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许家印培育新支柱恒大千亿商业帝国横空出世

https://www.biud.com.cn 2014年06月13日08:31 家居装修知识网

本报记者董萍发自广州

6月5日，就在恒大地产集团有限公司(以下简称“恒大”)—阿里巴巴集团足球战略签约仪式前几天，恒大董事局主席许家印在内部描绘了一幅千亿商业帝国的蓝图，成为“升级版”的万达。

实际上，恒大千亿商业帝国并非横空出世，而是早已悄然布局多年。目前恒大已经成立了独立的全资子公司恒大商业集团，目前管理着全国130多个城市的超过 300个商业项目，类型涵盖社区底商、商业中心、恒大影城、大型集中式商业、商业综合体等多种商业形态，总面积超过200万平方米。未来，商业地产将成为恒大的新支柱。

然而，面对目前整个市场的急剧降温，恒大近两年来大手笔拿地布局商业地产，一方面，市场担心其存在的潜在财务风险。另一方面，恒大想后来者居上的效应并不容易。即使阿里巴巴斥资12亿元入股恒大足球，给市场留下巨大的想象空间，但是恒大的商业地产帝国未来前景尚不明朗。

恒大商业地产的合肥样本

尽管楼市低迷，但恒大丝毫没有降低恒大合肥中央广场的销售目标。“许老板要求当天开盘销售20亿元！”6月，恒大合肥中央广场首推2000套房源。包括11栋80-190平米的住宅和300套商铺。

据恒大内部员工透露，整个5月份安徽恒大有8个项目开盘，销售指标166亿元，并努力冲击200亿元。而恒大中央广场是重头戏。

为了实现销售目标，合肥2家代理公司合富辉煌、世联地产组成千人营销团队拓客，线上线下主动出击。其动作之大，震动全城。统计显示，5月份，恒大中央广场单月报广投放共有28次，占了整个区域(合肥瑶海区)总量的62.22%。有合肥市市民告诉时代周报记者，最多一天4次接到恒大销售人员的电话。

恒大中央广场是合肥唯一的大体量的商业综合体。总占地363.26亩，总建筑面积为138万平方米。包括住宅，购物中心、商业街、写字楼、五星级酒店、公寓五大产品业态组成。

据时代周报记者统计，在恒大中央广场周围半径5公里范围内，有5-6家商业综合体。而在半径10公里范围内，至少有20家。而离恒大中央广场2公里，就有一家建筑面积为40万平方米的万达广场。

而恒大将如何运营如此超大体量的商业综合体，颇受外界关注。根据恒大对外宣传资料，“体验式消费”和“自营品牌”是关键词。恒大意欲在合肥打造另一个“上海新天地”、“北京三里屯”，包括恒大百货、恒大超市、恒大影院、恒大酒店在内的恒大集团自营主力店入驻。

“恒大合肥中央广场的体量是紧邻的合肥万达广场的3倍。从业态组合上来看，万达走的是精品店、中产路线。恒大合肥中央广场会招揽更多不同层次的客群。万达以商场为主，以大卖场的模式带动人流。而恒大合肥中央广场120万平方米的体量，仅仅靠一个大商场很难带动。”星空传媒控股总编辑陈伟告诉时代周报记者。

业内人士分析，万达在合肥的两个商业地产项目，餐饮和影院是盈利，而其他部分都是亏损。而恒大如此大体量的商业综合体，预计前期销售还不错，但主要的问题就是后期的运营能否成功。

许家印的商业地产思维显然显著受万达影响，他自己也将恒大商业地产定义为“万达广场升级版”。恒大的商业地产项目包括了百货、院线、超市和儿童游艺等四个板块的自有品牌。

恒大百货由恒大精品百货、恒大时尚百货、恒大精致百货三大主题组成；恒大院线以恒大影城、大型集中式商业、商业综合体项目为依托；恒大超市经营面积为 1000-8000平方米，定位为精品生活超市；恒大游乐则是专注于儿童产业投资的连锁品牌运营机构，主要打造大型儿童游艺主题乐园。

实际上，尽管合肥楼市目前问题不大，但是未来合肥楼市的供应过剩问题很严重。根据国家统计局数据测算，从2013年全国35个大中城市商品房存销比(又称为商品房潜在存销比，反映的是未来1-2年商品房市场的供求情况。)排名情况看，合肥位居第6位，位于均值线以上。

