绿地香港：风险规避术
在房地产行业利润趋于理性时，任何一家企业都要面临挑战。如何把控大势规避风险是企业的生存法则。
“未来的中国房地产市场不会出现像过去只要跑马圈地，价格自然飙升的情况。在房价飞速增长的时代，成本高一些或许可以被发展所掩盖，而如今已回归合理预期，行业利润趋于理性，因此企业经营核心竞争力面临挑战。”绿地香港控股有限公司(337.HK，下称：绿地香港)主席兼首席执行官陈军告诉中国房地产报记者，绿地香港会借助绿地集团快速发展的成功经验以及成熟的管理模式，提高企业核心竞争力。
“2014年，对绿地香港而言，是具有决定性意义的关键一年，所面对的是更宽广的舞台和更艰巨的挑战，为此，我们提出了快速提升产品开发、供应速度，进一步完善营销体系，深耕已进区域，提高整体管理运营能力，做好与资本市场紧密对接并发挥效应，进一步加强整体团队建设等一系列切实可行的重要举措。”陈军说。
陈军向记者介绍，绿地香港已制订未来五年发展规划，明确了在创新商业模式、优化管控架构、强化人才团队等方面的战略目标及路径，着力迅速扩大规模，促进上市平台融资能力最大化。绿地香港以“五年战略规划”为目标，依托集团的资源，深耕目前土地项目，在2014年逐步布局“五大区域”，重点力拓广西、昆明、海南以及福建。
让陈军欣慰的是，截至2014年5月结束，绿地香港前5个月合约销售金额约38.79亿元，已售合约总建筑面积为54.83万平方米，平均售价为7075元/平方米。自去年绿地集团宣布收购盛高置地并成功更名为绿地香港控股有限公司以来，绿地香港的复合增长率超过50%，成为业内增长较快的房地产企业之一。借力玩转高周转“在房地产市场分化加剧的当下，我们深入细分市场，积极调整产品布局；对于原有的项目，依托集团的品牌优势，制定有效的推广策略措施，重新塑造‘王者归来’的形象，加速去化。”陈军表示。绿地香港认真研究了细分区域和供求关系，调整产品结构以及营销策略，加快开发、推盘销售的速度，实现快周转。
“在具体业务当中，我们会按照环境，按照两地不同的政策、不同的条件去发挥优势，推进母公司和绿地香港更好地成长。”陈军说。绿地香港参照绿地集团的内部管理体系，升级自身的运营系统，提出了‘精益化’管理模式。速度与效益是绿地集团的制胜法宝，并逐渐形成了绿地香港的核心竞争力。
“绿地香港从拿地到开发3个月，从开发到预售最多6个月。如此可实现现金快速回流，再买地投入，再回流。”陈军表示，有了营销后盾，又坐拥香港资本市场，绿地香港玩转高周转自然不在话下。
据他介绍，绿地集团有一个2000多人的自营销售团队。这些销售人员遍及全国各地，对当地市场的需求，房型、地理位置、客户喜好了如指掌。因而，绿地的销售团队对于渠道销售和售后服务更胜一筹，这对于快速销售如虎添翼。
除了销售加速之外，绿地香港在接受控股母公司资产注入的动作也在加速。数据显示，2014年绿地集团已注入杭州绿地旭辉城、昆明海珀兰庭、昆明绿地香树花城、昆明绿地云都会广场4个优质项目，可售面积95万平方米，预计货值130亿元。
去年10月31日，绿地香港又以9.52亿元向母公司购入其位于昆明的草海和五华项目公司55%股权及股东贷款。今年3月31日，绿地香港披露与绿地地产就昆明草海、五华两项目注资交易事项的进一步详情。
其中草海项目包括绿地海珀澜庭，将发展由住宅单位、办公室及停车场组成的高端混合用途房地产项目。这一计划已于2013年展开，相关工程已于今年一季度开始，物业预售将在今年7月进行，并于2015年前及完成交付整个项目。
而五华项目则包括绿地香树花城及绿地云都会广场。绿地香树花城将发展由住宅单位、办公室及停车场组成的混合用途房地产项目；绿地云都会广场将发展由零售、办公室及停车场组成的混合用途商业房地产项目。五华项目计划将分为2期发展，第一期及第二期预售将分别于今年上半年及下半年进行。低成本融资不过，有业内人士认为，只有资金成本低，高周转才玩得下去，这其实就是一个资本游戏。“借壳上市以后，最重要的就是资产注入，把总资产做大，就可以发更多的债，享受更低的资金成本。”一位港股分析师告诉中国房地产报记者。
“当前信贷紧缩，资金成本上升情况延续，我们制定措施加快现金回笼；另外，密切关注资本市场，拓宽融资渠道等。”陈军说。
一位投行人士表示，在香港上市的公司，不管是从估值还是市盈率来说，国企的表现更好，因为项目执行力和拿地能力长期好过民企，所以投资者对国企更有信心。
“绿地集团与绿地香港是有互补作用的。境内、境外的市场和资本对企业发展都至关重要，这两种要素应该互为作用、互为推进。与此同时，绿地母公司的更好成长发展，对绿地香港一定会有更好的推进。”陈军说。
“民企发债的成本接近10%，从绿地香港长期来看，利息成本在5%左右。银团贷款的话更便宜，利息在4%左右。”陈军表示，绿地集团注资绿地香港杭州奥体项目后，绿地香港和旭辉联合借了一笔18亿元人民币的银团贷款，利息在4点多。今年在香港资本市场已完成15亿元人民币点心债、杭州奥体项目3.2亿元美金融资，目前绿地香港的融资成本较去年有大幅度下降。
