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佛山集体土地项目“逆袭”上市将成趋势

https://www.biud.com.cn 2014年06月20日11:06 家居装修知识网

　　市民购买集体土地项目需考虑周全贷款不难抵押融资难

　　文/记者曾艳珠图/记者何波

　　从最近奠基的南舜·怡海港项目，到靠“楼价低于地价”的广告语成功揽客的金盈绿岛国际中心，再到电商领域的明星项目广佛智城……一波集体土地项目上市，正搅热佛山房地产市场。

　　记者注意到，之前很多开发商对项目土地性质三缄其口，但随着集体土地增多，加上政府鼓励、规范这类土地入市，近期也有开发商抱着“丑媳妇迟早要见公婆”的态度，大方公布土地的集体属性。

　　由于地价相对便宜，集体土地项目往往在售价上更有优势，有不少追捧的市民和投资者。需要注意的是，集体在办证、抵押贷款等方面，有着天然的“缺陷”，投资者购买前最好考察清楚。

　　南海大批集体土地项目上市

　　金盈绿岛国际中心、近期动工的南舜怡海港只是佛山集体土地入市的“冰山一角”，还有更多集体土地项目正浮出水面。

　　定位为“全国电商体验之都”的广佛智城，成为佛山的电商明星项目。这个建筑面积达80万平方米的项目走租地开发的路线。

　　佛山的知名集体土地项目，还有丽日广场、中国陶瓷产业总部基地等。

　　业界人士透露还有更多集体土地项目正在洽谈中，或已面市但对土地属性低调处理，目前佛山的集体土地项目不下10个，主要集中在南海区，基本是商业地产项目。

　　部分项目定价“低调”卖得火

　　集体土地项目卖得怎么样？记者调查发现，这些项目一般定价低调，如果营销做得好，基本上不愁客源。

　　金盈绿岛国际中心打出“楼价低于地价”的广告，吸引大量投资客和周边陶瓷企业购买。公开数据显示，金盈绿岛国际写字楼产品自去年12月至今年2月，销量突破5万平方米，热销达200余套。

　　同时，位于大沥核心区位的广佛智城商铺实行一二手联动，除本土客户外，还吸引了江门等城市客户购买。集体土地项目能以低价揽客的根源，在于租地价比较便宜。记者发现，大部分开发商并不愿意多谈项目的集体土地属性，将其视为敏感信息。不过，现在也有开发商大方公布项目土地性质。

　　根据此前第二次土地调查结果显示，南海七成以上的建设用地为集体建设用地。换言之，南海可用的建设用地中，大部分是集体土地。因此，随着国有建设用地愈发紧张，未来集体土地项目越来越多，将成为不可避免的趋势。同时，如何释放集体土地的活力，成为决定南海乃至佛山发展的关键。这也是佛山新型城镇化道路上面临的全新命题。

　　投资经验：没有产权证无法抵押贷款

　　比较起国有建设用地，集体土地有两大不便：没有房产证，无法办理抵押贷款。记者了解到，很多生意人买写字楼后，会拿地向银行抵押。但集体土地无法抵押贷款，也就无法通过这种方式从银行贷款融资，这一点建议投资者在购买前了解清楚。

　　购买集体土地的项目，也可以像普通商用物业一样申请贷款，但往往只能选择与开发商合作的银行。而且买家去找银行贷款，一般批不下来。银行一般要求首付5成，这是商业地产的通用首付标准，但利率可能会上浮20%~30%，比普通商用物业的利率稍高。

　　另外，集体土地也可以“转让”，是转让租约而非产权，开发商或运营商在转让时，多半会收取一笔手续费。“费用不高，基本是象征性的，比如100万元的产品，转让手续费大概2~3万元。”有开发商负责人表示，这个费用是双方协商的，每个开发商执行的标准不一样。

　　记者核算发现，这笔费用比产权转让要低，产权转让中土地增值税、个人所得税是大头，比如100万元的产品，如果溢价高，各项税费多半会达到几十万元。

　　开发经验：建综合体需做好服务

　　开发商如要介入集体土地开发，需与村委会签订租地合同。村委会也需要在得到村民认可后，才与租地方签约。有些村委采取投票的方式，决定集体土地跟谁合作。

　　近期，在祖庙街道的积极引导下，郊边村村民以92%的高投票通过率，赞成郊边村近200亩土地升级改造为城北汽配交易中心。郊边村村委书记朱志武透露，去年也曾有开发商瞄准过郊边，当把改造提升方案拿出来公示时，却没有得到村民的表决通过，村民对开发商没信心，认为建产业项目更靠谱。

　　同样，去年广佛智城与大沥联滘村委合作打造淘宝第一村，也是村民多番调查认可后，与开发商签订了租地合同。

　　广佛智城是佛山一个集体土地利用比较成功的项目。项目董事长黄河表示，在集体土地上建商业利弊参半。优势在于集体土地通常以定期交租金的形式返还土地价值，客观上不会要求开发商短期套现，为商家提供了较低的门槛，能够更好地“放水养鱼”，国有土地则要求快速回收地价。

　　集体土地上建商业同样有短板，这类项目对那些有物业资产要求的商家来说，吸引力不大，但这类商家往往是大的龙头企业，行业号召力不可小觑。

　　在黄河看来，集体土地的开发商一定要做好服务，创造一个良好的营商环境，才能引来优质客商，并让大家安心经营。为此，项目提出“全国电商体验之都”的定位，打造电商项目、人才和氛围。广佛智城除高新聘请人才外，还开辟了专门的人才培养通道，比如建设大学生创业基地；与高校一起打造电商培训学院，培养金牌店长和店员等，争取通过以上行动培育起广佛智城电商人才圈层。