深圳市房地产研究中心高级研究员李宇嘉分析，这意味着合肥楼市未来潜在供应量太大。尽管目前合肥还未出现问题，但未来供应量太多，按照2012年的销售速度，存量在建房地产面积要10-16年才能卖完。另一方面，合肥需求有限，合肥2012年的非农业人口只有264万，城镇人均住房面积达到28.80平方米，未来商业项目盈利前景不容乐观。

一二线密集拿地布局商业地产

2014年6月，许家印在内部大会上描述了恒大商业帝国蓝图，提出要打造升级版万达广场，商业资产整体规模要达千亿级。

其官方网站资料显示，恒大地产在全国130多个主要城市共有300多个商业项目。商业项目类型涵盖社区底商、商业中心、恒大影城、大型集中式商业、商业综合体等多种商业形态，现管理运营的商业总面积超过200万平方米。未来，恒大商业集团管理运营的商业总面积将超过400万平方米，商业总资产达到千亿元规模。

实际上，合肥恒大中央广场只是许家印千亿商业地产的一小步。从2010年开始，恒大就开始通过收购、控股等方式涉足商业地产。

2010年8月27日，恒大地产全资子公司盛誉(BVI)有限公司以19亿元收购佳兆业集团旗下的广州商业地产项目佳兆业广场。这次收购是恒大第一次跨界涉足商业地产。彼时，恒大就曾对外表示，公司会选择性地在资金充裕的时候，适当地进入一些投资性物业。

而在2011年8月的业绩发布会上，恒大地产集团董事局副主席、总裁夏海钧表示将增加商业地产发展，并于全国物色房产项目。而在2013年恒大地产的中期业绩会上，夏海钧表示，未来恒大将发力一线城市，力争做到一、二线城市与三线城市的布局平衡。

纵观2013年，恒大拿地在向一二线城市倾斜的同时加快了进军商业地产的步伐。2013年，8月1日，恒大地产以总价36.9亿元拿下滨湖 BH2013-15和瑶海区E1304两宗地。其中E1304地块最终成交价为850万元/亩，即目前已经被建成的合肥恒大中央广场商业综合体项目。

2013年 9月，恒大地产以控股的方式控股国香地产，收购“国香地产”位于深圳市布吉沙湾片区的旧改项目。该项目占地面积8万平方米，总建面为35.5万平方米，共规划为三期开发，规划包括高层住宅、综合商业配套等。

2013年12月4日，恒大地产一日之内斥资96.86亿元连拿上海和南京共6宗地块，其中包括以41.76亿元抢得的上海4宗地。

2013年12月，恒大下属公司宁波御城置业有限公司，以底价竞得浙江宁波镇海区九龙湖ZH09-02-12地块，成交价约1.88亿元，折合楼面价653元/平方米。该地块面积12.51万平方米，总建筑面积28.77万平方米，土地用途规划为住宅、商服用地。

资料显示：2013年，恒大的总购地支出高达707亿元，新增的66个项目中，一、二线城市项目34个，占比51.5%，比2012年上升了23.9%。中投顾问高级研究员郑宇洁分析，恒大加强了一线城市以及经济发达地区的投资力度，同时调高了商业地产所占比例。

2014 年以来，恒大也没有放慢步伐。2014年4月24日，恒大旗下的全资子公司以41.6亿元将北京大兴区黄村镇DX00-0101-0201等地块收入囊中，溢价率为180%。分析人士称，恒大重金砸下大兴黄村镇地块，主要是看中在规划中明确可以打造底商加高层公寓的产品类型。

2014年6月6日，恒大地产集团长沙分公司下的项目公司以50972万元的价格，楼面地价为2400元/平方米竞价拍得033号地块。知情人透露，项目将会很快启动，而033号地块商业部分的定位将以整个武广片区商业配套为重点来设计，同时兼顾社区商业的需求。

合富辉煌地产研究院院长龙斌分析，恒大在全国有200个住宅项目，住宅目前还是其主要的产品。每个企业都有自身的优势，不会轻易改变。恒大的规模很大，不可能做纯粹单一的品种。恒大只是向产品多元化发展，总的来看，还谈不上是向商业地产转型。恒大战略上向一二线城市的转移趋势反而更加明显。

另有商业地产人士认为，“首先要明确住宅是赚快钱的，而商业则是赚慢钱的，要耐得住寂寞，慢慢培育。”“其次，恒大的商业地产战略上是自持还是租售并举，比例如何把握，需要着力研究。”

