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新版商品房买卖合同范本给开发商戴紧箍咒

https://www.biud.com.cn 2014年06月12日16:56 家居装修知识网

达州某楼盘购房者正在签合同。

　　5月26日，住房城乡建设部和国家工商总局联合发布了新版《商品房买卖合同（预售）示范文本》《商品房买卖合同（现售）示范文本》。 11日，华西城市读本记者从达州市房管局了解到，目前达州暂未实施新版商品房买卖合同。据达州市房管局信息中心工作人员介绍，虽然新版商品房买卖合同范本已发布，但目前还未接到省住建厅关于实施的通知，因此，达州暂未实施新版商品房买卖合同，具体实施时间尚不清楚。
　　从新版的商品房买房合同范本中，记者发现最大的特点是分为预售和现售两个版本，也更加注重保障买受人（买方）权益，并进一步细化双方违约责任。比如：明确了卖方的保修责任和最低保修期限，卖方必须将出售商品房的全部房价款存入预售资金监管账户，要求卖方要承诺房屋不存在“一房多卖”、司法查封，对房屋买卖交易问题进行明确规定，减少了买卖双方的后顾之忧。本期华西城市读本记者通过采访专业人士，为你全面解读新版商品房买卖合同的五大变化。
变化一
“预售”和“现售”避免纠纷
　　商品房预售存在许多不可预测的因素，在达州以往发生的商品房买卖纠纷中，记者发现很多都是因为开发商建设进度未跟上等主客观原因，从而造成延迟交房，双方并由此发生纠纷。而此次新版商品房买卖合同范本明确分为“预售”和“现售”两个版本，分别针对商品房预售和现房买卖，规范了不同情况下的交易行为，买卖双方在进行交易行为时，便可根据实际情况选择不同的合同版本，直接避免了因“预售”与“现售”界定不清引起的纠纷。
　　对新版商品房买卖合同的这一明显变化，业内人士认为，这样更利于开发商按照预售的承诺交房，从某种程度上督促了开发商严格按照交房时间规划建设进度，间接地避免了纠纷的发生。同时，这也为购房者增加了维权凭据。
变化二
更加注重保障买受人权益
　　在新的合同示范文本中，更加注重保障买受人权益是其重大变化之一。完善了商品房交付条件和交付手续，增加了房屋交付前买受人查验房屋的环节，明确了出卖人的保修责任和最低保修期限。此外，新的合同示范文本细化了业主对建筑物专有和共有部分享有的权利。在预售合同中新增了商品房预售资金监管条款，明确出卖人应将出售商品房的全部房价款存入预售资金监管账户，有效防范交易风险。
　　“从这一变化中可以看出，买受人的权益得到最大化的保障。特别是明确规定了交付条件和交付手续，这将在很大程度上改善以前达州的开发商在这方面存在的问题。”达州某业内人士直言，以前达州的有些楼盘在交房时根本没通过有关部门的验收，甚至建设工程都还未完工，就在向一些不懂法规的购房者交房。新版商品房买卖合同中的这一变化，将为不具备交房条件的楼盘戴上紧箍咒，监督开发商更好地履行自己的责任，更好地保障消费者的利益。
变化三
引导双方作出承诺和告知
　　在签订合同过程中，对一些容易忽视和遗漏的问题进行提示，积极引导买卖双方提前对重要事项在合同中体现，并作出承诺和告知。新版商品房买卖合同范本明确由出卖人对所售房屋不存“一房多卖”“司法查封”房屋地基基础和主体结构问题等作出承诺，买受人对使用期间不擅自改变房屋用途和承重结构等作出承诺。明确出卖人将合同签订后发生的规划设计变更、预售合同登记备案情况等重要事项告知买受人的义务。增加买受人信息保护条款，明确出卖人对买受人信息负有保密义务。
　　容易忽视和遗漏的问题往往造成意想不到的麻烦，因此，在买卖过程中提前预想并作出书面承诺和告知，将是避免后续产生矛盾的一剂良药。通过引导双方作出承诺和告知的方式，也进一步明确双方的责任和义务，形成健康的发展环境。
变化四
引导双方约定细节
　　目前，在商品房买卖过程中还有很多细节既找不到相关的法律法规作为依据，也无法做出明确的判断。比如：针对法律法规规定不详、买受人又最为关心的小区公共服务配套设施建设完成情况，小区内车位、车库、会所等配套设施的所有权归属，室内空气质量、建筑隔声标准等房屋质量问题。因此，在新版商品房买卖合同范本中，便积极引导买卖双方对这一系列问题进行约定，明晰权利义务关系，避免事态发生后产生的矛盾纠纷。
　　上述情况是业主在入住后普遍面临的一系列细节问题，业主入住后，由前期的业主与开发商的关系变为业主、开发商、物管公司的三方关系。“在达州发生过很多类似情况，业主发现问题后，开发商和物管公司之间相互踢皮球，以致于业主的问题始终得不到解决。”达州某楼盘物管人员说，而有些问题不出在物管公司，而是业主与开发商前期的遗留问题。因此，提前约定细节并写进合同，可大大降低此类纠纷的发生，也便于建设和谐的社区邻里关系。
变化五
引入惩罚性赔偿金等内容
　　新版商品房买卖合同范本把买卖双方的违约责任进行细化，比如：明确解除合同的条件、程序以及利息计算方式。新合同引入惩罚性赔偿金内容，对存在“一房多卖”、房屋主体结构不合格给买受人造成损失等严重违约情形的，开发商除退还买房人已付全部房款和利息外，还要支付已付房价款一倍或者买受人全部损失的赔偿金。
　　达州某业内人士分析，在合同中对有损购房者的违约行为进行细化，将极大地保障购房者的权益。因为在信息不对称的情况下，购房者往往处于弱势地位，以往出现开发商违约行为时，购房者大多找不到相应的诉求出口，更不敢奢求惩罚性赔偿。而新版商品房买卖合同范本中引入的惩罚性赔偿金制度对于开发商来讲，将显现出震慑力，使得买卖行为将趋于规范。华西城市读本记者罗轩摄影报道