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房地产市场持续下行房企资金链趋紧

https://www.biud.com.cn 2014年06月17日08:06 家居装修知识网

搜房产业网讯：中国指数研究院[微博]6月16日发布《中国房地产企业资讯监测报告第24期(2014.6.09-6.15)》，房地产市场持续下行，房企资金链趋紧，在减少拿地的同时积极寻求融资渠道，以解燃眉之急。本周除以确定的融资外，奥园、龙光、深圳控股、万达也都在积极筹措新的融资。本周重点监测房企仅拿地4块，时隔半月富力地产本周再夺天津团泊湖地块。本周拿地房企有富力地产、北京城建、中房股份和奥园地产等。【下载报告】【更多报告】

中指观点

房地产市场持续下行，房企资金链趋紧，在减少拿地的同时积极寻求融资渠道，以解燃眉之急。本周除以确定的融资外，奥园、龙光、深圳控股、万达也都在积极筹措新的融资。

本周重点监测房企仅拿地4块，时隔半月富力地产本周再夺天津团泊湖地块，目前富力地产已在团泊湖区域建设有天津富力新城（价格动态户型图论坛）项目，近期竞得的两块土地，均将用于天津富力新城的后期开发。本周拿地房企有富力地产、北京城建、中房股份和奥园地产等。

一．土地储备

1.富力地产2.13亿再夺天津团泊湖地块

6月11日下午，广州富力地产股份有限公司旗下天津团泊绿岛（价格动态户型图论坛）建设有限公司以底价2.13亿元，竞得天津市团泊湖区域一宗商业、住宅用地，土地面积共计10.48万平方米。这是富力地产继5月29日后，再次底价竞得团泊湖区域地块。

富力地产本次竞得的是津静(挂)2013-113号地块，坐落于静海县团泊新城东区，规划用途为商服，土地面积2.7万平方米，容积率1.0-2.0，建筑高度不高于80米。地块还包含一块城镇住宅土地，土地面积7.79万平方米，容积率1.0-1.5，建筑高度不高于80米。该宗地的出让年限为商服40年、城镇住宅70年，挂牌起始价为2.13亿元。

目前富力地产已在团泊湖区域建设有天津富力新城（价格动态户型图论坛）项目，总建筑面积达37万平方米，产品以双拼王墅、联排原墅、叠拼别墅、类叠拼艺墅四类为主。富力地产相关人员表示，近期竞得的两块土地，均将用于天津富力新城的后期开发。

2.青岛拍卖两热地北京城建5.85亿摘李沧2号地

6月11日，青岛新都心、李沧世园板块内两宗商住地块拍卖。其中李沧世园板块2号地，经过近1小时100轮连番加价后，由北京城建兴华地产有限公司以总价58500.9万元、楼面地价4610元/㎡摘得，溢价率31.7%。

李沧世园2号地编号为354-360-370213-009-017-0011-02(A2-02-02)，土地总面积40828.3㎡(城镇住宅与商服部分各占地35680.5㎡和5147.8㎡)，规划建筑总面积126900㎡，地块容积率在大于1小于3.11之间，建筑密度为28%，绿地率为35%。该地块的竞买保证金超过4.4亿，楼面地价起拍价为3500元/㎡。

3.中房地产2.82亿竞得天津宝坻区10万平宅地

中房地产股份有限公司6月11日公告，该公司控股子公司中房(天津)置业有限公司于6月11日收到《挂牌地块成交确认书》，该子公司竞得5月29日至6月11日期间天津土地交易中心组织出让的宝坻区望月路东侧津宝（挂）2013-51号宗地。该地块，规划用地性质为居住，土地面积9.9万平方米，容积率不小于1.0且不大于1.8，绿地率不小于40%，建筑密度不大于35%，成交总价为2.82亿元。

此外，中房地产曾于5月20日宣布，由于目前商业地产形势严峻，经营风险巨大，该公司资金、开发经验和人力资源等方面均不具备介入商业地产的条件，拟放弃河南郑州市郑东新区龙湖金融中心（价格动态户型图论坛）项目商业机会。

