[中房研协]2014年5月份中国房地产市场运行情况
2014年5月份中国房地产市场运行情况
中房研协·研究中心
一、主要房地产指标继续下滑且有所扩大
2014年1-5月全国房地产投资、建设和销售数据
数据来源：根据国家统计局公布数据整理。
1、房地产开发投资和销售持续回落
2014年1-5月份，全国房地产开发投资30739亿元，同比名义增长14.7%，增速比1-4月份回落1.7个百分点。其中，住宅投资21043亿元，增长14.6%，增速回落2个百分点，占房地产开发投资的比重为68.5%。
1-5月份，商品房销售面积36070万平方米，同比下降7.8%，降幅比1-4月份扩大0.9个百分点。其中，住宅销售面积下降9.2%，办公楼销售面积下降5.8%，商业营业用房销售面积增长0.6%。商品房销售额23674亿元，下降8.5%，降幅比1-4月份扩大0.7个百分点。其中，住宅销售额下降10.2%，办公楼销售额下降14.0%，商业营业用房销售额增长2.5%。
2、土地购置面积同比持续下降，成交价款增速回落
1-5月份，房地产开发企业土地购置面积11090万平方米，同比下降5.7%，降幅比1-4月份收窄2.2个百分点；土地成交价款2954亿元，增长8.7%，增速回落0.9个百分点。
3、房地产开发建设情况好转
1-5月份，房地产开发企业房屋施工面积586081万平方米，同比增长12.0%，增速比1-4月份回落0.8个百分点。其中，住宅施工面积419883万平方米，增长9.1%。房屋新开工面积59912万平方米，下降18.6%，降幅收窄3.5个百分点。其中，住宅新开工面积42588万平方米，下降21.6%。房屋竣工面积30700万平方米，增长6.8%，1-4月份为下降0.3%。其中，住宅竣工面积23388万平方米，增长5.3%。
4、商品房销售中西部状况好于东部
1-5月份，东部地区房地产开发投资17995亿元，同比增长16.0%，增速比1-4月份回落1.7个百分点；中部地区投资6013亿元，增长10.4%，增速回落1.8个百分点；西部地区投资6731亿元，增长15.4%，增速回落1.2个百分点。
1-5月份，东部地区商品房销售面积17173万平方米，同比下降14.4%，降幅比1-4月份扩大0.9个百分点；销售额14054亿元，下降14.7%，降幅扩大0.7个百分点。中部地区商品房销售面积9530万平方米，增长0.3%，增速回落2.5个百分点；销售额4765亿元，增长3.2%，增速回落1.9个百分点。西部地区商品房销售面积9367万平方米，下降2.1%，降幅收窄0.3个百分点；销售额4855亿元，增长1.8%，增速回落0.3个百分点。
5、全国商品房库存增幅持续扩大
5月末，商品房待售面积53402万平方米，比4月末增加750万平方米。其中，住宅待售面积增加405万平方米，办公楼待售面积增加28万平方米，商业营业用房待售面积增加195万平方米。
数据来源：根据国家统计局公布数据整理。
6、房地产开发企业到位资金增速持续回落
1-5月份，房地产开发企业到位资金46728亿元，同比增长3.6%，增速比1-4月份回落0.9个百分点。其中，国内贷款9379亿元，增长16.5%；利用外资150亿元，下降24.5%；自筹资金18222亿元，增长9.8%；其他资金18977亿元，下降6.4%。在其他资金中，定金及预收款11458亿元，下降8.4%；个人按揭贷款5342亿元，下降1.2%。
数据来源：根据国家统计局公布数据整理。
7、房地产开发景气指数持续下行
5月份，房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为95.02，比上月回落0.77点。
数据来源：根据国家统计局公布数据整理。
8、全国房地产税收保持上涨
1-5月累计全国财政收入61177亿元，同比增长8.8%。地方财政收入(本级)32326亿元，增长11.2%，多数地区收入增幅回落。5月份全国财政收入13670亿元，同比增长7.2%。收入增幅回落主要受经济增长下行压力仍然存在、房地产成交量下滑，以及去年收入基数逐步提高等因素影响。
5月房地产营业税443亿元，同比增长0.1%；受投资增长速度等影响，建筑业营业税334亿元，同比增长8.5%。
地方小税种情况：契税337亿元，同比增长7%；土地增值税335亿元，同比增长21.4%；耕地占用税156亿元，同比增长15.5%；城镇土地使用税143亿元，同比增长5.8%。
