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杭州土地市场预判：九龙仓不手软首开在观望

https://www.biud.com.cn 2014年06月19日15:26 家居装修知识网

　　杭州楼市，一直被外来大鳄搅动的热闹非凡。随着近几年数十家外来房企竞相入驻杭城以来，无论是土地市场还是开发市场，无一不在他们的影响下跌宕起伏、精彩连连。

　　这些外来房企都有一个特点，那就是在拿地时表现得信心满满，霸气外露，侵略性十足。如今，2014已经过半，他们对下半年的土地市场有何预判，是继续杀入市场，还是持币观望？

　　坚持拿地派

　　九龙仓：

　　会持续关注土地市场

　　九龙仓杭州公司营销总监沈雅琴

　　自香港百年房企九龙仓正式进入杭州以来，给本地市场带来最直观的感觉就是，这是一家拿地积极且从不手软的企业。

　　2007年，九龙仓联合金都房产拿下转塘地块，也就是现如今之江一号；差不多两个月后，九龙仓和绿城短暂联姻，共同开发蓝色钱江地块；2009年分别以不同项目公司名义豪掷29.4亿元将杭一棉两块地收入囊中，开发碧玺项目；2010年，文晖单元也就是目前正在销售的君玺项目以24621元/平方米的楼面价，一举成就了九龙仓在杭州的地王地位；2011年一季度，九龙仓先后竞得富阳城北及富阳银湖两宗宅地；在2013年底，九龙仓与绿城再度联袂，一出手就以25.76亿元的价格拿下萧山市区地王，溢价率高达69.82%，现定名为钱塘明月。

　　很明显，九龙仓拿地向来出手阔绰。

　　九龙仓杭州公司营销总监沈雅琴告诉记者，在经过数年的稳健经营之后，公司进驻杭州的第一轮土地储备目前已经全部进入开发阶段。“九龙仓的定位就是做深耕杭州的本土公司，所以土地市场上的补仓是最重要的支撑。”

　　对于现如今的杭州房地产市场，九龙仓也始终保持乐观态度，“正因如此，包括华家池、杭师院以及原雅戈尔申花地块，我们都关注过。”沈雅琴认为，接下来，他们依旧会持续关注土地市场，“尤其是主城区的优质地块。”

　　2014年是九龙仓提升品牌的重要一年，同时，真正做到“落户”杭州，也是持续本土化的重要一环。

　　中国铁建地产：

　　重点关注杭州市场

　　择机进入浙江其他潜力城市

　　中国铁建地产浙江公司执行董事总经理马建军

　　今年3月25日，萧山两宗土地出让，从拍卖到结束仅仅用了5分钟时间。其中，中国铁建以总价228532万元直接成交一宗土地，折合楼面价8017.54平方米。这是继中国铁建地产2012年布局萧山后二次在城南加仓。

　　自2010年2月首次入杭以来，中国铁建在杭已经第四个年头。除了上述这宗新入手的地块外，另有城北的国际城、国际公馆、SUNCITY(太阳城)亲子商业中心，城东的国际花园，城南的青秀城以及宁波象山的山语城等七个项目。

　　四年时间，七个楼盘。不急速扩张，不青睐地王。对于有着雄厚实力的典型央企而言，中国铁建采取了相对稳健的态度应对复杂的市场情势。

　　对此，中国铁建地产浙江公司执行董事总经理马建军认为，要想在随时波动的市场情况下给企业留有应对的空间，就需要从控制土地成本入手。“以上这些项目基本都是底价竞得”，他直言。

　　同时，马建军也充分表达了对于杭州市场的信心，“杭州一直是集团布局长三角的战略重点，目前项目布点涵盖了城北、城东、城南三个区域，投资总额达到150亿元。”他表示，下一步集团会把重点放在杭州主城区，特别是城西的优质地块，同时也会持续关注正在开发的区域。

　　马建军还透露，集团还在关注杭州周边经济发展总量较好、政府投资情况有优势的区域，希望进一步加强浙江范围内的投资力度。

　　万通地产：

　　秉承谨慎原则

　　拿高性价比土地

　　华东区域公司副总经理于旭东

　　万通地产目前在杭拥有三个项目。第一个项目是位于运河CBD的地铁上盖物业万通中心，同时在售写字楼及酒店公寓，写字楼面积段横跨150-2000平方米，售价为28000元/平方米；酒店式公寓售价27000元/平方米，销售情况接近尾声，项目将在2014年完成整体交付。

　　第二个项目是位于城北万达商圈的万通·上园国际，这是一个纯住宅项目，户型面积在65-135平方米之间，接近开盘节点。

　　第三个项目是于今年初拿下的未来科技城商住地块，计划打造板块内的标志性建筑，融合商业和住宅共同产品开发。

　　三个项目，互不重复，各有特点。万通地产兑现了2009年进入杭州市场之初许下的“深耕杭州”的承诺。万通地产华东区域公司副总经理于旭东告诉记者，他们一直在做优质地块的调研，比如城东新城板块以及刚刚进驻的未来科技城板块。“公司在上海成立华东公司，就是看重华东区域的发展，而其中杭州市场则是浙江区域内非常重要的城市。”

