创鸿危机未了局：广佛战线全面收缩 类万达式扩张止步
因为董事长黄鸿明被刑拘，广东创鸿集团有限公司（下称“创鸿”）正在遭遇一场前所未有的危机。如今，关于创鸿资金链断裂、机构进场清算以及被收购等传闻屡屡出现。当年高调争夺地王项目进入广佛到现在出售多个广佛项目资产以“断臂求生”的公司，更是从原来快速的上升轨道遽然跌落谷底。
本报记者 刘娟 发自广州、佛山
多位业内人士在和时代周报记者聊起创鸿的未来发展时，都颇为担忧，“创鸿是个一言堂企业，这两年才陆续有职业经理人管事，但是职业经理人来了又走了。老板出事，对集团业务的影响用致命形容也不为过。”
据时代周报记者了解，创鸿已转让广佛部分项目并寻求更多合作，这一点得到创鸿集团副总裁刘琴的证实。刘琴在接受时代周报记者采访时坦承，创鸿暂无能力推进广佛多个项目，正寻求合作方接手项目解困，但公司目前不会撤出广佛市场，公司和品牌还会做下去。
事关揭阳旧改隐患
黄鸿明一度被人认为是地产界冉冉升起的一颗新星。
而一场变故改变了他以及创鸿的命运。2013年11月14日晚，董事长黄鸿明在揭阳工作到十点，随后飞往总部广州。让黄鸿明始料未及的是，他随即便被广东省检察机关刑拘，原因是涉嫌行贿揭阳前市委书记陈弘平。大半年时间过去，黄鸿明仍杳无音信。
在被刑拘前的2013年9月，黄鸿明刚以84亿元身家跻身2013胡润地产富豪榜第39位。而他一手创下的创鸿，是城市运营的新锐力量，涉及商住地产、商业运营、文旅地产、酒店服务、物业管理等多个领域，总资产超200亿元。
他的发家故事，和大多数潮商不无一致：广东潮汕农家子弟出身，十几岁外出闯荡，通晓人情世故，敢赌，最后由小商小贩变身亿万身家的商贾大户。
欣赏黄鸿明的人，会说他商业眼光纯粹独到。1989年，年仅21岁的黄鸿明开始创业，从走街串巷卖羊毛服装做起。不久，黄鸿明转行干起了建筑，并在揭阳市建市5周年后，独自组建了揭阳市创鸿建筑有限公司。1997年底，受亚洲金融风暴影响，广东包括揭阳房地产处于低谷，人人唯恐避之不及，但黄鸿明凭着远见作出决定要转入房地产开发。
1999年，创鸿在揭阳正式成立。公开资料显示，从成立至2005年，创鸿主要以住宅地产为主，开发了御景花园、御景湾、御龙湾项目，这些项目的开发，让创鸿名利双收。2007年，揭阳市市政府宣布携手创鸿实施旧城改造，5年内完成约3平方公里的旧城改造。彼时的创鸿，更是风光无两，在当地旧改六大片区多有涉猎，多个单体项目占地面积超10万平方米。
和创鸿成长轨迹同期，是陈弘平蒸蒸日上的仕途。在1994-1998年期间，陈弘平担任揭阳市榕城区委副书记、区长、区政府党组书记，并于2005年起担任揭阳市市长，3年后出任揭阳市市委书记。2011年10月，陈弘平离开揭阳，到广东省人大农村农业委员会工作。
2012年，陈弘平被检察机关带走。纪委通报其利用职务上的便利，为他人谋取利益，先后多次收受他人贿赂，数额特别巨大。一年后，黄鸿明被检察机关刑拘，原因是涉嫌行贿揭阳前市委书记陈弘平。
据此前的媒体报道，接近广东省纪委人士透露，黄鸿明行贿单笔金额在千万元级别，主要用于获取土地。事实上，据时代周报记者了解，在今年的广东省两会上，揭阳腐败窝案成为揭阳代表团的热议焦点。广东省人大代表、揭阳商会会长林榜昭对创鸿就多有批评，“通过关系，这几年拿了多少地，如果不惩处，还有谁去揭阳投资？”