数据来源：根据财政部公布数据整理。
二、今年5月份市场情况
1、70个大中城市中35城市房价环比下降
2014年5月份，与上月相比，70个大中城市新建商品住宅(不含保障性住房)价格下降的城市有35个，持平的城市有20个，上涨的城市有15个。环比价格变动中，最高涨幅为0.3%，最低为下降1.4%。与去年同月相比，70个大中城市价格下降的城市有1个，上涨的城市有69个。同比价格变动中，最高涨幅为11.3%，最低为下降4.8%。
2014年5月份，与上月相比，70个大中城市二手住宅价格下降的城市有35个，持平的城市有16个，上涨的城市有19个。环比价格变动中，最高涨幅为0.5%，最低为下降0.9%。与去年同月相比，70个大中城市价格下降的城市有5个，持平的城市有1个，上涨的城市有64个。同比价格变动中，最高涨幅为11.1%，最低为下降8.7%。
2、中国指数研究院100城市价格指数：连续环比上涨23个月后首次环比下跌
2014年5月，全国100个城市(新建)住宅平均价格为10978元/平方米，环比上月下跌0.32%，是2012年6月以来连续环比上涨23个月后首次环比下跌。从涨跌城市个数看，37个城市环比上涨，62个城市环比下跌，1个城市与上月持平。与上月相比，本月价格环比上涨的城市数量较上月减少18个，其中涨幅在1%以上的有7个，较上月减少4个；本月价格环比下跌的城市数量较上月增加17个，其中跌幅在1%(含1%)以上的有30个，较上月增加14个。同比来看，全国100个城市住宅均价与去年同月相比上涨7.84%，涨幅较上月缩小1.22个百分点，为连续第5个月缩小。按中位数计算，全国100个城市(新建)住宅价格中位数为7299元/平方米，环比上月上涨0.19%。另外，北京、上海等十大城市住宅均价为19605元/平方米，环比下跌0.18%，同比上涨13.97%。
3、中房研协288(城市)一手房价格指数：连续两个月出现下跌
2014年5月，中国城市住房(一手房)价格288指数为1097.9点，较上月下降0.4点，环比微跌0.03%，跌幅较上月扩大0.01个百分点，同比涨幅继续收窄至5.80%，全国一手房价格指数连续两个月出现下跌。
监控的288个主要城市中，共有145个城市一手房价格指数环比出现上涨，上涨城市数量较上月进一步减少。其中湖南省益阳和广东省中山分别上涨5.51%和3.35%，占据全国环比涨幅前二位，山西省吕梁、河北省张家口和山西省阳泉涨幅分别为2.90%、2.89%和2.59%，列全国环比涨幅的三至五位。另一方面，一手房价格指数下跌的城市数量达到143个，较上月增加20个。其中湖南省岳阳环比下跌4.79%，居全国跌幅之首，江苏省连云港、广东省肇庆、汕头和河源跌幅分别为4.17%、3.74%、3.74%和3.52%，分列跌幅二至五位。
全国31个省级行政区域中，一手房价格指数环比下降区域达17个，分别为云南省、浙江省、重庆市、辽宁省、江西省、内蒙古自治区、贵州省、江苏省、湖南省、广东省、海南省、湖北省、四川省、福建省、陕西省、山东省和甘肃省。其它省级行政区域一手房价格指数环比稳中有升。
4、中房研协60(城市)二手房价格指数：49城市环比上涨
2014年5月，二手房价格60指数为1106.7点，较上月下降5.8点，环比上涨0.53%，涨幅较上月缩小了0.57个百分点，同比上涨9.63%。监控的60个城市中，共有49个城市指数出现环比上涨，占监控范围的八成以上，绝大多数城市环比涨幅趋缓。其中，湖南衡阳以3.58%位居环比涨幅首位，西藏拉萨、广西南宁、福建厦门和新疆乌鲁木齐四城市分别以3.46%、3.20%、3.08%和2.30%的环比涨幅列二至五位。从同比数据来看，一线城市中，广州、上海、深圳和北京同比分别上涨17.78%、14.16%、13.99%和12.32%，涨幅仍居全国前列。此外，共有11个城市指数环比出现不同程度下跌，较上月环比下跌城市数量增加6个。其中，海口跌幅明显，环比下跌2.38%，内蒙古包头下跌1.49%。
三、前5月多家上市房企销售业绩同比下降
据统计，30家上市房企公布前5个月销售业绩，金额合计为4858.7亿元，平均仅完成年度销售目标的29%。与去年同期相比，销售额下调的房企达17家，占比达56.7%，其中，同比下滑幅度最大为花样年控股，其次为恒盛地产，再次则为首开股份，同比下滑幅度分别为56%、51%以及48.6%。此外，保利、金地、招商等房企前5个月销售业绩也同比微跌。