4.奥园地产3.15亿元投得广州萝岗住宅用地

中国奥园地产集团股份有限公司6月13日宣布，该公司早前通过合资公司，以拍卖方式成功投得广州市黄埔区萝岗住宅用地，总成交价为3.15亿元。奥园持有该合资公司51%权益。

据介绍，该地块位于广州地铁6号线始发站香雪站上盖，占地面积为9,611平方米，总建筑面积约3.36万平方米。该地块还与广州萝岗奥园广场（价格动态户型图论坛）相连，为实现资源最大化，奥园地产将进行统一规划及开发。

二．投资融资

1.万科地产香港为子公司4亿美元债券全额担保

6月9日晚间，万科企业股份有限公司发布公告称，其全资子公司万科地产(香港)有限公司为Bestgain Real Estate Lyra Limited发行4亿美元5年期债券提供全额担保。担保方式为不可撤销的连带责任担保。

公告显示，Bestgain Real Estate Lyra Limited是万科地产香港的全资子公司，于2013年6月在英属维京群岛注册成立，董事为张旭、阙东武。截至2013年底，该子公司净资产总额为1美元。而2013年7月16日，Bestgain Real Estate Lyra Limited设立了20亿美元中期票据计划。基于该中期票据计划，万科地产香港通过该子公司进行了第四次发行，本次发行美元4亿元5年期定息债券，债券票面利率4.5%。万科地产香港为有关债券本息提供不可撤销的全额担保。

截止2014年5月30日，万科担保余额为人民币137.56亿元，占该公司2013年末经审计归属于上市公司股东净资产的比重为17.89%。其中，该公司及控股子公司为其他控股子公司提供担保余额136.1亿元，对联营公司及合营公司提供担保余额为1.46亿元。

2.融创中国获2.6亿美元的定期贷款融资

6月9日下午，融创中国控股有限公司公布，当日，该公司（作为借款人）及其附属公司（作为担保人）与中国银行股份有限公司澳门分行、中信银行（国际）有限公司、恒生银行有限公司及香港上海汇丰银行有限公司（作为贷款人，统称「贷款人」），且中国银行股份有限公司澳门分行作为融资代理人（「融资代理人」）订立一份融资协议（「融资协议」）。

据此，贷款人向融创中国授出合共约2.6亿美元的定期贷款融资（在任何其他银行根据融资协议条款加入融资协议的前提下，总金额将增至不超过3.5亿美元），自融资协议日期起为期三年，融创中国可酌情决定用作一般企业用途。

另根据融资协议（其中包括），倘发生任何事件使得孙宏斌先生（「控股股东」）终止（其中包括）(i)持有（无论直接或通过任何人士间接）该公司百分之三十或以上的已发行普通股股本；(ii)为该公司最大单一股东；(iii)对借款人的管理控制权；或(iv)为该公司董事会主席，融资代理人可依照大多数贷款人的指示通过向该公司发出事先通知，宣布取消融资协议下的有关承诺及/或声明融资协议下的所有未偿还贷款连同应计利息及融资文件（定义见融资协议）下应计的所有其他款项到期并应立即支付。

倘并未在规定期限内作出有关贷款的提前还款，则视为发生融资协议下的违约事件。于本公告日期，控股股东直接或间接拥有融创中国已发行总股数的约47.96%。

3.泰禾集团为两子公司提供最高38亿元担保

6月11日，泰禾集团股份有限公司公告宣布，其同意为全资子公司福州泰禾房地产开发有限公司、北京泰禾置业有限公司提供连带责任担保，最高担保额度共计38亿元。

福州泰禾注册资本为3.5亿元，为泰禾集团房地产开发与建设业务板块实际业务母公司。福州泰禾拟与金融机构进行融资合作，泰禾集团同意为福州泰禾与金融机构合作中所涉及的全部负债和义务提供连带责任担保，最高担保额度为13亿元，担保期限不超过3年。截至2013年底，福州泰禾资产总额169.26亿元，负债总额158.14亿元，净资产11.12亿元。2013年该公司应收19.99亿元，同比增加55.77%；净利润2.82亿元，同比增加60.39%。

