楼市十论之一：国企如何应对市场调整
编者按：楼市变化莫测，市场信心和预期也出现了分歧，人民网房产记者在一线采访和调查的过程中，发现了很多新情况和新问题，在此关键时间点上，以评论的形式，连续将自己看到和听到的现象、问题与读者分享，以求共同探究问题，为宏观经济和房地产市场的平稳健康发展，出谋划策。
这次房地产市场调整当中，首先“扛不住”的似乎是国有房地产企业。
6月17日，中化集团旗下方兴地产（00817.HK）在香港公布，准备以30多亿港元的价格，发行一部分股份，将旗下1个大厦加8个酒店分拆上市，分拆的目的当然是为了融资，虽然分拆后方兴地产仍然对这些物业有控股权，但是这8个酒店一直是中化集团和金茂集团的家底物业，如今要卖“家底”，可见公司遇到的资金问题很严峻。
无独有偶，今年3月份以后，北京城建（600266.SH）也先后卖掉了北京和三亚两地的3个项目。诸如此类国企卖项目案例，还有很多。
一位不愿具名的评论人士指出，“卖儿”、“卖女”，目的都是为了保业绩。今年6月30日，也是很多国有房地产上市公司的难关，有些国有企业正好到了领导班子换届的时候，这个时候的中期业绩很重要。
不管出于什么背景和原因。在这轮楼市深度调整带来的房企分化中，出现了一个特别的现象：国企普遍遇到困难比民营企业大，负债率等多项不好的指标普遍比民营企业差。
在以前的多轮房地产调控当中，一般都是民营企业传出资金链危机和倒闭等问题，而在本轮房地产调整过程中，除了光耀出现了资金链危机外，鲜有民营房地产企业出现倒闭等新闻的，尤其是上市公司当中，民营房地产企业普遍是负债率较低，控制风险能力较强。
相比之下，在这轮房地产调整的冷风刚吹来的时候，一些国有房地产企业就开始东倒西歪。
北京城建曝出了负债率高达74.46%，净负债率高达81.93%。中化方兴地产也出现了业绩大幅度下滑和偿债压力加大等问题。截至2013年底，方兴地产负债额上升到358亿元，同比增长27%，而同期全年方兴地产销售额刚刚过200亿元。
诸如此类，不胜枚举。在面对2014年中报的时候，国有房地产企业普遍显得更加局促与被动，究竟是什么导致了这个情况发生呢？
笔者调查了一些企业发展情况后发现，造成这个现象的主要原因或有如下几个方面：
第一，出现问题的国有企业，大部分是2013年激进拿地的，如方兴地产等，都是新兴成长的国有房地产企业，其在前几年都默默无闻，突然在这两年发力，试图以高杠杆化的扩张实现自己在国有房地产企业阵营中的“超车”。例如，在2014年2月份，方兴地产还以101亿元总价、楼面价超过4.7万元/平米的价格拿下了上海大宁地王，而2013年全年方兴地产销售额刚过200亿元，光拿地就花了约170亿元。目前，已过国土资源部要求的土地合同签订和土地款缴纳期限，这块地还没有缴纳清楚土地出让金，方兴地产自己无力开发，又找了两家合作伙伴，但无下文。
第二，国有企业防范风险意识不足。在2013年下半年的时候，北京和上海土地市场出现了高价拿地的情况，很多民营企业都不参与，而且经历了多轮调控以后，民营企业都开始实行科学管理的内控指标，公司拿地、发展都必须达到指标化要求后才进行，而国有企业在多轮调控中都因为有雄厚的资金支持，没有忧患意识，尤其是一些国有企业将2013年底的拿地当作是“敢赌”和“抄底”的机会，结果这些高价地全部砸在了手里。
第三，有些国企内部管理不科学。笔者在调查中尤其发现一个问题，那就是为什么有些国有企业着急卖项目和资产以求回笼资金，除了因为拿地支付资金多以外，更多的是因为需要付的工程款很多。很多项目都是还没有销售，或者卖不出去，后面工程仍然在继续。某国有企业在重庆一个项目有60万平米的库存，房子已经建好了，因为户型过大，不符合当地市场情况，扔在那里卖不动。而民营企业一般在挖坑、定户型之前，就已经将一期房子预售，后面都是根据市场情况进行施工进度和调整户型。
第四，出现问题后慌乱，处理不当，导致错上加错。在出现房子卖不动、地王啃不动的情况后，由于前置风险防控措施不足，加上公司决策思路问题，我们看到很多国有房地产企业目前是手忙脚乱的状态，有的公司应对措施一错再错，拼命降价卖房子，卖资产，但是很快市场上出现了降价也卖不出去房子的问题，于是有的国有房地产企业的现实性问题立即僵在那里，变得更加无解。
那么试问，过了这轮调整周期，这样的企业还能站起来吗？会不会大伤元气？如此的混乱管理状态持续，不会在一次又一次的市场调整中，继续“栽跟头”？
当然，出现这种情况在国有房地产企业中也只是一部分，不能代表全部。例如，保利地产、招商地产等一大批经验丰富和内控制度完善的国有房地产企业一直保持稳健发展的状态，在去年年底不抢地，还能不断抓住市场机会，低价补充土地资源，在这轮市场调整过程中，这些企业显得更加成熟和稳健，是国有企业现代化管理的样本。
国有企业要响应国资委有关房地产主业发展的精神，没有从业必要的国有企业建议尽量退出房地产这个高风险和高资金投入的行业，仍要继续房地产业务的国有企业，尽快建立更加完善的职业经理人管理制度和法人、负责人的审计问责制度，在鼓励勇敢开拓精神的同时，一定要抓好必要的风险防范，加强国有房地产企业的资产风险防控指导，对于国有资产流失和造成国有资产损失的错误决策等问题，必须问责。
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