珠海楼市上半年明显遇冷 超九成地块以底价成交
珠海仅有几宗土地出现了溢价的现象，与去年“房企争相拍地、地王连番刷新”的现象形成反差，图为工人在溢价购得的土地上勘探作业。南方日报记者 王荣 摄
在当前全国楼市低迷的背景下，土地交易市场也受到相应的影响。记者统计发现，今年1月至5月，珠海土地市场成交面积约266万平方米，成交金额同比下降16%，总额约65亿元，工业用地成为成交的主角，绝大多数地块以底价拍出，土地市场“寒意袭人”。
“沉寂”的土地市场也反映出开发商复杂的心态。有开发商表示，今年以来珠海供应的优质商住用地并不多，因而导致土地市场遇冷，只要遇到合适的地块，开发商还是很愿意去竞拍。也有业内人士认为，当前楼市政策不甚明朗，盲目拿地会增加房地产开发的风险，现在只能“摸着石头过河”，看看情况再出手，“在销售量萎缩、楼市政策不明朗、信贷政策趋紧、土地供应等多重影响下，房企拿地趋于谨慎，预计今年下半年土地市场也难以回暖。”
■现象
超九成地块以底价成交
今年以来，全国各地楼市成交持续萎缩，与之“唇齿相依”的土地市场也出现了明显的降温。上海易居房地产研究院本月初发布数据显示，一二线城市土地市场成交量和成交均价均有不同程度回落，其中一线城市量价齐跌尤为明显。一线城市土地成交建筑面积为388.6万平方米，创下近两年来新低，环比下降35.6%，同比下降四成多；成交均价为7012元/平方米，环比下降13.3%，同比增长37.1%。
全国土地市场下行，珠海土地交易也不例外。记者根据国土局官网以及搜房网数据统计发现，今年1月至5月土地市场成交金额同比下降16%，总额为近65亿元，与去年下半年“火爆成交、地王迭出”形成鲜明的对比。
从区域来看，西区土地成交的数量最多，为37宗共计226.5万平方米，占总成交面积的85%；其次为主城区，前5月共出让8宗29.38万平方米，占成交面积11%；此外桂山镇土地成交10万多平方米。而去年的供应热区——横琴新区并没有成交记录。
从用地功能来看，工业用地的供应量以及成交量远远超过商住用地。统计显示，今年前5月份工业用地成交占据“榜首”，共成交16宗计83.5万平方米，占总成交面积的31.3%；而商住用地位于次席，共成交13宗计62.9万平方米。除了这两类用地外，旅游用地、商业用地、物流仓储用地、综合用地等均有个位数的成交记录。
另外一个值得关注的现象是，今年前五月，珠海超九成地块以底价成交，报价企业并不多，而且仅有几宗土地出现了溢价的现象，与去年“房企争相拍地、地王连番刷新”的现象形成反差。
南方日报记者 罗文范
■探因
楼市“僵局”影响土地市场
左岸地产总经理李炳亮分析，当前珠海正大力推进西部生态新城、平沙新城等的建设，基础设施、公共服务配套等逐步落实，产业发展势头强劲，自然引来不少企业进来拿地投资，工业用地供应也随之增加。而香洲主城区经过三十几年的开发，土地资源日趋减少，供应量以及成交量自然会下降。
长期观察楼市的业内人士程广平表示，在主城区土地资源日益减少的情况下，西区从去年开始已经成为了供应的主角。至于工业用地成交量最多的原因，他认为，当前全国楼市有步入下行通道的迹象，珠海的楼市成交量同比也大幅下滑，市场观望情绪增加，政府再推出优质的商住用地，可能成交价格难以达到预期，只能控制土地出让节奏，以工业用地出让为主，维持土地市场的热度。
对于“土地市场遇冷”这一现象，汇基地产副总经理官海京认为在“情理之中”。官海京分析，多家房企在去年年底大量拿地，其土地储备仍较为充足，在难以预测的局势之下，房企更注重消化已有的存量，报价热情自然削减，这也是市场处于调整期的表现；另一方面，今年以来，政府推出的多是工业用地，缺少优质的商住用地，工业用地价格远远低于商住用地，成交金额自然有所下降，大家也会感觉土地市场不够活跃。
■预测
是暖是冷业界现分歧
上半年冷淡收官，下半年又能否实现逆袭，转冷为热呢？业界对此意见不一。
“今年下半年，土地市场也难言回暖。”官海京认为，市场上行时，房企重金抢地，土地以高溢价率成交，甚至出现“地王”；市场下行时，房企出手谨慎，地块平淡出让，一些地块还以底价成交甚至流拍，这是土地市场的规律。从目前来看，中央救市可能性不大，政府取消“双限令”对市场的带动也有限，在缺少宽松的政策面带动之下，楼市下行的通道会继续加深，开发商对后市的隐忧，最终将传导在土地市场环节，今年土地成交会比去年有所减少，热度明显减弱。