　　他认为，尽管杭州的房地产市场近几年呈现出胶着状态，但外来房企依旧纷纷入杭，原因就在于这里依旧是整个浙江的政治、经济中心，发展潜力无限。“资源、客群，都能称之为全国数一数二的。”

　　于旭东强调，尽管不会放弃拿地，但还是会以谨慎为首。

　　金地集团：

　　拿地在计划之内

　　看好地铁沿线和城西片区

　　金地集团东南区域营销总监赵伟

　　自2007年8月携手中天进驻三墩以来，地产界“理科金地”在杭已即将度过“七年之痒”。据统计，除了已全面交付的金地·自在城之外，金地在杭项目还包括金地·格林格林、金地·申花里和金地·天逸。不过即使是最迟拿地的金地格林格林，目前也已进行多次加推。金地手上“余粮”其实已剩不多。

　　对此，金地集团东南区域营销总监赵伟直言“拿地是肯定要拿的”，只是目前“面包”市场降声一片，一定程度上放缓了拿地的步伐。“目前房价和地价不是很匹配，因此还在看。”此外，杭州市政府近期推出的优质地块较少也是金地犹豫的原因之一。按照近期刚发布的杭州主城区第二期《读地手册》，宅地仅有8宗收录在内。

　　据赵伟透露，从去年开始，金地一直在寻找合适的地块，“目前比较青睐地铁发展沿线地块和城西片区，翁梅板块、未来科技城板块都有在看。”

　　至于拿地的时间表，赵伟表示还没确切的日期，“目前公司在金华等地也在看地、拿地，杭州地区也还是要看有没有合适的地块。”

　　绿地集团：

　　杭州拿地金额没有限制

　　目光瞄准主城区

　　绿地集团浙江区域营销总监周瑜

　　距离进入杭州才过去不到2年的时间，来自上海的房产大鳄绿地集团却出手大方，已在杭州豪掷近90亿元，目前拥有绿地·中央广场、绿地旭辉城(合作项目)、杭州绿地中心(住宅部分为华家池1号)、胜利河美食街二期、萧山新城综合体项目(与银泰合作)五个项目。

　　2012年，在杭州主城区最后一场土地出让中，绿地集团以总价7.84亿元的价格拿下大关长乐单元64号、65号地块，总建筑面积近10万平方米，即绿地中央广场项目，目前该项目商铺已在售，售价45000元/平方米起。

　　2013年6月，与旭辉合作开发奥体单元项目即绿地旭辉城，双方各持50%股份。9月在华家池地王之争中拿下57号地块，即杭州绿地中心。时隔半月左右，在大关区域又再次斩获两宗商业地块。

　　2014年5月，绿地以总价3.31亿元拿下萧山新城人民广场南侧5万平方米商地，再次扩大其在杭州的布局版图。

　　据悉，杭州被绿地列为与上海、北京、广州平行的战略城市，为长三角区域的重点城市。绿地集团浙江区域营销总监周瑜也表示“在杭州肯定要继续拿地”以谋求长足发展。

　　周瑜透露，绿地非常看好杭州的发展，对于拿地金额没有限定，但遇到好的地块将会立马下手。

　　作为以超高层、城市综合体运作见长的开发企业，绿地在杭州未来布局将以大型城市综合体、高端住宅、超高层和产城一体化项目为四大进击方向。“拿地目光主要还是在杭州主城区。”

　　越秀地产：

　　在主城、余杭将继续拿地

　　萧山暂不考虑

　　越秀杭州公司总经理何小军

　　近日，来自广州的越秀地产以“四盘联动，越秀越杭州”的全新品牌形象亮相杭城。这也意味着除了位于临安青山湖科技城的越秀·星汇城之外，越秀地产的其他三大项目——越秀·星汇尚城、越秀·星汇悦城和商业项目维多利亚中心也将推向杭州市场。

　　2010年12月，越秀地产在杭州临安成功竞得5宗地块，之后又陆续加持6宗地块，即目前的越秀·星汇城项目，该项目自2012年首次开盘以来，两年不到的时间成交量已逾2000套。

　　而越秀更为让杭州人熟知的契机是越秀地产先后在勾庄、钱江新城、古墩路沿线三大区域拿下三宗地块，扩大其在杭州的布局。据统计，越秀地产在杭州可开发量超过220万平方米。

　　不过若想继续深耕杭州，在越秀杭州公司总经理何小军看来，拿地还是必须的。目前越秀在杭州的住宅项目均位于周边区域，主城区只有一个纯商业项目维多利亚中心。“主城区我们也在看，有好的地不排除拿的可能。”据介绍，越秀目前主要拿地关注点在余杭、主城区等，萧山尚未属于重点考察范围。

　　富力地产：

　　关注城西区域

　　不排除主城区拿地

　　富力地产杭州区域总经理杨晔

　　在未进入杭州市场之前，这家名叫富力的开发商，最为杭州市民了解的也许是其在职业足球队中的锋芒表现。不过其在2012年年底半月不到时间内连拿未来科技城两宅地的豪举，则正式宣布富力地产进驻杭州。截至目前，富力地产在杭州拥有5宗地块，总可建面积在50万平方米左右，且全部位于未来科技城板块。

