杨红旭:住房空置率有多少？权威机构需有所作为
【导读】中金公司发布报告说，中国城镇住房广义空置率17.7%。报告认为“空置率看似很高，其实不是真的高”。《央广财经评论》本期观点：关于住房空置率，权威部门需要尽快发声。
央广网财经北京6月20日消息 据经济之声《央广网财经评论》报道，中金公司昨天发布的报告显示，中国城镇住房广义空置率17.7%。但中金认为，17.7%的空置率看起来有些高，但要全面分析，还要考虑到正在装修的房子、危房、无证房及文化社会等诸多因素。
住房空置率在我国一直被一团迷雾笼罩，官方没有发布过权威数据，而多个民间机构发布的数据虽然引人关注，但可信度仍然有待探讨。现在，似乎谁也说不清中国有多少住房，多少房子有人居住，多少房子无人居住。针对这一现状，我们期待：关于住房空置率，权威部门能尽快发声。
其实，在中金公司发布这份分析住房空置率的报告之前,已经在网络上掀起了一轮对我国城镇住房空置率的讨论，其中，西南财经大学的学者甘犁与任志强的“论战”很吸引眼球。
西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心6月10日发布的《城镇住房空置率及住房市场发展趋势》调研报告表明，2013年，我国城镇住宅市场的整体空置率达到22.4%，照这样估算，我国城镇地区空置的住房总量大约是4898万套。任志强11号回应，他认为，绝不可能有5000万套或者更多的空置房。甘犁12号又说，任志强关于我国绝不可能有5000万套或更多的空置住房的结论是站不住脚的。甘犁在报告中认为，空置住房占用了全国城镇家庭总资产的11.8%，4.2万亿银行住房贷款沉淀于空置住房。
学者们对于住房空置率的多少已经争论得“脸红脖子粗”了，看来需要一个“调停人”出面，但是调停的人必须是说话有分量的人，这也就是说，需要权威部门来发声。说到权威部门，我第一个想到的就是国家统计局，其实，有关空置率这个数据的讨论在多年前就已经开始了，我记得在2010年8月11号，当时国家统计局新闻发言人盛来运在新闻发布会上说，根据目前的统计制度，国家统计局还不能计算空置率。
盛来运：什么样的状况算空置？这个房子没人住，叫空置，或者说空置的时间达半年以上叫空置，这方面不光有一个状态问题，还有一个时间问题，很难给它一个明确的标准。比如说平时住在北京，周末或者说节假日到海南去度假，那么这一套房子算不算闲置？要真正搞清空置面积，不是一件很容易的事。
既然国家统计局认为住房空置率不太好统计，那么住建部对这一数据是否了解呢？本月4日，国务院新闻办公室举行发布会，介绍棚户区改造和保障性住房建设工作进展情况，住房城乡建设部总经济师冯俊在会上也谈到了城市住房“空置率”的问题。
冯俊：现在我们对空置率是没有一个准确的官方定义的，现在国家统计局在公布的时候是公布空置半年以上的住房这么一个数，但是它是绝对数，没有说空置率。我在这里给大家介绍一个概念，我们好多媒体也好，好多专业人士也好，所讲的空置率跟国际上讲的空置率是不同的概念，国际上讲的空置率指的是，比如说把我这个城市里面有出租愿望的住房，或者有出售愿望的住房作为分子，然后总的住房作为分母，那是空置。我们现在没有调查有出租愿望的住房有多少，有出售住房的愿望有多少，所以很难得出空置率的概念。
至于有些媒体在说，也是学者说的，现在哪个哪个城市现在空置率有30%、40%，他们在那数灯，那怎么数啊？比如说四居室、三居室，那把所有的窗户灯打开干嘛？一般最多开一两个窗户灯就够了，所以你要到楼下一看，肯定有一大半都是黑的，不能得出说有多少个窗户黑了，就是没人住这么一个概念。将来我们怎么去完善这个事情有待统计制度完善，暂时简单的说我们现在空置率多少，这么一个说法不太好。
4年前，统计局新闻发言人盛来运说，要搞清空置面积不是一件很容易的事，4年后的今天，住建部总经济师冯俊也没有就“空置率是多少”给出一个明确的答案。两大权威部门如此表态，再加上学者和市场人士对数据的争论，导致大众对这个问题还是一头雾水。
住房空置率为什么这么难统计？住房空置率对判断楼市状况有多大参考意义？上海易居房地产研究院副院长杨红旭对此进行独家解读。
主持人：在近期有关房地产泡沫的争论中，“空置率超过国际水平”是人们频繁使用的一个论据，但是，究竟什么是空置率？住房空置率对判断楼市状况有多大参考意义？
杨红旭：住房空置率在国际上有一些比较统一的认识，一般就是指既没有人租，也没有人住，基本上是空关着的房子占全社会整个住房的一个比例，这个概念是比较明确的。住建部相关的领导所谓的“有出租意愿但没有出租出去”这个说法是有问题的，不管有没有出租意愿，只要房屋是空置的，然后除以整个社会房屋的总套数得出的一个比例，就是住房空置率。
国际上所说的“空置住房”有广义和狭义两类，像美国和欧洲，广义的比较多，它包括所有的空置房屋，包括等待拆除的、废弃的，或者正在装修或翻新的，还包括所谓的度假屋、周末房。
主持人：这样一个住房空置率对于判断楼市状况有多大的参考意义？
杨红旭：如果说空置率比较高，比如说广义的住房空置率如果超过20%以上，就说明房屋供应量比较大，住房是饱和的，就没有必要建更多的房屋。这反映的是一个市场供求关系，空置率高的话就意味着供大于求，住房不稀缺不紧缺。这个指标在国外是很受重视的。
主持人：现在各方得出空置率的方法五花八门，有人试图通过数电灯的方式，有的人甚至试图通过小区住宅运电量的变化来了解是否住人等等。人们争论的这个“空置率”，到底应该怎么算出来才靠谱？
杨红旭：像美国有三种统计方式，一是美国的人口普查局有一个相关调查，就是人口调查跟住房空置调查。二个是美国社区调查，这是由官方机构进行定期的调查，以前的时候话是每年一次，现在基本上缩短到每个季度一次。三是美国的住房和城市发展部跟美国的邮政服务相结合，只要在90天之内或者更长时间之内没有收到某户家庭的信件，那就认为这个房屋是空置的。
主持人：美国这几种“空置率”的统计方式大多都跟权威部门相挂钩，但我们国家的两大权威部门都表态说，空置率不太好统计。对此您怎么看？
杨红旭：我认为我们的房管相关部门的工作还不到位，因为我们已经几十年没有做过房屋普查，包括住房空置率，这都是国际上很核心的指标，国外可以做，我们为什么就不能做呢？虽然普查起来比较麻烦，但我们不能因为麻烦而不做。
主持人：实际上是可以通过技术手段实现的？
杨红旭：是可以的。不管是跟邮政公司还是跟电力公司合作，不管我们花费更多的人力物力进行调查和普查，这都是可以做到的。
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