另外，官海京还提到，去年珠海土地市场成交较为疯狂，部分地块楼面价格高过在售的一手房价格，现在市场已进入深度调整期，地价上涨的后劲转弱。
程广平持相反的态度。“土地市场是否会好转，关键是看开发商的资金链是松还是紧。”程广平表示，预计下半年之后，随着货币政策转向定向宽松，商业银行针对首套房贷的定向宽松的措施会逐步落实，房地产市场也会逐步好转，开发商资金回笼速度较快，地价会稳步回升。
“下半年尤其是第四季度，开发企业再在土地市场上拿优质地块有可能会面临比较多的竞争，下半年部分地价可能重新走高，不排除还会有‘地王’出现，这些企业拿地可能会一定的市场风险。”程广平说。
■影响
成交若长期遇冷，或致房价上行
“土地成交转冷，将直接影响政府的土地出让收入。”程广平表示，在现有财政体制下，土地出让收入是地方政府进行基础设施建设和偿还债务的主要资金来源，土地市场转冷，政府在这方面的收入可能“缩水”，会倒逼珠海加快产业结构调整的步伐，寻求更具持续性的来自实体经济的财税收入。
在他看来，土地市场的冷清将加速楼市调控的拐点出现，给开发商降价带来更大的动力，会使得开发商为了获得资金拿地，而考虑降价销售。“但珠海的供需相对稳定，预计房价下滑的幅度很小。”程广平说。
程广平还提醒，若土地市场的冷淡局面维持一年以上，可能会加速房价上行的空间。他解释称，开发商从拿地到对外销售楼盘，要经历18个月的建设周期，如果今年一年土地市场较为冷清，将会打乱楼市的供应结构，明年珠海或以消化现有的存量为主，在供应量不增反减的情况下，房价可能继续坚挺。另外，此前高价拿地的项目，比如2012年下半年拿地的项目刚好也入市，这些地块建成房源的价格下滑区间也有限。
开发商心态不一
大都静观其变
在低迷的土地市场面前，开发商的心态也出现了明显的分歧。有大型上市公司负责人认为，土地市场转冷正是企业“抄底”拿地、储备“干粮”的好时机；也有人持观望态度，认为当前楼市政策不明朗，盲目拿地会增加市场风险。
积极派当前正是抄底好时机
“我们也缺地，没有地怎么发展，关键是没有好的商住用地。”珠海某家房地产公司负责人告诉记者，土地是房地产开发的基础和前提，是维持企业生命力的重要因素，因此一直在寻找合适的地块。珠海主城区可供应的土地已日趋减少，今年上半年政府供应的多是工业用地，房企想拿地也没有机会，因而才会出现土地市场“遇冷”的现象。
该负责人分析，从当前土地市场来看，土地市场溢价率表现走低，地价表现相对合理，此时，对于大型品牌企业来讲为较好出手拿地“换仓”时机。“接下来，我们将加大在土地市场抄底的力度，尤其是会积极谋取市中心或区域中心优质地块。”该负责人说。
一名不愿意具名的开发商则表示，与其他城市不同，珠海上半年土地市场的“招拍挂”多为产业服务，市场自由发挥的空间并不多。“我们非常想要地，但也要看看是否符合政府制定的产业规划。”
“我们看到合适的地块，肯定去竞拍。”诚丰集团一名市场部总监也表示，土地于房企，好比水对鱼一样重要，“房企对优质地块的追逐是不会变的，这也是决定企业的产品能否立足于市场的重要原因之一。”
观望派楼市政策不明朗走量代替拿地扩张
也有人静观其变。“现在的房地产市场越来越看不明白，房企基本都是抱着试探的态度，摸着石头过河。”珠海本地一家房企负责人告诉记者，去年以来，珠海出让的几宗土地楼面价格高过“限价令”，“面粉高过面包”的倒挂现象让人难以看清。
该负责人提到，房地产开发具有建设周期长、投资体量大等特点，投资开发很难随市场变化而进行快速调整，高价拿地将给后期的销售带来一定的压力。在楼市政策不甚明朗的情况下，开发商拿地会更加谨慎，怕增加开发的风险。
另外一名本地开发商也表示，惨淡的楼市状况增加了销售的压力，当务之急是精准地把握市场节奏，加快推出中小户型产品覆盖刚需市场，以保持高速周转，来实现营收和利润规模的提升，而不是拿地扩张。
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