北京泰禾置业为福州泰禾全资子公司，于2013年6月5日设立，是北京市通州区台湖镇拾景园（价格动态户型图论坛）项目的开发与建设主体，拟与金融机构合作。泰禾集团为北京泰禾置业与金融机构合作中所涉及的全部负债和义务提供连带责任担保，最高担保额度为25亿元，担保期限5年。

泰禾集团表示，为下属两个公司提供担保，是为了满足福州泰禾旗下位于福建省、北京区域、上海区域房地产开发项目及通州台湖拾景园项目建设的融资需求。

截至公告披露日，泰禾集团实际对外担保总额为297.61亿元，占该公司最近一期(2013年年末)经审计合并资产负债表净资产的584.65%，全部为对下属控股公司及下属公司之间提供的担保。

4.泛海控股为下属公司3.5亿美元债券提供担保

6月12日，泛海控股股份有限公司公告宣布，将为下属公司一笔3.5亿美元债券提供自债券发行之日起不超过10年的担保，以用于美国洛杉矶项目开发建设或其他境外投资。

公告称，公司全资子公司泛海控股(香港)有限公司(原泛海建设集团(香港)有限公司，以下简称“泛海香港”)，所属通海建设投资有限公司已与FIG CENTRAL FEE OWNER LLC签订《购买销售协议及联合托管指令》(《AGREEMENT OF PURCHASE AND SALE AND JOINT ESCROW INSTRUCTIONS》)，以不超过2亿美元收购美国洛杉矶Fig Central(菲戈罗亚中心)项目。截止目前，美国洛杉矶项目已开展前期工作且进展顺利。为加速推进公司海外发展战略、提高项目公司资金实力、尽快打造公司海外地产品牌，泛海香港拟通过其全资子公司泛海建设国际有限公司以海外融资的方式筹集资金3亿美元，再以公司间贷款的方式提供给泛海香港，随后，泛海香港将通过泛海建设国际有限公司或其他控股子公司另外筹集4.2亿美元，上述全部筹集资金(即7.2亿美元)将主要用于投资美国洛杉矶项目。公司将为泛海香港的7.2亿美元公司间借款提供担保。上述事项已经公司第八届董事会第二次临时会议、公司2014年第二次临时股东大会审议通过。

5.世房获价值近7.4亿美元多货币定期贷款融资

6月12日，世茂房地产控股有限公司公告称，根据公告日所签订的信贷协议，公司将获提供金额分别为6.65亿美元及5.55亿港元(约7160万美元)的多种货币定期贷款融资，贷款的期限为订立信贷协议日期起计48个月。

根据协议，若干世茂房地产附属公司为该笔贷款担保人，香港上海汇丰银行有限公司及恒生银行有限公司作为委任牵头安排及协调行，东亚银行有限公司、渣打银行(香港)有限公司、三井住友银行、大丰银行股份有限公司、Goldman Sachs Bank USA、中信银行(国际)有限公司、摩根大通银行香港分行、Morgan Stanley Senior Funding,Inc.及UBS AG香港分行作为委任牵头安排行，信贷协议列明的若干金融机构作为原贷款人及渣打银行(香港)有限公司作为融资代理人。贷款协议还要求，世茂房地产董事局主席许荣茂须为公司的单一大股东，直接或间接持有世茂房地产已发行股本之实际权益至少51%；而在许荣茂不再担任该公司董事会主席时，许世坛须于10个工作天内即时继任公司董事会主席，否则贷款融资承诺可予取消，而贷款融资的所有未偿还款项或会即时到期并须偿还。

据披露，于本公布日期，许荣茂实益拥有世茂房地产已发行股本约64.799%，为其根据上市规则所界定的控股股东。

6.越秀地产获银行4.12亿元定期贷款提供再融资

6月13日，越秀地产与一间银行(贷款人)订立一份融资函件，为5亿港元的现有定期贷款融资提供再融资。据此，贷款人银行在融资函件的条款及条件的规限下分别提供两笔最多达2.4亿港元及人民币2.2亿元的定期贷款融资，贷款期由融资函件日期起计3年。