在陈弘平与黄鸿明先后被带走，游戏规则就迅速逆转，创鸿在揭阳当地的多个旧改项目陷入泥潭。据报道，中建第二工程公司曾与创鸿在2011年签署了100亿元旧改承包战略合作，在黄鸿明事发后，经过协商决定：快完工的继续做完，之前停滞的尽快清场交接。
事发突然，黄鸿明的妻子黄昭纯（原也是创鸿高管）被推上掌舵人的位置。她所面对的是承建商、银行、信托基金及业主、外界等对创鸿“大面积裁员、资金链断裂、被收购”等一大串质疑。尽管创鸿层面屡屡对外界表示，创鸿总部、佛山公司、粤东公司均在正常运作当中，但这场火，最终还是一路烧到了广佛之界。
佛山“地王专业户”被托管
揭阳旧改拉开帷幕的2007年，是创鸿发展的第十个年头。这一年，黄鸿明迈出了全国化的第一步，400公里外的佛山首入他眼。“出手猛且狠”，是创鸿留给佛山地产圈的最深印象。在至今的7年时间里，创鸿在佛山虽仅开发4个项目，其中3个项目是地王。
但谁都不曾想到，如此大张旗鼓的创鸿最终会以托管的形式出局。
沿着佛山南海大道向北走，在有着四栋高楼矗立的小区停下，这里有一个已停摆数月的大工地，围墙上赫然写着创鸿城字样。2009年12月，创鸿与新鸿基鏖战近50分钟后，以10.54亿元的总价竞得这幅南海体育场地块，高达7951元/平方米的楼板价，创造了佛山“单价地王”最高纪录并保持了4年之久。直到去年8月份，才被龙光地产以8753元/平方米的新楼板价打破。
去年年底黄鸿明被刑拘后，南海创鸿城是最先传出要被转手的项目。该传闻得到刘琴的证实。刘琴向时代周报记者透露，目前公司和南海创鸿城债权人中融信托在寻求第三方接盘，项目估值在30亿元左右。
在此之前，为了让南海创鸿城顺利开发运作，创鸿与中融信托成立了一只集合资金信托计划，拟募资16亿元，其中优先级9亿元，次级规模7亿元，预期收入9%-10.5%，并由黄鸿明夫妇提供担保。
南海创鸿广场信托项目的中融信托负责人在接受时代周报记者采访时曾表示，创鸿佛山项目有80%以上的开发资金来自中融信托母公司中融集团，募集资金超过9亿元。公开资料显示，中融集团总部位于上海，是一家集能源、地产、会展、酒店及商业经营于一体的集团公司。
而南海创鸿城的代理方易居中国相关人士则向时代周报记者透露，南海创鸿城现已由中融集团接管，其不打算自己操盘，近期将完成转手，但谁来接盘还是个谜。“项目一期已经售罄，但二期住宅和商业部分，一起打包转手，”创鸿城内一名销售代表对时代周报记者如是说。
距离南海创鸿城不到2公里的创鸿灯湖左岸，有着同样的命运。这是2010年11月，创鸿以12亿元总价力压众多房企大鳄抢下的另一块地王项目，是千灯湖最后一宗面积超过50亩的大幅地块。
灯湖左岸售楼人员对时代周报记者介绍说，该项目也被中融集团接管，目前未开盘，没有最近价格信息可以透露。其售楼中心正在重新装修，确定收购事项后不排除会修改案名。
“灯湖左岸虽然拿地价已七字开头，但开盘价格仅为1.1万元/平方米起，对比千灯湖片区动辄1.3万-1.5万元/平方米的单价来说，也略为底气不足，”创鸿知情人士杨强（化名）对时代周报记者说，南海创鸿城近8000元/平方米的拿地楼面价，销售均价不到1.3万元/平方米，也基本是贴着成本卖了，与其2012年12月10日第一次对外报出的价格1.5万元/平方米相差不少。
这是留给接盘者的考验。事实上，2010年开始的史上最严调控重拳，让创鸿的上述两大地王项目未开发便深陷两难。“如果不开发，地王前期资金成本不断增加；如果开发，就要面临着销售难的困境，”杨强说，这也是为什么南海创鸿城一直拖到2012年才开卖，其成交量至今不温不火。
