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看不懂的北京楼市：量跌价却升打破追涨杀跌传统

https://www.biud.com.cn 2014年06月21日06:06 家居装修知识网

王涛正陷入深深纠结之中。4月份，他签约买下一套位于北京市大兴区亦庄镇的房子，房贷还没批下来，降价的消息已经来临。不到一个月，开发商推出的同户型房子每平方米降价近1500元。

东南五环外的亦庄经济技术开发区，近年是高价地的新摇篮。保利、融创、中信、中化方兴等一线房企，均在此跑马圈地。“地价都过3万元/平方米了，开发商曾打算联合把这个区域打造成高价区。”一位当地政府人士说。

距离高价地落槌不足一年，这一区域的楼盘便出现“零首付”和“10%首付”。尽管这一做法的实质是金融机构垫付或缓交首付，是开发企业促销的噱头，但却是楼市渐渐向买方市场倾斜的开端。

最为坚挺的北京楼市，正迎来一轮调整。正如万科集团副总裁毛大庆所言，北京楼市让人“看不懂”。

量跌价不跌

刚刚过去的一个月内，英坦接到了麦田房产中介的近20个电话和短信。他曾看过位于海淀区的西钓鱼台嘉园项目，均价在8万元左右。而中介最后的报价居然已经跌破6万元。他并不着急作决定，“再等等看”。

预期的力量是强大的，这种赌博式的等待心态正在购房人群中蔓延。2014年一季度，北京新建商品房成交1.16万套，比起2013年同期的2.45万套，这是一个难看的数字。类似的情形在2012年同期出现，其数为0.94万套。但彼时正是“限购”、“限贷”趋紧时期，开发商小心观望、谨慎推盘。

成交量锐减同时，房价却走出一条上扬的曲线。同样是来自北京市建委的数据显示，一季度，北京新建住宅均价达到2.83万元/平方米，环比上涨2900元/平方米，同比上涨了6400元/平方米。“主管部门很紧张。”接近建委的人士说，“即使下半年自住商品房成交两三万套，也未必能将房价拉低到去年水平。”

成交量锐减而价格坚挺，是北京楼市罕见的局面。原因何在？记者发现，北京楼市的成交结构正在发生巨大变化：一季度成交的新建住宅中，总价200万元以下套型占比43%，而2013年此时，这一数字为59%。

总价在400万〜800万元的改善型住宅则明显增多。4万元/平方米以上的高端住房所占比重达到32.8%，创下有史以来的最高值。而2013年4季度这个比例只有22.3%。成交量排名前20的楼盘中，有13个楼盘的套均面积在100平方米以上。其中不乏成交均价逾7万元/平方米的高端楼盘项目。“限价积压的高端楼盘入市，很大程度上拉升了房价。”北京市房协人士说。

从2013年下半年开始，北京推出自住商品房，大量刚需购房者苦苦等待入场机会，这对小户型、低总价楼盘形成杀伤。上述因素叠加，直接影响到房价统计数据。一个典型的例子是，大兴天宫院的万科橙项目，成交300套，但成交额不及泰禾的豪宅北京院子。

由此，北京楼市打破了“追涨杀跌”的传统，而唱多派(如任志强)与唱空派(如潘石屹)，均从中找到了数据支撑。

市场向何方

2014年全国两会的政府工作报告中，首次提出分类调控，住建部也抛出“双向调控”四字方针。随后杭州、天津等二三线城市均传出限购、限贷政策放松的消息。

北京的变化出现在4月1日。当天北京市住建委约谈50家开发商，强调调控政策将继续。“要求企业不得捂盘，不要有幻想。”一位参会人士告诉《财经国家周刊》记者。

事实上，北京市在2014年初曾有过一波针对高价盘的“窗口期”，放行了一批高价房入市，泰禾北京院子、万科如园等单价超过4万元/平方米的楼盘趁机入市，市场以为政策放松。这与建委时隔一个月的表态相矛盾。

上述参会人士说，在这次座谈中，焦点集中在高价地项目上。开发商诉苦价格限制太死，企业没法干。建委的态度也很明确：不要和我说这些。

“其实监管层被舆论绑架了。继续限价，则是行政干预市场；放松限价，就被解读成调控放松。”上述参会人士说。而后一种消息一旦发酵，地方政府将面对巨大的问责压力——北京一季度住宅均价已经达到2.83万元/平方米，这是个很惊人的数字。因而，在中央政府按兵不动、市场形势完全明朗前，北京既有的政策不会出现明显变化。

北京苦苦等待的，是7万套自住商品房发挥出威力。按照计划，2014年下半年，将有3万套自住商品房成交。这几乎占到北京全年商品房成交量的一半，对北京市完成房价控制目标有明显效果。

但也有多位受访人士提及，来广营的自住房项目均价已到2.8万元/平方米，超出之前入市的恒大及北京金隅项目6000元。而西局的楼面地价就超过了7万元/平方米，按照自住房比周边商品房低30%的定价规则，这仍是个“天文数字”。但这一切，似乎无碍北京的自住商品房计划继续实施，北京的积极性从供地计划上可见一斑。

4月底，北京市国土局公布2014年北京的供地计划，其中商品住宅供地为1000公顷，比2013年增加了150公顷，但50%的土地属于自住房，也就是说，2014年只有500公顷纯商品房的用地供应。

另一方面，一季度已经成交的住宅地块中，有49.5%配建了自住房，14.5%配建了保障房。长期聚焦北京市场的融创中国董事长孙宏斌说，这意味着市场将加速两极分化，“纯商品房会越来越少，价格也越来越贵”。

“即使抛开政策、开发商策略和晦暗难明的预期，仅仅回归到最常识的供求关系，也能对北京房价得出一个结论来。”一位不愿具名的政府人士说。他拿出一串数字，来说明北京的土地价格依然向上走。在刚刚过去的第一季度，北京只有11%的土地价格低于1万元/平方米，而在过去的3年中(2011〜2013年)，这一数字分别为100%、81%和68%。

按照国土资源部要求，东部三大城市群发展要以盘活存量土地为主，原则上不再安排500万人口的特大城市新增建设用地。“这意味着北京的供地位置大都不会太偏远，价格也将更高。政策房和普通商品房会形成不同监管体系，北京楼市将彻底走向两极分化。”上述人士说。