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5月广州一手房网签均价上浮专家：这是虚火

https://www.biud.com.cn 2014年06月20日11:46 家居装修知识网

　　杨佳绘

　　进入第二季度以来，广州各大楼盘降价的消息一浪接一浪，但广州楼市网签均价却在从4月底开始了连续6周的上涨。6月16日广州市国土房管局公布5月广州市房地产运行情况通报，在楼市一片跌声之下仍然创下了15767元/平方米的历史新高。“楼盘跌，均价涨”的现象一度令人看不明白，而业内专家则认为这是限签松绑、高端楼盘成交拉动下的市场“虚火”。

　　事实上，从6月开始这种“异样”的行情开始回归现实。据机构的统计显示，上周（6月9日至15日）广州楼盘，广州十一区新建商品房住宅网签均价为15166元/平方米，环比之前一周大跌22%。记者在市场发现，不少大型房企在广州旗下的项目都加入到了降价的行列，在库存的压力之下，包括番禺、南沙甚至市中心等区域都有越来越多的项目开始自降“身价”。

　　刚创新高均价转身就大幅下跌

　　广州市国土房管局16日公布了上月广州市房地产市场运行情况的通报，其中显示，上月广州市新建商品住宅网上签约面积64.05万平方米，网上签约均价15767元/平方米。近段时间以来，广州各大楼盘的降价之声不绝于耳，然而5月的一手房网签均价在一片降价声中再度刷历史新高。而这种“逆市”的靓丽数据被大多数业内专家称之为楼市的“虚火”。原因就在于，网签均价的上涨是源自于高端楼盘限签限售的放松，自4月以来大量的高端楼盘开始降价促销走量，高价盘的成交量变大直接拉高了均价。以高价盘集中的市中心六区为例，5月的新建商品住宅网签均价为26229元/平方米，而这一价格相比于4月也下跌了7%。

　　5月刚创下的网签均价新高，一进入6月就幻影破裂。据统计，上周广州全市新建商品住宅网签成交1458套，环比前一周上涨2%。而全市一手网签均价在4月下旬连涨6周后，暴跌近5000，成交均价为15166元/平方米，下跌22%。

　　市区高端盘在市场低迷的影响下显得独力难支。据数据显示，上周中心六区整体成交484套，环比前一周（632套）下跌23%。而上周中心六区成交均价仍然在持续下调，为22980元/平方米，环比前一周下跌14%。

　　而近郊仍然是楼价下跌的主要区域。据统计，番禺上周的一手住宅网签均价环比下降32%至14590元/平方米，相比上上周降低了6855元/平方米。在多个楼盘以价换量下，番禺均价下降明显，亚运城上周网签均价仅11036元/平方米，相比此前14000－15000元/平方米的价格，降幅明显。此外从化跌11%至7533元/平方米，花都、南沙也分别下跌1%和2%。

　　大品牌房企纷纷“参战”

　　与4、5月份零星楼盘的降价相比，进入6月以来的广州一手住宅市场的降价浪潮越来越明显。而在其中大品牌房企旗下的项目参与程度则越来越高。记者在市场发现，近期有项目涉入到降价的房企就有万科、时代、中铁、保利、雅居乐等大房企。而降价楼盘也从此前的以“特价房”、“限时优惠”等隐降变成价格上的明降，降价的幅度也越来越大。

　　日前，番禺华南板块一大品牌的豪宅项目在6月中旬推出一栋户型为247平方米的五房住宅楼，价格从原来毛坯18000元/平方米的价格直接跳水至12000元/平方米，降价幅度达到6000元/平方米。而该开发商在市桥的另一个项目降价幅度更大，由年初19000元/平方米带精装的售价跌至12000元/平方米的均价，降价超过7000元/平方米，尽管是以“脱装”为代价，但降价的幅度也大得惊人。

　　此外，时代地产也是近期参与“降价战”比较积极的房企。现时该企业在番禺的广州时代倾城项目，此前的售价在18000元/平方米带精装修，而在4月下旬推出现时在售的6、7、8栋94－134平方米的三房至四房单位，价格也降至了15000－16000元/平方米，降价幅度达到3000元/平方米，而且还仍然带精装修。

　　作为国内房地产的龙头企业，万科在广州的项目也加入到降价的浪潮当中。其中价格降得比较明显的是位于萝岗的万科东荟城项目。据了解，该项目此前在售的产品都是为两房至四房的刚需户型。而售价在15000-17000元/平方米。而在5月开始，万科东荟城就开始降价促销，带装修的售价降至了13500－16000元/平方米，最大的降幅达到1500元/平方米。

　　对于降价，有房企负责人向记者表示并非是楼盘价值不高，而更多是迫于无奈，在现时低迷的环境下只能降价促销回笼资金。“现在是市道不好，是逼着要降价。”某品牌房企广州公司品牌经理向记者无奈地表示，该品牌番禺一个项目也陷入了降价风波之中。“这个楼盘价格可以卖到20000元/平方米的。”但现时降价之后，刚需的户型只卖万元出头。

　　降价浪潮正在扩散

　　从今年5月以来，广州楼市降价的项目基本集中在供应量较大的萝岗板块以及去年价格涨得过快的番禺。进入6月以后，传统的淡季再加上市场气氛的未见回转，导致了越来越多的楼盘跟风降价，而降价的区域也在扩大。

　　南沙开始成为业内人士眼中下一个有可能加入到降价阵营的区域。高库存量是南沙楼市面临的一大困境。据数据统计显示，截至6月10日，目前南沙一手住宅可售存量已有7424套，合计面积约97.7万平方米，而涵盖了可售、抵押等各类商品住宅的未售库存高达13386套，面积约164.3万平方米，仅次于番禺、花都和增城这三大区，位居第四。

　　与高库存相比，南沙今年的楼市成交量却只能用“冰冷”来形容。今年前5个月，南沙一手住宅网签2032套，同比去年大降48%，接近腰斩，月均仅销售406.4套。按照今年前5个月的成交面积计算，南沙月均消化只有4.6万平方米，仅计算可售存量，已需要消化期21.2个月，而整体未售库存则需要35.7个月，是广州各区中最高的。

　　在高库存和低销售量的双重压力下，南沙的政策利好却未见落地。一直以来依靠政策规划闯天下的南沙现时真是华光洗净。这也导致了市场人士纷纷预测，下一个迎来降价潮的板块或是南沙。最近南沙各楼盘也频频开始以价换量搞促销，多个新盘开出万元以下单价，其他在售楼盘也推出特价单位，打折幅度高达85折。

　　“很多楼盘都会在6月份至8月份的销售淡季进行价格调整。”中原地产项目部总经理黄韬认为，广州楼盘降价潮仍将持续至第三季度。“当9月份、10月份旺季到来，价格的调整可能就会结束。6月份到8月份可能是近期比较好的入市时间。”合富辉煌首席分析师黎文江也认为降价仍会继续，“因为后续的供应量还会加大，相信接下来的一段时间，还会有更深度的调整。预计还会有估计是10%-15%的降幅。”

　　南方日报记者蒋劲劲