按照佛山房地产网显示的信息，时代周报记者发现，在2013年3月就已进行预售的南海创鸿城批次999套房源中，在一年多时间里去化率仅30%，未售总套数达696套，其中住宅未售套数为495套。
目前，命运尚不明朗的是创鸿千灯墅。该项目是创鸿2007年进入佛山敲门砖项目—南海千灯湖地王（创鸿水韵尚都）中的别墅部分。据时代周报记者了解，目前，水韵尚都项目中高层已售罄，剩几十套别墅房源在售，均价为4万元/平方米。
广佛项目面临全盘被出售
2010年5月，创鸿挥师广州，将总部设在了珠江新城，并在南沙和番禺落下了三颗棋子。如今，这些项目都处在被处理之列。
作为“南沙唯一地铁上盖”楼盘，这曾是南沙创鸿汇的最大卖点。这个位于广州地铁四号线金洲站旁的项目，在一度停工后大门重开，但已更名为“中大城”。时代周报记者在现场发现，尽管售楼处门前的彩旗和标牌等物料上都还留着创鸿汇的影子，但在楼盘外立面上，开发商已挂了醒目的横幅，上书“中大城现正热销中”。
售楼处前台人员对时代周报记者介绍，项目公司广州市万业房地产开发有限公司已被中大集团收购，收购方中大集团子公司中大建设有限公司正是南沙创鸿汇项目承建商。
公开资料显示，中大集团旗下拥有中大建设有限公司、广东新东华实业有限公司、江西中大地产有限公司等多家子公司。其中，中大建设有限公司是一家综合性建筑承包施工企业，在广州、深圳、珠海、佛山等多地承建了广州丽景湾、光大花园、历德雅舍、星河湾、东方新世界等楼盘。
时代周报记者在查询工商资料时发现，广州市万业房地产开发有限公司的法人代表目前仍旧是黄昭纯，尚无变更信息。该南沙创鸿汇项目转让手续预计何时完成，转手价多少？接手创鸿汇后是否有调整项目定位的计划？面对市场的低迷是否有降价打算？延期交房如何补偿业主？诸多疑问并未获得南沙创鸿汇销售中心人员的回答。
曾定位为番禺万博板块地标式建筑的番禺创鸿城也已被转手。“番禺项目原本就有合作方，现在已经交给合作方了。”刘琴如是回应。据时代周报记者多方打听，该合作方为广东省广晟资产经营有限公司，其是经广东省政府批准设立的国有独资企业，于1999年12月30日正式挂牌成立，注册资本10亿元人民币，是广东国资委旗下大型国企之一，主要从事有色金属工业、电子信息产业、酒店旅游业、工程建筑房地产业。
按此梳理，除去已经售罄的佛山创鸿林海尚都及南沙创鸿一品一期项目，创鸿集团旗下的广佛项目几乎面临全盘被出售的命运。处理资产，以渡难关，这是创鸿内部最棘手的事，刘琴亦坦承，现在创鸿集团正在处理其广佛区域多个项目。
“如果能把广州这几个项目做出来，创鸿能上一个台阶。”番禺当地有开发商代表对时代周报记者说，但老板出事，公司内部运转一下子乱了。资金链紧张的情况一下子凸显，南沙的楼盘基本处于整体抵押状态。时代周报记者根据阳光家缘网站数据统计，仅南沙创鸿汇及南沙创鸿一品就总计有1397套房源被抵押。
创鸿内部资金运转的真实情况，外界并不能知悉。而眼下，决策受限及资金难题下，创鸿在去年经营会议上提出的拓展开发计划，如在广州、深圳、佛山、湛江、东莞这5个城市必须有意向洽谈项目，在今年拿快周转地块等，均未继续进行。留下的疑问是，在资产处理完毕，创鸿将就此退出广佛市场？
“按照目前的处境，创鸿没有能力继续往前推进项目，所以才做一些转让整合动作，”刘琴说，创鸿老板是单一股东，他的变化，让企业面临困境，我们目前就是寻求合作方接手项目，老板最后定向怎么样，再做下一步打算。