诸如华润、保利、中海、方兴等央企，早早接力海外，不断发债。“在香港，低成本的窗口机会，总会碰到。”陈军表示，绿地香港的投资信用评级已达投资级。
标普指出，投资级说明绿地香港拥有坚固市场地位、地产发展的有力执行力、整合的发展模式，多元化的地产组合、良好的财务弹性以及与上海市政府关系紧密等优势。
绿地香港给自己定下了一个目标到2018年，力争以年均50%以上的复合增长率，实现销售收入500亿元以上的跨越式发展。
实际上，绿地香港正充分发挥资本平台的角色：2013年10月至2014月1月，绿地香港分别发行7亿美元(3年期)优先票据及15亿元人民币(4年期)债券，其息票率仅为4.75%及5.5%，远低于市场水平。借此，绿地香港先还掉32亿美元的高息债，再加上4亿元增资扩股的现金，不断购地壮大版图。深耕潜力地区“下一个十年对中国来讲仍然会是一个比较有利发展的时期，我们当然也要珍惜。”绿地集团董事长张玉良告诉中国房地产报记者。短期来看，预计未来3~4个月，市场会继续呈现比较严峻的状态。但是按照市场化原则有合作规避风险过去一年，很多城市的地王纪录不断被刷新，其中尤以一线城市为甚。一个布局全国的国企开发商表示，回归一二线城市是主旋律，而土地储备就成了房企比拼的决定性因素。过去把宝都押在三四线城市的开发商唯有加速回流至一二线城市。
2013年，绿地香港新增的11个项目集中于5个城市，其中以上海周边的数量最多，地皮亦多为底价获得。即便如此，绿地香港也不孤身作战，而与合作伙伴共享机遇共担风险。
2013年11月，绿地香港以总价6.09亿元人民币底价竞得浦东新区合庆集镇13-01地块和14-01地块。同月，以2.32亿元购得广西南宁一块商办地块，并宣布将投资25亿元在此打造南宁新地标——广西南宁绿地中心；12月，又以59.5亿元底价竞得黄浦区五里桥街道地块，该地块是位于上海市中心的商业宝地。
其中上海黄浦区地块，绿地香港选择与央企背景的华润置地共同开发，订立合作协议。
对于此次引华润置地入局，绿地香港方面称，公司与华润置地有关该项目的策略性联盟将使公司得以更灵活调配其财务资源。“简单地说，就是缓解绿地香港的开发这块核心商办用地的财务压力。”穆迪助理副总裁梁镇邦告诉记者。
正如梁镇邦所言，绿地香港一位内部人士告诉记者，公司短期内强调健康的财务周转和现金流，不会过度使用资本杠杆。“绿地入主后，公司财务风格明显趋于稳健，目前最重要的是把长远负债比率控制在健康水平。”
同月16日，大中华地产控股有限公司与绿地香港控股有限公司在上海正式签署合作协议，双方将共同开发上海浦东新区合庆镇两地块。根据该合作协议，大中华地产将通过其全资子公司大中华地产(上海)有限公司，认购绿地香港之全资子公司成耀集团有限公司(合资公司)的股份，认购完成后，大中华地产和绿地香港将各持有合资公司50%的股份，随后，还将正式成立项目公司，共同开发合作地块。
今年，绿地香港将在上海等一线城市开花结果。陈军表示，“长三角和泛珠三角是绿地香港未来重点深耕的区域，相信我们在该区域的充足货量将为集团未来5年实现跨越式增长打下坚实的基础。”所作为，随着时间的推移会“当前信贷紧缩，资金成本上升情况延续，我们制定措施加快现金回笼；另外，密切关注资本市场，拓宽融资渠道等。”候光军说。起到一定调节作2014年，对绿地香港而言，是具有决定性意义的关键一年，所面对的是更宽广的舞台和更艰巨的挑战，为此，我们提出了快速提升产品开发、供应速度，进一步完善营销体系，深耕已进区域，提高整体管理运营能力，做好与资本市场紧密对接并发挥效应，进一步加强整体团队建设等一系列切实可行的重要举措。用，因此预计今年四季度可能会好于现在。中长期来看，房地产行业仍有空间，特别是未来5~8年。
“所以无论对中国经济、行业，还是绿地，未来十年我都充满信心。当然对于当前的一些问题我们也会高度重视，正视并改善。”张玉良说。
正是基于张玉良对市场的认识，以及在此情况下母公司绿地的战略规划，绿地香港也在产品线上做了业态转移，管理上也向精益化转变。张玉良每每谈到绿地香港，总是说“绿地香港是绿地集团在国际上的重要名片，我们会不惜代价、全力以赴去支撑这个企业。”
在内地调控仍未放松的前提下，绿地香港也将准头调转至刚需市场。“绿地香港目前1000多万平方米的土地储备，土地价格仅2500元/平方米左右。公司将紧盯长三角、泛珠三角以及海南等地一二线城市的拿地机遇。”陈军告诉中国房地产报记者。
从扩张区域来看，长三角、沿海一二线城市，以及包括云南、广西在内的泛珠三角地区都是绿地香港拓展的目标区域，其中，在福建、海南、云南、广西等地，绿地香港基本上单独开展业务，而在长三角等成熟且竞争激烈的市场，除了单独发展外，绿地香港也充分利用母公司资源，通过合作、合资和委托绿地集团管理等模式合作发展。
陈军表示，绿地香港今年可售货值在250亿元左右，但大部分项目都要在下半年入市，因为土地多是去年年底购得。绿地香港借助绿地集团庞大的品牌营销体系，产品销售速度赶超业内同行。“绿地香港力图深耕的项目所在城市均是中国具有高增长潜力的地区。”陈军说。
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