佛山罗村“造城” 楼价洼地短期仍明显
品牌房企扎堆 楼价洼地短期仍明显 交通红利会拉升楼价
文/记者陈钰凤、曾艳珠
走在罗村街头，随处可见“高铁就在身边”的宣传标语。坐落在狮山与罗村交界的佛山西站于2013年2月动工，宣告佛山正式进入了高铁时代。高铁枢纽站，带来的滚滚人流会演变成巨大的商机，也会迅速催热一个板块。如今，广州南站已经成就了南海三山板块，三山楼盘炙手可热。在不远的未来，佛山西站能否成就罗村板块？
近期，纯新盘时代倾城、力迅·城筑将扎堆在罗村孝德湖畔亮相，加上此前已经在该板块开盘的奥园、龙光、长信、钜隆，以及正在平整土地的招商地产，罗村板块出现了品牌开发商造城之势。
记者调查发现，从2009年起，罗村楼价每年以7%的涨幅递增，去年个别楼盘上涨幅度尤大，奥园公园一号一期产品已达9000多元/平方米。不过，整体来看，该片区的楼价维持在6000~9000元/平方米之间，目前与禅桂中心区的楼价仍有较大差距。有业内人士判断，由于罗村人口有限，短期内楼价洼地仍然明显。但随着各项交通红利的释放，未来罗村楼价会直逼中心区。
亮点：名校教育圈已成气候
从佛山版图上来看，罗村刚好位于佛山东部与中西部的动脉，地理位置相当优越。去年年初，佛山西站动工，把佛山带入了高铁时代。作为一种综合交通枢纽，佛山西站除了南广贵广高铁、广佛肇城际、广佛环线城际、新交通等多条高铁和轻轨线穿行外，佛山地铁3号线和8号线均进入西站，并将在罗村设置地铁口。罗村在2013年的佛山城市规划中已经正式升级为佛山中心组团，罗村更成为南海区政府致力打造千亿“雄狮计划”重点城镇之一。
一个成熟的板块，不仅要有完善的交通、商业配套外，还需要有教育、公园、医院等市政配套。在一些购房者看来，市政配套有时甚至比交通、商业配套更加重要。当80后成为置业主力，他们对子女教育的重视，必将反映在购房上，有良好教育配套的片区和产品，更受他们青睐。罗村的教育配套成为吸引人们置业的一大亮点。
目前，罗村形成了2大居住板块：孝德湖和光明新城板块。在孝德湖板块，新落成的孝德湖公园和状元公园形成了该板块的双公园配套。从时代倾城沿着北湖一路向北行走，多所高规格的学校令人目不暇接。童梦城堡国际实验幼儿园、罗村中心幼儿园、罗村实验小学、罗村小学、罗村一中、罗村高级中学等组成了一站式的名校教育圈。而新落成的罗村街道图书馆就紧邻国际幼儿园，整个片区书香味浓郁。在光明新城板块，也同样名校云集，超盈实验中学、光明小学，周边还有罗村二中等名校。
记者调查发现，罗村独具特色的童梦城堡幼儿园，成为打动部分家庭置业的“法宝”。“如果在城堡里上幼儿园，孩子们应该会很幸福吧！”市民周小姐说，她女儿明年将达入园年级，近期看楼的同时也重点在考察配套幼儿园。“看过很多幼儿园，罗村的这所城堡幼儿园是最漂亮的，很符合我对幼儿园的期待，而且幼儿园有外教，保教费不到2000元/月。我很心动。”
市场：品牌房企扎堆 刚需户型是主打
轨道交通贯穿罗村、西站落户罗村，在战略规划上罗村被提升到佛山中心组团核心区域……种种政策利好，引来品牌房企对该板块的虎视眈眈。龙光地产、奥园地产、时代地产、力迅地产、招商地产等都在罗村大举买地，多个项目落户于此。去年，该区域的楼面地价已经破4，而在三年前，该区域的楼价，也就是这个数。
从去年开始，罗村楼价一路攀升，个别楼盘剑指破万，但上行压力较大，楼价集中在6000~9000元/平方米区间，与禅桂中心区破万的楼价仍有一定差距，因此吸引了不少刚需客前来购房置业。
小刘在祖庙路附近上班，今年打算买房结婚。佛山大道是他看房的主线。在禅城中心区，佛山大道周边的房价高企，大型楼盘多在10000元/平方米以上。于是，小刘只能沿着佛山大道一路向北，到罗村寻找他的理想家园。“一是罗村的楼价相对较低；二来罗村大型楼盘比较多，周边配套比较完善；三是交通便利，桂丹路与佛山大道无缝衔接，时速可达80公里/小时，10多分钟就可以到达我上班的地方。”
记者调查发现，罗村板块各大项目主推刚需户型。近期将以纯新盘姿态入市的时代倾城剑指刚需市场。据悉，时代倾城主推的是82~118㎡三至四房精装住宅，吸引了大量的年轻买家。去年，罗村长信银湾几度开盘就被抢购一空，主推的是刚需户型。长信地产从罗村起家，也是最了解当地置业习惯的开发商之一，长信地产营销中心总经理徐伟钊表示：“罗村是一个巨大的刚需市场，各大发展商的项目主力定位刚需，既符合罗村作为禅桂后花园的定位，也符合房地产发展的规律。”
不过，随着品牌开发商的集中进入，该片区的产品也逐渐出现了多元化的态势。今年面世的奥园公园一号主推刚需和改善型产品，据发展商透露一期产品反而是改善型户型卖得不错，买家既有本地的生意人，也有广州客。预计今年7月入市的力迅·城筑瞄准的就是刚需及改善型购房者，主打两梯两户户型，提供90平方米的N+N户型以及145~160平方米的跃升复式。去年年底在该区域拿地的招商地产，也曾公开表示会在孝德湖畔打造宜居高端项目。
预测：
短期内楼价上行有压力
中长期有望向禅桂看齐
在谈到进驻罗村的原因时，各大开发商纷纷表示，主要是看重该区域的交通、景观资源优势，尤其是佛山西站带来的巨大引擎作用会持续发酵，令板块前景可观。
不过从目前来看，罗村板块还是有明显的几大软肋，楼价上行有压力。南海房地产协会秘书长麦志光认为，罗村人口少，这是罗村最明显的一大短板；其次，罗村有机场，机场附近执行限高，该区域的商业地产肯定受到一定制约。另外，近期较为低迷的楼市环境，也会影响该片区的楼价。
不过，由于罗村地处南海、禅城交界处，交通的便捷性，令该板块可以吸引一定的禅桂客户，以弥补罗村本地人口少的缺陷。目前，禅西大道已经开通，张槎到罗村的距离只有5分钟车程，麦志光建议罗村开发商可以考虑吸引张槎客户。实际上，罗村一些楼盘早就在吸引张槎客上发力，比如长信银湾去年有三分之一左右的客源来此张槎。同时，包括奥园一号在内的部分楼盘，还积极开拓对佛山楼价不太敏感的广州客。
近期，虽然罗村新盘扎堆涌现，但是麦志光认为，罗村的供应量不会因此暴增，因此在楼价方面不会有太大波动。“前一两年罗村多以双拼户型为主，所以罗村看似供应量大，实际上大多是无效供应。”因此，即使眼下又有新盘入市，对该片区的供需关系触动不大。
未来，随着交通利好的兑现，从中长期来看，罗村板块的区位价值将愈加凸显。而品牌开发商在高端品牌上的发力，有望改善该片区的产品结构，拉升该区域的楼价。
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