恒大目前的物业主要集中在二三线城市，这些城市对于商业物业的消化能力已经渐趋饱和，因此运营的难度不可小觑。

马太效应下的一线城市

事件：近日有报道称，住建部多位人士确认，除北上广深之外，其他城市的限购政策可以自行调节。与之相应的是，5月23日，广东省公安厅负责人在“广东新型城镇化建设”专题座谈会后称：除广州、深圳两个特大城市的老人投靠子女有所控制外，广东其他各地直系亲属间相互投靠(夫妻投靠、子女投靠、老人投靠)将全面放开，随时办理。

近期，楼市限购松绑、政府“救市”传闻不断。此次住建部回应事件被解读为“国家层面上，影响全国房地产市场的限购政策即将淡出”。而广东省全面放开落户政策则是从执行层面上回应不同城市“分类调控”的思想。楼市调控政策之所以分类对待一线城市与其他城市，主要原因在于不同城市间所拥有的市场形态不尽相同。

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特大城市人口经济将更加集中

特大城市人口经济集聚是世界各国城镇化过程的一般规律。如果说农民的市民化为城镇化前半程，则城镇化的后半程人口的流动主要是中小城市向大城市汇聚，特大城市的集聚经济效应更为明显，经济地理学称此类城市为“极点”，对应我国即为以北上广等为代表的一线城市。

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进一步拉大一线城市优势格局

对于一线城市来说，“强者愈强”的马太效应优势累计将会吸引更多优势资源导入，优势富集的循环往复将一线城市与其他城市的差距拉大。反映在房地产市场上，一线城市房价与其他城市的差距也在扩大。

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一周地产要闻

标普预测今年平均售价降5%

今年以来，房地产市场进入下行通道，销售的冲击加上资金的压力，以致行业两极分化越来越明显。

国际评级机构标普在6月9日的在线研讨会上表示，年初至今中国房地产出现销售疲弱，预期销售将会在年中回升。标普指出，去年大陆楼价升幅较大，预期是不可持续的，故料今年国内房地产平均售价下跌5%，从而带动销量回升，预期全年销量增长10%。

对于今年上半年以来出现的降价潮会不会延续的问题，标普资深董事符蓓于会议中称，价格会有一定下调空间。她预计，二季度房企会通过明显调整推货量来提振销售，加快现金回流。

保利0首付抢跑南京

楼市如股市，一向被认为走出独立行情的南京楼市也开始在“触顶”后出现量价齐跌的迹象。对此，各大开发商也纷纷在南京祭出促销新招，继新城玖珑湖项目推出“送8万元车位抵用券”活动后，保利中央公园也在6月5日晚上放出风声，称自当日起至6月30日期间凡在旗下项目中央公园认筹的客户即可参加零首付购房活动。

该活动规定，在6月30日之前，只要缴纳5万元定金即可签约订房，首套房到2015年3月30日前才需要付满三成首付并办理按揭，而二套房则到2015年12月才需要补齐首付并办理按揭。

虽然保利地产(600048,股吧)营销部经理许昌芸坦言，保利中央公园“0首付”活动主要是为了冲击半年报，但在贷款困难、按揭利息高企的情势下，此举无疑还是刺激到了购房者的神经。

南京林业大学城市与房地产研究中心主任孟祥远亦指出，该举对市场来讲，刺激作用非常强，它不仅可以缓解购房者资金周转压力，还可以降低购房风险。于购房者而言，是笔不小的补偿。

5月300城出让金骤降近四成

受楼市成交量下滑的影响，近期多地频现土地底价出让或流拍现象。其中，济南、杭州等地近两月甚至出现土地零成交。

中国房地产指数研究数据显示，5月全国300个城市共成交土地1767宗，环比减少19%，同比减少45%；土地出让金总额1375亿元，环比下降30%，同比下降38%。土地成交量和出让金均锐减。而5月土地成交面积6221万平方米，环比减少26%，同比减少49%。其中，住宅用地 414块，环比减少37%，同比减少54%；成交面积1774万平方米，环比下降42%，同比下降56%。

6月8日，上海易居房地产研究院副院长杨红旭在接受采访时说，土地市场确实正在降温，而且年内还会进一步降温，对土地财政是负面影响，“今年的土地出让金可能会低于去年，地方政府的偿债压力加大，所以有驱动力放松调控，刺激房地产。”