公告显示，越秀地产已向贷款人承诺，将促使该公司的控股股东越秀企业(集团)有限公司在有关融资期间及其任何金额未偿还的时候，保持作为越秀地产单一最大实益股东的地位，维持对其不少于35%的权益及于本公司有效之管理控制权。如果，越秀地产未能履行上述承诺或会构成融资函件下的违约，贷款人则可宣布融资终止且融资项下的所有债项将到期应付。截至公告日期，越秀企业实益拥有越秀地产合共约49.67%的已发行股份。

三．企业动态

1.世荣兆业拟发1.63亿股购买世荣实业其余23.75%股权

因筹划重大资产重组事项于4月4日开始停牌的广东世荣兆业股份有限公司披露资产注入方案称，公司已于6月9日与梁家荣签订《发行股份购买资产协议》，据此，该公司向董事长梁家荣发行股份购买珠海市斗门区世荣实业有限公司23.75%的股权。交易完成后，世荣兆业将持有世荣实业100%股权。

公告显示，世荣实业是世荣兆业最主要的收入、利润和现金来源，拥有世荣兆业合并范围内大部分的项目储备，世荣兆业的价值基础主要在于世荣实业。目前，世荣兆业持有世荣实业76.25%股份，世荣兆业董事长梁家荣持有23.75%股份。世荣实业的核心价值在于其拥有大量的项目储备。根据规划，截至目前，世荣实业尚未结转或开发的项目总建筑面积约390万平方米，可售建筑面积319万平方米。

本次发行股份购买资产的发行价格为6.31元/股，该价格不低于定价基准日前20个交易日的股票交易均价(6.309元/股)。发行数量为1.63亿股，交易总价约10.29亿元。其中梁家荣承诺，本次发行完成后，其就本次交易认购的世荣兆业新发行的股份6个月内不得上市交易或转让。

而世荣兆业也与梁家荣签署《盈利预测补偿协议》，如本次交易在2014年度内实施完毕，梁家荣承诺目标资产在2014年-2017年四年内实现的净利润总额(扣除非经常性损益后)不低于1.1亿元。

2.卓越集团签约深圳坪山汤坑21万平米旧改项目

深圳市规划国土委坪山管理局6月9日称，目前汤坑片区更新项目由坪山区政府与卓越集团旗下新成立的卓越城（价格动态户型图论坛）市更新集团有限公司合作，规划建筑面积约60万平方米。

今年4月，汤坑片区旧改项目被列入《2014年深圳市城市更新单元计划第二批计划》中，更新单元范围占地面积约21万平方米。据了解，该项目计划拟将旧村建设成为集住宅、商业于一体的综合性建筑群，总建筑面积为89.77万平方米，其中住宅面积为84.77万平方米，商业面积为5万平方米。

汤坑片区位于坪山新区，周边河流、水库、公园环绕，景观资源丰富。汤坑片区普遍建设较早，目前片区内土地利用欠缺合理规划，老旧片区埋藏安全隐患，片区的转型发展亟须借助城市更新手段。考虑到片区目前较为复杂的现状，依据目前《坪山河流域碧岭-沙湖段发展单元规划》计划，未来汤坑片区将主要采用拆除重建的方式。

除汤坑片区更新项目外，卓越集团目前拥有的旧改项目还包括卓越城、卓越世纪中心（价格动态户型图论坛）、及与金地集团合作开发的岗厦项目。

3.招商地产7904万元购大股东深圳海上世界一商业地

招商局地产控股股份有限公司6月11日晚间公告，其全资子公司深圳招商商置投资有限公司，拟向公司大股东招商局蛇口工业区有限公司购买海上世界片区一宗地块的土地使用权，地块成交总价为人民币7904万元。

本次交易标的为船头广场项目，编号为2014-003-0005号，位于蛇口工业区海上世界望海路以西。而资料显示，海上世界片区位于深港交通要冲，是深圳15公里滨海休闲岸线的起点，地理位置优越。根据公告显示，船头广场项目规划为商业服务业设施用地，使用年限40年。地块占地面积6999.03平方米，建筑面积6299平方米，其中商业及服务业建筑面积6119平方米，公厕建筑面积80平方米，物业服务用房建筑面积100平方米。

