纾解资金困局：方兴地产逆势分拆酒店上市
方兴地产分拆酒店上市有了实质性进展！《证券日报》记者从方兴地产获悉，方兴将优质酒店资产打包装入金茂投资及金茂(中国)投资控股有限公司（以下简称金茂投资），目前已经进入招股阶段。此外，金茂投资预计将于今年7月2日挂牌。事实上，这意味着方兴地产分拆酒店上市仪式开始真正进入倒计时阶段。
6月18日，方兴地产发布金茂投资的招股说明书。该招股书显示，6月19日至24日公开发售股票，将总计发行6亿股新股，每股全球发售价定于5.35港元至5.65港元之间，集资额最多约33.9亿港元。若以发行价上限5.65港元/股计算，未来市值将达90.8亿元人民币。
不过，令投资者较为关注的是，当前楼市正处在下行通道中，酒店行业又受到杜绝非正常公务消费的影响，此时分拆酒店上市是否是一个好时机？
对此，金茂(中国)投资控股主席及非执行董事何操直言：“当前的IPO及经济形势不是特别好，但是由于公司去年已经启动了这项工作，对公司来讲，这个时候分拆酒店上市也是一个不差的选择。”
意在盘活存量资产
据招股说明书显示，金茂投资最初是一家专注于中国酒店行业的固定单一投资信托。据其管理层介绍，金茂投资这个上市平台的初始资产包将包括已竣工酒店及开发中酒店，开发中酒店预期于投资日期后一年内开业。
从具体资产来看，将包括已竣工物业金茂大厦和上海金茂君悦大酒店；及金茂北京威斯汀大饭店、金茂深圳JW万豪酒店、金茂三亚丽思卡尔顿酒店、金茂三亚希尔顿大酒店和崇明金茂凯悦酒店，还有2014年3月份开业的开发中酒店北京金茂万丽酒店和丽江金茂君悦酒店。
值得一提的是，上述物业均位于中国一线城市或旅游热点的黄金及战略性地段。截至2014年3月31日，该物业市值约人民币243亿元。
不过，金茂投资还有丽江、长沙以及南京等三个酒店的优先收购权。“但是我们要等到这三家酒店建成，或投入运营之后，在适当时候再装到金茂投资的资产包里面。”金茂投资行政总裁张辉如是表示。
值得注意的是，《证券日报》记者从接近方兴地产人士处获悉，方兴一直在推进分拆酒店上市的计划。“分拆上市能够为酒店资产寻找合适的目标投资者，能为母公司方兴地产以上市前利息的方式筹得资金，进一步释放金茂酒店资产的价值”。
据招股书显示，IPO所得款项的近80%用于部分清付应付予方兴的首次公开发售前股息，近20%将用于偿还贷款，1%用于清付因方兴提供工程管理服务而应付方兴的费用。
上述人士称，分拆优质酒店资产上市在盘活存量资产的同时，更为母公司方兴地产的住宅开发储备了“粮食”。
“此时上市是不差选择”
“方兴地产既有开发，又有持有，还有物业租赁，但这几块业务集中在一起，其实对公司价值并没有充分的体现。”何操表示，酒店持有业务与开发业务，“在指标衡量方面的差距都比较大，所以酒店分拆既是市场的一种期望，也是方兴自身战略的安排”。
而从收益角度来看，根据方兴地产2013年财报显示，截至2013年12月31日，酒店经营业务实现收入20.61亿港元，占集团全年收入总额的10%左右。
不过，招股书则显示，截至2014年3月31日止，集团收入与2013年同期基本一致，已峻工酒店的租用率(不包括崇明金茂凯悦酒店)较2013年同期有所上升，已竣工酒店的整体平均房价较2013年同期则轻微下降。
鉴于此，有业内人士认为，虽然金茂多数酒店的毛利率水平非常高，但楼市已经开始进入下行通道，酒店行业也受到杜绝非正常公务消费的影响，此时上市是否是恰当时机？
对此，何操表示，分拆酒店上市是方兴的一个战略性安排，早在2009年金茂并入方兴的时候，方兴就已经形成了这样的战略计划，去年方兴启动了酒店分拆工作。“当前的IPO及经济形势不是特别好，但是由于公司去年已经启动了这项工作，对公司来讲，这个时候分拆酒店上市也是一个不差的选择。”他还强调道，对一个成熟企业来讲，因为个别的一些问题搁置公司计划并不是一个最好的选择。
值得一提的是，金茂似乎并不担心会受到酒店行业杜绝非正常的公务消费导致收入下降的影响。张辉表示，在金茂酒店里的收入组成中，不正当的公务消费占比非常小。
除此之外，根据戴德梁行的数据显示，金茂君悦酒店在客房翻新后，预期将加强竞争力并在租用率上取得增长。戴德梁行预计，上海的自由贸易试验区及将于2015年开业的上海迪斯尼度假区会带来可观的游客量，增加对酒店的需求。
而何操也强调认为，分拆之后品牌影响力不但不会降低，反而会扩大，因为方兴仍然是金茂投资的大股东，会坚持长期持有，酒店分拆对方兴的品牌价值影响一定是正向的。本报记者王丽新
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