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资金链或将持续紧绷元一集团遭遇“旅游地产劫”

https://www.biud.com.cn 2014年06月14日06:46 家居装修知识网

房地产市场颓势正向高端别墅、旅游地产等领域蔓延。近日，港资企业元一集团旗下的安徽元一房地产发展公司向房管部门递交申请，撤回在合肥近郊开发的元一双凤湖国际旅游度假村六期(又称“元一·后九栋”)102栋别墅的预售许可，暂改为自持。

合肥市长丰县房产管理局公告称，安徽元一房地产发展公司撤回别墅预售许可的原因为“市场行情不佳难以销售”。据了解，元一·后九栋别墅项目位于合肥北郊的双凤湖畔，紧邻元一高尔夫球场，距离合肥市中心约20分钟车程。

《中国经营报》记者实地采访发现，项目共由122栋独栋别墅组成，均价15000元/平方米。项目自去年5月份开盘销售至今，仅售出20栋，去化率不足17%。目前大部分别墅处于空置状态，少有业主入住，紧邻别墅的元一希尔顿五星级酒店也无开工迹象。

值得注意的是，早在2012年5月，为缓解资金压力，元一集团就通过新华信托发布华惠16号·元一希尔顿收益权投资集合资金信托计划，发布总规模 4.48亿元的信托融资计划，用于元一集团有限公司旗下位于安徽合肥双凤湖畔新建酒店的开发建设和无锡灵山丽星温泉度假酒店的客房装修及建设。信托期限为 24个月，分别将于今年6月12日和7月23日到期。

别墅销售不畅带来的资金回笼困局，正加重元一集团的资金链风险，并将拖慢公司“激进”扩张的步伐。业内人士分析称，旅游地产投入较高，培育周期较长，对开发商的资金链和专业化运作能力要求非常高，“元一集团将100多栋别墅改销售为自持，无疑将加重公司的资金链风险。”

旅游地产战略遇阻

房地产市场颓势正向高端别墅、旅游地产等领域蔓延。5月26日，合肥市长丰县房产管理局发布《关于安徽元一房地产发展有限公司六期别墅申请撤回商品房预售许可的公告》称，“元一双凤湖国际旅游度假村项目六期，共计102栋别墅，由于市场行情不佳难以销售，经股东会议决议申请撤回预售许可，暂改为自持。”

据了解，元一·后九栋别墅项目位于合肥北郊的双凤湖畔，紧邻元一高尔夫球场，距离合肥市中心约20分钟车程，项目共由122栋独栋别墅组成，面积在631~1100平方米不等，均价15000元/平方米。

本报记者实地采访发现，目前多部分别墅处于空置状态，鲜有业主入住，紧邻别墅的元一希尔顿五星级酒店也无开工迹象。尽管坐拥5000余亩双凤湖湖景和高尔夫球场资源，先天的优越条件并未带来销售奇迹，项目自去年5月份开盘销售至今，仅售出20栋，去化率不足17%。

官方资料显示，创建于香港的元一集团，上世纪90年代末开始进入大陆投资房地产，投资足迹遍布上海、福建、浙江、江苏、安徽等地，开发的房地产项目规模330万平方米，酒店38万平方米，投资涉及酒店、高尔夫、商业、住宅、旅游等多个领域。

2003年，元一集团谋求转型，主攻旅游地产，并先后投资建设了5家希尔顿酒店，无锡灵山元一国际度假村、元一柏庄·黄山大观等2个旅游度假综合体，1个国家“AAAA”级旅游度假区——安徽元一双凤湖国际旅游度假区以及安徽合肥元一高尔夫球会等项目。

按照规划，元一集团计划在中国大陆具有历史文脉的城市、旅游景区规划新的旅游地产项目。“计划每年有一个新的旅游地产项目及2~3个新商业、住宅地产项目动工建设。”

别墅项目销售遇阻，资金回笼不畅，无疑为元一集团的旅游地产“激进”扩张战略蒙上了阴影。

合肥市长丰县房产管理局房地产开发管理办公室工作人员在接受本报记者采访时表示，元一双凤湖国际旅游度假村是长丰县重大招商引资项目，撤回102栋别墅预售许可确实存在。不过其表示，这是企业基于市场形势作出的决策，无法提供更多信息。

资金链风险加大

较之一般的住宅，旅游房地产通过旅游业和房地产业的无缝嫁接，同时拥有良好的自然景观、完善的配套，使其具有极高的投资价值。高投资回报率正使得众多房企涉足其中。

据公开资料显示，万达、保利、万科、佳兆业、富力、龙湖、雅居乐等众多企业，均已将触角伸向旅游地产。

不过，业内人士分析称，旅游地产投入较高，培育周期较长，虽然运作得当的话后期利润丰厚，但是对开发商的资金链和专业化运作能力要求非常高。

按照长丰县房产管理局公布的预售许可证信息，撤销预售许可的别墅面积约为70000平方米，按照17000元/平方米的平均销售价格，元一集团仅在元一·后九栋别墅项目上无法回笼的资金就超过10亿元。记者注意到，元一集团官方网站自2013年底至今也未再有任何更新。

事实上，据记者了解，早在2012年5月，为缓解资金压力，元一集团就通过新华信托发布华惠16号·元一希尔顿收益权投资集合资金信托计划，发布总规模4.48亿元的信托融资计划(一期1.5亿元，二期2.98亿元)，用于元一集团有限公司旗下、位于安徽合肥双凤湖畔新建酒店的开发建设和无锡灵山丽星温泉度假酒店的客房装修及建设。信托期限为24个月，分别将于今年6月12日和7月23日到期。

按照信托计划，元一集团将其位于安徽的土地及高尔夫五期别墅在建工程共计11.77亿元抵押给新华信托，抵押率不超过42%。在信用增级措施方面，元一集团将集团核心公司股权质押给新华信托，提供质押股权分别为安徽黄山元一柏庄投资有限公司60%的股权；无锡元一柏庄投资有限公司60%的股权；上海元一酒店有限公司16%的股权；无锡灵山元一投资发展有限公司22%的股权。

在银行信贷紧缩持续、楼市调控未有实质性松动的市场背景下，如果开发企业还维持其品牌及形象坚持不降价或降价幅度较小，有可能没有办法实现回笼资金，实现企业销售业绩指标的目的。同策咨询研究中心总监张宏伟表示，未来几个月高端楼盘势必还会采取20%~30%的大幅降价策略激活市场成交量，以快速回笼资金，实现企业的销售业绩指标。

对于元一集团“反其道而行之”，主动申请撤回预售许可改为自持的做法，张宏伟分析称，可能存在两方面的原因，一是项目销售离预期太远，难以实现销售而不得已为之；二是公司看好未来高端房地产市场，推行“自持”战略。不过，张宏伟强调，“自持”的前提是企业不缺资金，可以有效化解资金链风险。

针对撤回预售许可的原因、102栋别墅资产的处置方式、是否加重企业资金链风险等疑问，记者来到安徽元一房地产发展公司采访，销售部负责人表示需要请示公司总经理后再给予答复。截至记者发稿时，尚未收到任何回复。