早在2003年1月20日，招商局蛇口工业区就与深圳市规划与国土资源局签署了《关于处理蛇口工业区用地问题的协议》，以协议出让方式取得南山区蛇口范围内2.32平方公里未用地的国有土地使用权。本次交易标的属于该协议用地范围内。招商局蛇口工业区曾承诺，根据招商地产的开发计划和经营需要，将持续注入土地等优质资产以支持招商地产的发展。通过本次交易，其继续履行了承诺。

招商地产则表示，本次购入上述地块土地使用权是整体开发海上世界片区之需。根据“再造新蛇口”的相关规划，海上世界片区是蛇口的中心商务区，将建设成为融商业、写字楼、高端住宅、高档酒店于一体的综合社区。

目前，海上世界片区的综合开发正在进行，部分商业及住宅项目已投入使用，如围绕“明华轮”的船尾广场、船后广场、深圳蛇口希尔顿南海酒店、招商局广场、伍兹公寓等项目是塑造海上世界片区国际化滨海形象的重要项目。

4.中冶“下关地王”继续分拆传上海证大有意再一城

6月12日，在前三次的转让顺利完成后，中冶继续对南京下关滨江1号地进行拆分转让。中冶旗下南京临江老城改造建设投资有限公司持有的南京五道口置业有限公司100%股权及其对标的公司6.86亿元债权于5月30日挂牌，挂牌价格为10.43亿元，挂牌期满日期为2014年6月30日。这也是中冶今年第四次对滨江1号地进行拆分转让，但在公开转让信息中并未详细披露此次转让的地块面积。

受让方资格条件方面，意向受让方或其关联公司（属同一实际控制人）注册资本不低于10亿元、具有良好的财务状况和支付能力。同时，该项目不接受联合受让，不接受信托资金受让。

南京临江公司正是此前竞得“下关地王”的公司。其于2010年9月19日以总价200.34亿元斩获南京下关滨江1号地块和3号地块，其中1号地块面积为35.4万平方米，土地出让价为121.41亿，相邻的3号地面积则为31.4万平方米，出让价78.93亿元。至今该地块仍为全国第二的总价地王。2号地块于2013年已被南京市政府收回。对于剩下的1、3号地块，中国中冶2013年发布公告称，将优先集中力量推进3号地块的开发，并在1号地块开发中寻求引入战略合作伙伴。

据悉，中冶计划退出1号地块，并单独运作3号地块。而为确保成功退出1号地块，减少转让难度，中冶将1号地块分割成十几幅土地。在上海产权交易中心挂牌的南京龙江湾置业、南京港宁置业、南京立方置业三个项目公司，正是1号地块转让计划的一部分。

今年3月10日，中国冶金科工股份有限公司发布公告称，公司全资子公司中冶置业持股98.52%的南京临江老城改造建设投资有限公司与东南亚深富有限公司和远盈集团有限公司分别签订《产权交易合同》。据此，中冶置业将南京港宁置业有限公司和南京龙江湾置业有限公司各60%股权作价11.68亿元和9亿元转让给深业集团附属公司东南亚深富；并将南京立方置业有限公司100%股权以9.02亿元对价转让给上海证大附属公司远盈集团。此次成功转让的三个子公司均为中冶置业开发南京“下关地王”1号地而设立的项目公司。其中，港宁置业和龙江湾置业分持有05-10、05-01地块，两地块总面积4.42万平方米，性质分别为商办和商住混合用地。而立方置业则拥有09-09地块，面积为1.32万平方米，性质为商办用地。

随后5月30日晚间，中国中冶发布公告称，中冶置业将把南京金名城置业有限公司（以下简称“金名城置业”）100%股权以约25.39亿元价格转让给北京龙湖中佰置业有限公司（简称“龙湖置业”，为龙湖地产子公司）。中国中冶称，预计从此次交易中获得净利润约0.82亿元。公告显示，龙湖地产接盘的金名城置业的资产为6块地，面积4.5万多平方米，规划建筑面积达到了38.3万多平方米，规划用地性质为商办混合用地和住宅用地。