数据来源：中原地产整理。
数据来源：根据网络信息整理。
五、对5月份全国房地产市场的分析研判
5月整个中国房地产市场呈现总体继续下滑、价格呈现松动、投资平稳上涨、土地市场降温的特点。
总体下滑。在2013年的基础下，今年的房地产销售数据一直呈现下行，但下行不是崩盘，也不存在楼市“拐点”一说。今年1-5月商品房销售面积与2012年1-5月相比，上涨25.0%；与2011年1-5月相比，上涨9.5%；与2010年1-5月相比，上涨19.5%。与2013年那么大的基数做比较，所以出现了负增长，以前增速高，现在增速下降一点儿，属于市场正常的调节，整体的房地产市场大多数指标还是处于增长过程中。
价格松动。2014年5月，商品房销售均价6419元/平方米，较上月(6639元/平方米)下滑3.3%；商品住宅销售均价6003元/平方米，较上月(6254元/平方米)下滑4.0%。在成交量下行的趋势下和半年报压力之下，房企以价换量，纷纷举行各种促销活动，但是大幅降价仍然针对的是一线城市远郊区及一线城市以外的市场。
投资上涨。5月，房地产开发投资8417亿元，比4月(6983亿元)增加20.5%，比3月(7383亿元)增加14%。在整个宏观经济的投资产业中，房地产投资是上涨的。
土地市场降温。5月一、二线城市土地市场成交量和成交均价均有不同程度回落，其中一线城市量价齐跌更为明显。一线城市土地成交建筑面积为388.6万平方米，创近两年来新低，环比下降35.6%，同比下降41.6%；成交均价为7012元/平方米，环比下降13.3%，同比增长37.1%。二线典型城市土地成交建筑面积1518.3万平方米，环比增长35.5%，同比下降22.9%；成交均价2012元/平方米，环比下降4.8%，同比下降7.1%。
5月土地市场底价成交、流拍现象有所扩大。销售20强的标杆企业5月仅拿地71.28亿元，其中只有万达、保利、金地、恒大、碧桂园有小规模拿地，其他15家房企均无动作。房企销售不佳、资金链趋紧，房企购地已明显趋于谨慎，面对当下难以预判的局势，企业多以观望为主。
综 合分析，我们认为当前的房地产市场既是运行变化的调整期，也是推进全面改革的窗口期。在全面深化改革大背景下，限购等行政措施的淡出是必然趋势，其中既有 中央层面已下定决心通过全面深化改革推动经济升级、结构调整的原因，也有城市之间市场发生分化、供求关系发生变化的原因。
当 前市场调整期的供求关系重新平衡给限购等手段淡出留出了时间和空间，此时正是改革的关键时间节点，要在淡化行政措施的同时更好地发挥政府在建立市场制度、 加强市场监管方面的作用，如推进房地产税收改革、不动产登记和住房信息联网等中长期制度建设，逐步弥补长期以来的制度缺失，为市场在资源配置中发挥决定性 作用创造条件。
对 于市场变化的调整期，应更好地发挥市场在资源配置中的决定性作用，遵循市场规律让供求自发寻求平衡。这一过程中，部分前期盲目囤地融资的开发企业可能资金 链紧张甚至断裂，前期激进放贷分享收益的金融机构可能遭遇风险，大举借债“以地生财”的地方政府可能叫苦不迭，舆论的进一步发酵可能加剧悲观预期，使市场 调整的时间和深度存在较大不确定性。但是，这是价格回归理性、市场回归健康的必经之路，也是一些地方、企业和金融机构在游泳中学会游泳的过程。
而 对于行业改革的窗口期，则是要立足于经济社会发展的时代背景和房地产行业健康发展的目标要求。住房制度改革以来，房地产业在显著改善城镇居民居住条件和有 效拉动经济增长的同时，也暴露出住房保障短腿、住房金融政策不完善、土地市场“二元化”等问题。这些问题造成了巨大的资源错配，迫使住房政策在民生属性和 经济功能之间摇摆不定，在日趋敏感脆弱的市场环境中进退两难。这些累积的问题在客观上已经迫使房地产行业进入改革的窗口期。
在 推进改革的过程中，熨平房价快速上涨的曲线本就是经济社会平稳运行的必然要求，缓解土地财政依赖症、转变城市发展模式本就是经济结构调整的应有之义，化解 部分城市蕴藏的金融风险本就是货币政策去杠杆化的现实需要。当然，为保证中央确定的稳增长、调结构、惠民生、防风险方针的全面落实，对居民首套购房贷款的 优惠政策和既定的棚改区改造计划等仍应落实。
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