丁祖昱：七问彩生活

  最近，物业管理公司彩生活启动招股程序，引起了业内的热议。作为国内物业管理企业的标杆，彩生活的上市标志着中国的物业管理再上一个台阶。彩生活所引领的把物业管理和社区增值服务相结合的模式，可能会成为中国未来物业管理公司发展的潮流和趋势。

  赞扬声音已经非常多了，我今天想对彩生活未来发展提示一些风险。这里并没有质疑彩生活的意思，而是希望彩生活在未来发展过程中，能提前预见这些风险，解决这些问题，未来能发展的更好。

  一问，社区增值服务发展空间的问题。按照招股说明书披露的数据，2013年彩生活签约管理并产生收益的面积为6060万平米，社区增值服务收益近4500万元，平均每平米0.74元；而管理户数约100万户，平均每户45元。潘军曾经预测彩生活这块的前景时说物业管理公司理论上每户每天能赚1元，每年每户能赚365元。按这个数字，现在彩生活还有8倍左右的增长。但真能达到吗？市场空间到底有没有这么大？

  二问，社区增值服务临界点的问题。社区增值服务达到怎样的临界点，才不会让客户产生反感？比如说，小区里的广告显示屏，这个广告屏放得越多、时间越长，收费肯定也越多。但是这会有一个临界点，超过了小区居民可承受的临界值，效果就会下降。目前，在彩生活管理的部分小区中，广告的展示量已经到了遍地皆是的程度，这对广告主来说是不利的，对广告的效果来说，边际效应是递减的。这个临界点要好好测算，你不测算接下来广告主也会测算的。

  三问，城市的扩张问题。从快速扩张到处抢地盘，到放弃三四线回归一二线，开发企业最近三年正经历着这样的过程，而今天彩生活正在第一阶段。截止去年末，彩生活共进驻60个城市；而截止今年4月30日，彩生活已经进驻78个城市，其中三四线城市约占四分之三。进入了那么多的三四线城市是否合适，房价本来就很低，能收取的物业管理费用更有限，增值服务能达到什么样的程度可想而知。更极端的例子，部分三四线城市小区入住率极低，房子都没人住，物业管理费问谁去收，增值服务从何谈起？因此，对于物业管理公司，城市的扩张也有一个度。虽然，现在的规模远没有达到规模的上限，但究竟是一二线深耕求质，还是向三四线城市扩张求量，彩生活已经面临重要抉择。

  四问，物业管理质量下降的问题。企业不断扩张之后，物业管理水平也有可能会下降。这两年物管质量下降的情况已经很普遍，包括原先有口皆碑的万科、龙湖、绿城、仁恒等物业管理这两年也有明显退步，更不要说彩生活在一些没有形成物管规模效应的城市中运行效能相对较低，管理质量相对较差了。不管怎样，物业管理公司的核心还是要不断提升物业管理服务的质量，这比做好物业增值服务更重要。

  五问，未来拓展成本的问题。彩生活上市之后，募集资金的很大一部分要用在拓展上，即收购其它物业管理企业。原先彩生活多年的扩展也没花掉多少钱，但今天一上市大家都重新认识了物管公司的价值(核心是居民消费的价值)，物管公司再也不是半卖半送，从避之不及的包袱俨然成为＂人见人爱＂的香饽饽，迅速增加了彩生活未来的拓展成本和续约成本。这部分增加的成本切不可小觑。

  六问，未来物管企业竞争的问题。目前，我并不认为彩生活掌握了什么特别高精尖的核心技术，管理团队不是，管理模式也不是，网络技术更不是，行业门槛依旧较低，彩生活未来肯定会面临各类物管企业的竞争，最近的竞争可能将来自于大开发企业下属物业公司。像万科、绿地这些大企业都拥有百万户的自管物业，未来也完全可以向非企业开发物业拓展(绿城就是如此)，他们的竞争力与彩生活有的一拼。

  七问，增值服务竞争的问题。从目前的情况来看，彩生活和普通电商的最大差异就是，彩生活有特定服务的小区和人群，他们也采用了线上和线下的方式。线上有网站、有APP，把小区整合在一起；线下推出驻场展示室--彩生活空间。但我都不认为这些是唯一性的。线上的这些业务，现在任何一家互联网电商大鳄都能替代，线下也不是独家的，互联网大鳄也可以付出更大代价直接和业委会合作，某种程度上物业公司不是障碍和门槛。社区增值服务这块蛋糕未来会有更多的人来分享。

  彩生活的上市和互联网思维的高歌猛进让大家的目光重新汇聚到物业管理这座金矿，而竞争才刚刚开始！

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