市拿地，并在市场很热时销售的案例。您认为房企逆市拿地的原因是什么？

刘辉：土地市场具有相对滞后性效应。销售市场起来以后，紧跟着一波肯定就是土地市场火热；销售市场下行的时候，土地市场还有拖尾效应。土地市场的拖尾效应也使得市场有一个混沌、模糊期的时期，房企对于市场的把控不同，有的觉得没问题，就继续拿地；有的觉得有问题，就采取更谨慎的策略。

世茂拿地一直采取比较审慎评估策略，尤其是北京市场，土地总价比较高。如果审慎评估超过预期投资底线，我们这个团队认为超过这个我们就很难做了，我们就放弃了。

谈逆市热销：市场判断市场需求

搜房志：据悉，截至5月3日，北京4月份入市的31个期房项目合计提供的住宅套数达9341套，但累计被预定核验购房资格的数量仅为2614套，占比28%。同时，31个项目中，当月销售超过5成的项目只有7个。2013年2月28日以27亿元总价囊括了房山两宗地块，“豪宅教父”重回北京。世茂在北京的项目世茂维拉和世茂•萨拉曼卡销售情况如何

刘辉：世茂•萨拉曼卡和世茂维拉整体销售情况很好。世茂•萨拉曼卡主要是低密为主，各种业态比较齐全。在产品设计上很有竞争力的，在市场上影响比较大。从产品品质来看，评价挺高。世茂维拉，产品打造方面费了功夫，政府方面评价不错，客户认可度也很高，对于产品关注比较多。无论世茂维拉还是世茂•萨拉曼卡在后期销售都没太多担心。

搜房志：整体看来世茂维拉和世茂•萨拉曼卡销售情况可谓是逆市热销，您认为是什么策略使得世茂热销？

刘辉：对市场的判断，以及对客户的调研。像在房山的叠拼，以再改为主。叠拼大概在400多万到700多万，这个价格相当于可能四环比较偏一点的一套公寓的价格。在世茂维拉是一个叠拼，是一个产品的升级。这是世茂对市场有一定认知之后，对于产品的定位，做这一块花了很多功夫，市场反应也不错。

教育以及刚需是购房者选择改善型住宅的主要需求。世茂项目立足于中高端，客户群有一定的购买力，购买者的需求也是比较稳定的。世茂也是看准这部分市场机会，看准需求，打造别墅业态。相对来说自住房分流比较少，小区环境和地价都可控，面积又比较适中。对于改善型住宅购买者而言，有舒适度，总价又可控，他们就会考虑购买。

谈未来发展：800亿刚性目标不是媒体所说1000亿

搜房志：据悉，世茂仅见的销售目标是1000亿。今年市场平缓的情况下，达到这一目标是否会有压力？

刘辉：首先世茂的销售目标不是千亿，是800亿。外面传的千亿，说明大家对世茂的增长有信心。世茂对外公布的是800亿，800亿可能离1000亿不远了，可能也有这个想法。世茂的销售目标是有预算的，公司每年都有预算，实际上是量出为入，或者是量入为出。世茂对外公布800亿的销售目标，世茂就会匹配相应的资源，相应的供货、去化率、拟投入、土地储备。所以世茂达到800亿的销售目标压力并不大。今年世茂的市场策略，还是快速周转、快速去化。因为市场越是不明朗，越是包括经济情况不明朗的情况下，还是怎样快速回笼现金，这个才是最主要的。

搜房志：世茂明年，也就是2014年的目标销售额是否会达到1000亿？

刘辉：目前评估这个还比较早，因为市场具有不确定性。主要看下半年的走势是怎么样，如果下半年整体的经济走势比较严峻的话，估计在明年我们的目标得重新评估。房地产离不开整体经济这个大势，任何一个公司不可能在逆市会有大的作为。明年的目标我们在年底做2015年预算的时候再重新评估。

搜房志：紧跟万科等房企步伐，世茂推出云服务，正式步入房企互联网时代。您认为在互联思维影响下的世茂未来发展前景如何？

刘辉：客户粘性很重要，为增加客户黏性我们推出了云服务。服务是品牌的一部分，云服务为房子增加附加值，有利于加强产品的竞争力。健康云这块整合优质的医疗资源，在线诊疗。教育方面也是，整合国内外优质的教育资源。通过整合资源，为业主未来的业主提供一些便利。像商业云，酒店和商业，比较便捷。随着规模越来越庞大，会是很宝贵的一笔财富，怎么做好云服务，也是未来的一个发展方向。后期随着IT技术的进步以及人工成本的降低，物业对接有可能实现免费。

谈自住房：很有必要合理控制供应量

搜房志：有业内人士称，“2014年北京市场将是自住房的天下”，您对此观点有何看法？

刘辉：自住型商品房的价值是让市场回归理性，回归健康，我觉得还是很有必要的。因为北京市场跟别的还不一样的，每年净流入人口差不多是在50万到60万之间，这个数量是很庞大的，这就导致他的这个市场的资源还是极其有限的。这样一来，自住房大量入市对房地产健康发展帮助还是很大的。但是由于自住房摇号中签率非常非常低，再就是自住型商品的位置，不像商品房可以根据自己要求选择。自住型商品房只是使刚需住宅购买者选择更加多元化，谈不上是自住房的天下。

搜房志：您认为自住房的大量入市，会拉高房价还是会拉低房价？

刘辉：这个主要还是看以后商品房供应数量，供应数量越来越少的情况下，自住型商品房是保证政府的保障性住房需求，商品房还是商品房，商品房土地供应还是会上行。如果总共推出6万套住宅，5万套都是自住房的话，商品房就会很稀缺，价格自然就上涨。所以应该合理的控制自住房的供应量。

声音：

逆市拿地只是表象，世茂拿地一直遵循市场波动规律。

自住房让市场回归理性，我认为很有必要发展自住房。同时自住房应该合理控制供应量。

世茂项目之所以热销，是因为世茂是基于市场和客户的需求来推出产品。

世茂的销售目标不是千亿，是800亿。外面传的千亿，说明大家对世茂的增长有信心。

客户粘性很重要，为增加客户黏性我们推出了云服务。

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