5.华夏幸福与河北任丘市合作开发240平方公里约定区域

6月12日，华夏幸福基业股份有限公司发布公告称，第五届董事会第十四次会议审议通过了《关于签订<整体合作开发建设经营河北省任丘市约定区域的合作协议>的议案》。该公司与河北任丘市人民政府合作开发建设经营河北省任丘市行政区划内约定区域(以下简称“委托区域”)。

公告显示，任丘市人民政府将以委托区域的整体开发各事项与华夏幸福基业进行合作，该委托区域占地面积约为240平方公里，东至任丘市界和京九铁路、西至任丘市界、北至任丘市界、南至七间房乡镇界、长七路和现状沟渠。根据公告，任丘市人民政府负责整个区域内的开发建设管理工作，负责委托区域内规划建设用地的前期土地征转并形成建设用地，按照双方约定的开发进度提供建设用地并依法进行供地。

华夏幸福基业负责投入全部资金全面协助甲方进行委托区域的开发建设及管理工作，包括在委托区域的开发中根据规划要求提供“九通一平”等基础设施建设工作、公共设施建设工作、土地整理投资有关工作、产业发展服务工作及相关咨询服务等服务。

6.阳光城拟5.41亿回购福州厦门两子公司股权

6月13日，阳光城集团股份有限公司发布公告称，公司拟同时回购歌斐资产管理有限公司持有的福州盛阳房地产开发有限公司48.99%以及阳光城(厦门)置业有限公司48.07%股权(以下合称为“标的股权”)。

资料显示，阳光城在2012年7月30日与歌斐资产签订《合作框架协议》，根据协议，阳光城与歌斐资产设立的有限合伙制基金合作共同投资公司子公司盛阳房地产及厦门置业。而共同投资的盛阳房地产及厦门置业则分别开发福州阳光城西海岸项目以及厦门阳光城翡丽湾项目(以下合称为“标的项目”)。协议约定，任一标的项目销售率达90%时，歌斐基金可以通过转让标的股权进行退出。如今标的项目销售率已经达成，以2014年3月15日为基准日，阳光城回购盛阳房地产48.99%股权和厦门置业48.07%股权，总价款为5.41亿元。

根据公告，本次交易前，阳光城合并持有盛阳房地产51.01%股权,合并持有厦门置业51.93%股权；本次交易后,阳光城合并持有盛阳房地产100%股权,合并持有厦门置业100%股权。

7.冠城大通二股东售5500万股予控股股东

冠城大通股份有限公司6月13日发布公告称，公司于当日收到控股股东福建丰榕投资有限公司及其一致行动人Starlex Limited(公司第二大股东)的通知，Starlex Limited于2014年6月12日通过上海证券交易所大宗交易系统向丰榕投资出售冠城大通股份5500万股，占公司总股本的4.62%，交易价格为每股均价5.50元，涉及金额3.03亿元。交易之前，丰榕投资和Starlex Limited 分别持有冠城大通的349,104,078和85,389,058股股份，占比分别为29.32%和7.17%。待交易之后，丰榕投资及Starlex Limited仍合计持有公司股份434,493,136股，占公司总股本的36.49%。其中，丰榕投资持股数为404,104,078，占比33.94%，而Starlex Limited的持股数减至30,389,058，股本占比2.55%。

8.栖霞建设无锡子公司注册资本增至2.2亿元

6月13日，南京栖霞建设股份有限公司发布公告称，公司同意全资子公司无锡锡山栖霞建设有限公司将注册资本由2亿元人民币增加至2.2亿元人民币。新增加的注册资本2000万元由新增股东南京中栖天郡投资中心(有限合伙)以现金16532115.03元人民币出资方式认购，栖霞建设放弃此次新增注册资本的优先认购权。

公告显示，截止2014年3月31日，无锡锡山的股本为2亿元，每股净资产为0.8266元(未经审计)，中栖天郡按照每股净资产的价格向无锡锡山增资2000万元人民币。增资完成后，栖霞建设和中栖天郡将分别持有无锡锡山90.9091%和9.0909%的股权，无锡锡山将成为栖霞建设的控股子公司。