上海地产国资改革加速 房企“高进低出”现资产腾挪
每经记者 卢曦 发自上海
6月13日，上海市通过了《关于推进本市国有企业积极发展混合所有制经济的若干意见（试行）》，并提出用3到5年的时间完成国有企业改革。
虽然上海国资改革的具体方案还有待最终确定，但在房地产领域，上海地方国有地产企业的一系列最新动向，却反映出了国资改革的可能迹象：部分投资收益不明确和开发周转速度缓慢的资产被出售。
无独有偶的是海博股份、金丰投资两家上市房企将部分低净资产收益率的资产转出，而将相对高收益率的资产换入，也体现了上述趋势。
改革标准：低收益资产被置出
绿地集团对金丰投资的借壳重组进入最后冲刺阶段。
方案是金丰投资以全部资产及负债与上海地产集团持有的绿地集团等额价值的股权进行置换，置出资产由上海地产集团或第三方承接。拟置出资产估值约为22.1亿元，拟注入资产的估值约为667亿元。
金丰投资的2013年年报显示,上述公司去年的净资产收益率不足4%，而绿地集团去年的整体净资产收益率达到24.86%。
无独有偶，绿地集团的同城兄弟农工商房地产 （集团）（以下简称农房）目前在相似的处境之下。
6月12日，海博股份（600708，SH）公布了重组方案。公司原本主营的是出租车业、物流业及不锈钢器皿制造业，未来将把物流之外的业务置出上市公司，同时注入农房100%股权和农房置业25%股权。
根据海博股份公布的财务数据计算，其置出资产部分的净资产收益率仅约5.82%，而置入资产的净资产收益率要比置出的高。以注入25%股权的农房置业为例，去年的净资产收益率超过50%。
农工商房地产总裁沈宏泽告诉《每日经济新闻》记者，目前农房有11个在售、在建项目，未来农房做“刚需”的策略不会变，以住宅为主的策略也不会变，对于购物中心等商业地产项目考虑会非常慎重。在房地产行业，住宅的周转速度和ROE均远远高于持有型的商业物业，这也反映出上海上市国资地产企业未来的一个主要经营策略。
改革路径：甩卖问题资产
一位曾在上海国资任职的人士告诉《每日经济新闻》记者，上海国资调整的思路是将一部分效率低下的资产置出，同时引入民营资本。实行混合所有制稀释国有股、职工持股等都是这次国资改革比较新的点。而金丰投资和海博股份的资产重组显然非常符合上述思路。
据介绍，上海国资上一轮改革在国资管理、国资布局、国有企业层面分别确立了目标，改革方案涉及国企分类监管、国资流动平台搭建、股权激励扩容等20条。目前各项工作都是按照“20条”这一思路推进的。其中，上海国资企业分为竞争性和非竞争性企业，其中对于竞争性国企国资要逐步退出。
事实上，就在金丰投资和海博股份重组的同时，上海也在着手对另外一些企业的资产进行重组。
上海产权交易所近期有多个项目被挂牌。其中上海市金山区国资委旗下的上海金山新城区建设发展有限公司将持有的上海洪美置业有限公司股权及债权挂牌。这一项目闲置已超过两年，土地闲置的原因是政府土地规划的变更所致。
未能和金山区规划和国土局就开工达成协议，以及未能按照合同准时开工，均令上述项目的收益带来了一系列的不确定性。在投资回报和投资风险无法确定的背景下，上述项目显然不符合上海国资改革所追求的高效率要求。
同时，上海市土地储备中心也将持有的上海宝山地产开发有限公司60%股权挂牌。资料显示，上述企业的主营业务为土地前期开发整理；市政基础设施建设；房地产开发、经营。在过去两年间，上述净资产金额达到1026万元的公司，年净利润却从未超过10万元，净资产收益率甚至低于1%。
同样，上海实业（集团）有限公司近期挂牌的湖南浅水湾湘雅温泉花园有限公司67%股权也不能算是优质资产。虽然上述项目过去两年按净利润/所有者权益计算，净资产收益率高达50%以上。但是却与中南大学湘雅医学院、湖南上地置业发展有限公司陷入了旷日持久的马拉松诉讼中。这一项目于2008年1月15日向湖南省高级人民法院提起诉讼。由于中南大学、湖南上地置业发展有限公司对上述判决不服，于2012年向湖南省高级人民法院提起诉讼，湖南省高级人民法院于2014年3月21日裁定撤销前面2次判决，发回长沙市望城区人民法院重审，目前法院对该案尚在审理中。
兴业证券研究报告称，上海国资国企改革推进速度非常快，国企集团层面改革及涉及上市公司层面改革密集推出，优势行业重组整合做大做强、国资大力度退出传统产业、优质公司积极引入战略投资者等改革特点明显。在各国企改革方案审核评级工作结束后，上海市国资国企改革势头可能将更猛。
改革目标：注入更多优质资产
上海国资企业大多拥有数十年历史，拥有宝贵的历史财富但同时面对激烈市场竞争的压力。由于种种历史原因，诸多上海国企都拥有上市公司，但结构上不尽合理，资源上存在错配，上市公司表现不如人意。
以上实集团为例，旗下就拥有上实城开和上实发展两家上市公司，在业务上存在重合、竞争等情况。上实集团一位内部人士向 《每日经济新闻》记者表示，目前上实集团还没有大的改革动作。
通过这一轮改革，大举重组上市公司，将优质、高周转资产置入上市公司，提升上市公司表现；同时帮助优质非上市公司提升融资能力、品牌价值、梳理公司治理、加强管理层激励，是这一轮上海国资大调整的题中之义。
此外，上海国资地产企业中华企业、上海建工是否有相应的变化也备受关注。
中房数据研究院执行院长陈晟告诉记者，上海国资企业的处境各不相同，国盛、仪电这样的企业和绿地这样的房企差异很大，市管、区管的国企改革遇到的情况也不尽相同。总的思路是实行混合所有制，从而增强企业活力，为减少执行过程中的风险，改革是有步骤、有计划执行的。
陈晟介绍，目前涉及房地产的上海国企很多都有沉淀的老厂房、工业用地等资产，这部分资产效率极为低下，甚至被戏称为“僵尸”资产。将这部分资产重整、变更为商业用地是未来关键的工作。将这些“包袱”放下、激活是关键步骤，而上市公司需要的则是优质、高效、有竞争力的资产。
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