　　这也许是众多首进杭州的外来大鳄中最接地气的开发商之一。

　　2013年10月份，富力地产杭州的首个项目富力·西溪悦居首开，一年不到，该项目已达到600余套的去化量。据悉，富力在未来科技城的5宗地块其中三宗将作为西溪悦居不同阶段分期的产品，而最后拿下的两宗地块则将作为富力的高端系产品，案名暂定“富力·西溪十号”，预计将于下半年推向市场。

　　对于擅长做大体量地块甚至造城的富力地产而言，近50万平方米的体量并不能满足其“胃口”。

　　“有合适的地，我们还是要拿的。”富力地产杭州区域总经理杨晔直言。“在杭州地区，对拿地金额没有限制。”据介绍，富力地产比较善于区域的精耕细作，对于区域的综合开发等有较好的经验和能力。因此，目前深耕的未来科技城板块仍会是关注的重点。不过杨晔也表示，如果杭州主城区有好的地块，也不排除拿地的可能。“目前首先关注的还是城西区域。”

　　持币观望派

　　景瑞集团：

　　若无政策利好，不会拿地

　　景瑞集团副总裁、浙江区域总经理吴炜

　　景瑞入杭，选择的是从副城到主城的路线。2013年1月，景瑞以2.99亿的底价竞得老余杭一宗宅地，成交楼面价1902元/平方米。同年8月，景瑞再次以底价竞得临平一宗宅地，成交楼面价3381元/平方米。两块宅地分别就是后来的御蓝湾与御华府。

　　而真正让杭州楼市为之哗然的，是今年1月的土拍会。景瑞地产以近20.8亿元、平均只有15000元/平方米的楼面价拿下了昔日的雅戈尔申花地王。这块地不仅让景瑞获得了业界一致评价——捡漏，还让其正式入驻主城区。

　　正因把提高周转效率奉为公司经营法则，所以景瑞在快节奏开发的同时，从来都是土地市场的常客。自2013年起，景瑞积极出现在大大小小一百多场土拍会的现场，还对其中的很多优质土地进行深入研究，可研报告甚至细化到产品形态及销售节点，可见其拿地的坚定决心。

　　然而，对于今年下半年的土地市场，景瑞却给出了“几乎不会再拿地”的答复。谈到目前杭州的土地市场，景瑞集团副总裁、浙江区域总经理吴炜甚至戏言为“水深火热”。

　　“如果政策没有利好、市场没有起色，那我们肯定不会进入土地市场。”吴炜强调，现今市场需要非常理性地对待，通盘考虑方方面面。他表示，今年下半年，推出“申花壹号院”才是公司的重头戏。

　　首开地产：

　　需根据下半年的市场情况

　　及销售进度而定

　　首开地产杭州城市公司总经理任子龙

　　关于是否会增持土地储备的提问，首开地产杭州城市公司总经理任子龙几乎是不假思索地回答道：“我们既然来了，肯定是想继续扩大在杭州的占有率的。”

　　但是他进一步表示，因为目前首开集团在杭的三个项目进度都相对缓慢，所以究竟是否会在下半年再入土地，则需要根据实际的市场情况，由集团层面来决定。“下半年的工作重心是先启动现有项目，再考虑拿地。”他透露，石桥和三墩两个项目会在三或四季度推入市场，而田园项目则会延后。

　　今年年初，首开地产杭州城市公司对本土市场还持有相对乐观的态度，尤其对于继续拿地的计划，曾给予过十足的肯定。仅半年时间，态度就由乐观转为观望，市场的疲软无疑是抽离开发商信心的直观因素。

　　任子龙直言，实力再雄厚的集团都会充分考量市场因素，不会盲目拿地一味追求扩张。“再加之首开集团在全国很多城市都需要资金去布局，而杭州目前还没有迎来好的市场环境。”

　　恒大地产：

　　拿地听从集团计划

　　首个项目即将开盘

　　2013年9月份，恒大地产以近26亿元的总价拿下萧山南部卧城的一宗宅地，完成了其在杭州的首次布局。今年6月初，恒大地产又传出将与三立集团合作开发之江转塘大体量综合体的消息，目前该消息已得到恒大方面确认，很有可能由恒大接手进行开发，不过具体的合作细节尚未明晰。若消息属实，姗姗来迟的恒大地产在杭州将拥有近70万方可开发量。

　　目前恒大去年在萧山地块已确定案名为恒大·帝景，预计将于近期首开。项目主力户型为87方——139方，已于6月14日正式开始认筹，据恒大方面表示，目前认筹情况良好。

　　其实，对于首进杭州的外来大鳄而言，不到一年的时间即拥有近70万方的储备量并不算少。不过对于一直擅长大体量开发的恒大来说，继续储备土地还是有必要且有可能的。据恒大杭州公司相关负责人介绍，目前恒大仍在杭州各个区域看地，至于具体的拿地时间表则尚未确定。“拿地主要还是看集团的计划，不过目前杭州有多个区域在考察。”