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楼市之变:房企加速推盘营销忙尚未进入买方市场

https://www.biud.com.cn 2014年06月13日17:51 家居装修知识网

搜房网讯京城楼市，从来不缺少营销创意，继价格明降、暗降之后，“零首付”、“一成首付”等营销模式重出江湖。

北京楼市低迷，成交不振。一方面是库存高企，另一方面是房企加速推盘，拿出各种杀手锏，然而市场仍处于深度观望阶段，有评论认为目前楼市已经进入买方市场，一大波降价潮将至，然而现在断言楼市进入买方市场或为时过早。

楼市成交不振房企加速推盘营销忙

据链家地产统计，1-5月，北京市商品房合计成交面积427.81万平方米，剔除保障房部分，纯住宅物业的成交面积仅为240万平方米，创下近八年来的新低。5月新建商品住宅(包含保障房)成交量为5336套，比4月下降12.4%。扣除保障房后，纯商品住宅成交量为4284套，比4月上涨0.8%，比去年同期下降23.5%。

搜房网数据监控中心统计，北京楼市预计在6月上市的项目达到35个，维持在高位水平。为了完成年度任务，很多房企都将在6月增加开盘量。

近期，房企营销活动频繁，龙湖滟澜新宸项目推出“首期首付8.8万”特供房源，珠江四季悦城推出0首付，金茂悦推出一成首付。其实，早在4月份，房企降价营销的苗头已经初现。东亚印象台湖项目的预期售价从2.6万/平下调到2.33万/平，并且由毛坯改为精装。

北京楼市库存超过7.5万套，开发商竞相推出折扣房源。然而，搜房网调查发现，市场上打折优惠的力度有限。龙湖推出首期首付8.8万的优惠房活动房者，然而，优惠房源只有一套。一项目“买房送商铺”，送商铺并非50年产权而是社区商铺的3年使用权。0首付，也不过是延期支付。

市场主导地位看，近期的所谓的降价促销现象，几乎都是开发商主导的，是在其可以控制的盈利范围内，根据自身的资金链做出适当

业内：市场在酝酿变化声音各异

目前的楼市是否是买房市场? 经济学原理认为在市场上买方占优势、处于较主动的地位，这种市场态势就是买方市场；在市场上卖方占优势、处于较主动的地位，则是卖方市场。

买方市场是否形成，主要看市场上买方的主导地位是否确立，商品生产者之间的竞争是否充分。

首都经济贸易大学赵秀池教授认为，目前多数城市没有进入买方市场，像北京这样的具有优质公共资源的一线城市依旧是卖房市场，北京楼市虽然库存高企，但是整体上还是处于供不应求的状况。北京每年新增人口30万到50万人，房产需求旺盛，自住房也是供不应求。未来楼市转向买房市场的可能性比较小。

开发商降价或打折是一种主动的选择，优惠的幅度都是房企决定的，是在其可承受的利润空间内，有些房企则考虑到资金链等问题而根据市场微调。购房者根本没有定价权利和议价的空间也几乎没有。

无独有偶，一房企人士表示了相同的观点，目前市场已经开始发生变化，个别房企推出打折楼盘，但优惠的幅度非常有限，市场上没有出现大量降价的现象，房企还是处于主动地位，并非所谓的买房市场。房企下调房价预期也很正常，2013年房价的涨幅接近极限，在次基础上的预期有可能超过消费者购买力，调整属于利润空间内的调试。

然而，东亚新华的营销总监贾玉鹏认为，目前购房者在市场上地位正在发生变化，迫于销售业绩的压力，房企加速推盘，购房者在同一区域、甚至同一楼盘可以选择的空间变大。他坦言，虽然定价权在开发商手中，但是如果开发商定价太高，消费者不买账，就是有价无市，房企就只好下调预期，或者降价。从这个角度看，购房者有一定的议价空间，算是买房市场。同时，他预计目前市场低迷的状况很有可能持续到10月份，第四季度将会好转。

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