万达式学步戛然而止
对于一个正处于成长期的企业，刘琴说，当前的选择是无奈之举。她在微博里感慨，“2014年原本是创鸿的收获季节，然天有不测之风云，一把辛酸泪。”
创鸿挥舞的商业地产布局大旗，尚未完全展开就在中途仓皇收起。
“南海创鸿城是创鸿进军商业市场的一个重要标志，项目上很多人都是第一次操盘商业综合体，这在创鸿原来的体系基础上是一个全新的开始，该项目原本也是要作为创鸿城系列产品的样本去打造，”广东地产圈有分析人士杜杰（化名）对时代周报记者说，但现在这一切，成了幻影。南海创鸿城的购物中心本该在2013年底开业，但至今仍遥遥无期。等新主人入场后，南海创鸿城还面临重新定位或整改的可能。
在并不遥远的2012年，创鸿一度宣称共计有佛山南海创鸿城、广州番禺创鸿城、南海千灯湖创鸿城、揭阳黄岐山创鸿城、揭阳西马创鸿城等12个商业项目在建，大商业总建筑面积超过300万平方米。这些项目投资至少在1000亿元以上，但至今鲜有项目正式亮相。
“创鸿学习万达，在2012年战略转型时，将商业地产和文旅地产作为转型重点，确立创鸿中心、创鸿城、创鸿汇这三大产品线进行扩张，”据创鸿已离职员工王敏（化名）对时代周报记者介绍，按照黄鸿明原先的设想，创鸿要在2017年实现500亿销售额，50个创鸿汇项目将同时存在，创鸿的大商业地产品牌会在全国落地开花。而“2020年销售额突破千亿，同时达到800万平方米的自持物业，”在创鸿内部更是被当成“创鸿梦”一样被执行。
力撑转型，创鸿曾不惜重金四处挖角，万达是其锁定的重要人才库。2012年10月底，创鸿将万达集团副总裁、商管常务副总王寿庆召之麾下，让其出任创鸿执行总裁。其媒体见面会专门安排在了王寿庆生日当天，有媒体戏称发布会为“王寿庆生日会”。在最高峰时期，创鸿的高管有6位出自万达，其中包括万达原广州项目总经理陈鹏以及原万达规划院副所长刘建华。
“让万达前高管掌管商业运营，又主打同是城市综合体的创鸿城，追求的就是类万达式扩张，”在杜杰看来，万达的商家资源、运作体系是创鸿很难效仿的，况且万达绝大部分都是低价拿地，成本低，且采取订单地产模式，业态大部分能自己控制。
而创鸿高速扩张的态势，让外界看到了其商业转型态度坚决的同时，也让业界不得不担心存在的资金链风险。知名房地产专家韩世同此前就对时代周报记者表示：“这样一并开发问题还是比较大，就算创鸿能自我平衡，但是诸如资金、市场反应等各方面有风险。”
尽管去年7月，王寿庆接受媒体采访时曾否认资金链问题，称公司正在建设的商业项目只有6个，并非一下子全部转型做商业。他说，创鸿用七成的住宅项目现金流来保证三成商业综合体的开发，再加上其他渠道的融资，不存在开发商业项目资金短缺的问题。
但最终，项目纷纷转手，让这份市场担忧成为现实。今年4月份，王寿庆已离开创鸿并入主金地商置，而万达铁三角中的另两位陈鹏和刘建华离职更早，在2013年年中均已离开。
据知情人爆料，在创鸿遭遇变故前，这个家族企业曾谋求改革，希望走出一条职业经理人管理的标准化路线，如为了打算摆脱家族化的模式，创鸿尝试对家族内的夫妻员工，用一方留任另外一方离职的方式进行梳理等。但是随着黄鸿明被拘，公司大批高管和员工离开了创鸿后，这些“亲戚”也返回了创鸿。
黄鸿明能否再出山，现在还是个问号。留给创鸿的，应该是一个艰难的再开始，或者结束。
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