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地产风险扩大基金子公司投资遇困

https://www.biud.com.cn 2014年06月21日06:46 家居装修知识网

“我只有下午这段时间，晚上还约了人。” 一见面丽娜(化名)就快人快语，作为一名基金子公司的高管，她刚刚结束与一家券商渠道人士的谈话，神态中难免透露出疲惫。而这一天，是星期六。

一个又一个约访，一次又一次的出差，丽娜的生活似乎是基金子公司从业者的常态。面对大批可以做的项目，他们既充满了创业的激情，也充满了困惑。

“房地产项目在年前是很火的，但是现在已经不能做了。”丽娜说，“整个市场已经变了。”

就在不久前，刚刚爆发的一场危机，也让基金子公司感受到了彻骨的寒义。

由于受到相关地产公司资金链断裂的影响，“财通资产——光耀扬州全球候鸟度假地特定多个客户专项资产管理计划”的运作与收益兑付出现问题。尽管经过一段时间与资金方的沟通，同时采取拍卖土地等方式，这一危机有望解决。然而，对于基金子公司来说，这恐怕只是一个噩梦的开始。

“以后这类事件还会有的。”一家基金子公司财富管理业务董事总经理接受《中国经营报》记者采访时表示。

地产风险深不可测

“截至5月底开会，我们的房地产项目总体占比不超过30%。”上述基金子公司财富管理业务董事总经理表示，“而且最近一段时间以来，我们基本上没有新增房地产项目，现在做的都是之前的存量。”

对于房地产市场的风险，他的判断是“最近两三年会很难”、项目“风险比较大”。

“现在的三四线城市，还有一些二线城市，房子的供给已经远远超过需求。尤其是一些人口只有100万~200万的城市更是如此，他们对外地人的吸引力又不像一线城市，房子卖给谁呢？”他说，“尤其是房地产价格如果真的撑不住往下走了，情况会更糟。一些小型地产公司很可能干脆就不还钱，因为把房子卖了也不够还钱的。”

“对我们来说，什么样的房地产项目算是一个好项目呢？其实这里面没有太固定的标准，但最终看下来，地段是关键。如果把整个中国看成一个市场，一线城市就是其中地段好的；而就一线城市本身来说，也有好地段，但偏一些的也不是不行，因为刚性需求毕竟还是存在的。其次，我们要找一线开发商。”上述董事总经理介绍了该基金子公司在房地产项目上的选择标准：“仔细研究这几年房地产百强的榜单，除了前十名、前二十名基本上是稳定的，其余的每年都在换。前十名的地产商一般正常拿地，风险控制好，大而不激进。而那些临时挤进房地产百强的企业，很多人激进拿地，扩大了拿地规模，然后用‘百强’的名号去忽悠基金子公司融资。因此我们除了排名前二十的房地产企业，其他项目基本上是不做的。”

“昨天，我一个朋友给我打电话咨询房地产事宜，我告诉他，千万别碰什么‘小三亚’之类的项目。据周围朋友们的消息，一些颇有资产的供房者都开始抛售了。”此外，他们基本上以住宅项目为主。“还是看刚需。那些针对高级人群的项目，在目前这种经济情况下，是有风险的。”

财通基金激进付代价

谨慎，成为基金子公司一个不得已的选择。

上述董事总经理介绍了他们风控流程。“对于一个项目，我们有多层的风控体系。首先是立项委员会，5个人，遵循多数票原则，主任委员有一票否决权。其次，我们会聘请外部律师进行尽职调查，写尽调报告，所有费用由我方支付。再次，我们有正式审核委员会，审核机制与立项委员会一致。最后，我们有两个外聘的风控委员，他们不听口头汇报，只看书面材料，比如律师的尽调报告等，他们都有一票否决权。”

“如果风控不严，会留下诸多风险；如果风控严，很多项目难做。两相利害取其轻。”他坦言。

但激进的基金公司并不是没有。财通基金就是其中之一。

财通基金旗下的子公司名为财通资产管理有限公司(下称“财通资产”)，于2013年6月3日正式成立。其官网的数据显示，截至2014年4月末，财通资产管理的金融资产总规模超253亿元。而从已经成立的项目公告看，大多为房地产项目。　目前，财通资产正在发行的产品有4只，也均为房地产项目。

5月10日，财通资产发布公告称：“我司于近日关注到部分媒体报道光耀地产被传倒闭以及延迟交付房屋等新闻，我司对此高度关注。”

对于财通基金事件，上述基金子公司财富管理业务董事总经理表示：“他们属于点没踏准的。这种干法，在两三年前没问题，现在已经不行了。”

他认为，很多基金公司为了急速扩张，走通道业务，事实上风险与收益不成正比。“很多通道业务一般只能拿到万分之五到千分之一的佣金，但杠杆有多少倍，风险又有多大？尤其很多通道业务还不是单一的投资者，如果是单一的投资者，出了问题还可以坐下来好好谈，要是集合投资者，出了问题怎么谈？”

事实上，早在今年4月份，证监会就下发《关于进一步加强基金管理公司及其子公司从事特定客户资产管理业务风险管理的通知》，对基金子公司的风险踩急刹车。

地产之外“无米下锅”？

尽管风险已然不小，房地产项目仍是基金子公司绕不过的“坎”。

“作为一家基金子公司，房地产项目是绕不过去的，你不可能说不做。”一家基金子公司的副总经理对《中国经营报》记者表示，“我们首先要解决生存问题，如果不做房地产，那么可以做的(项目)很有限，但你不能只投资房地产，这样风险太大。”

他对房地产项目最为强调的就是“资金”。“在房地产项目上，我们是谨慎的。我们选择一个房地产项目，重点看两个方面，首先是看项目的现金流，用通俗的话来说，就是房子卖不卖得出去。其次，就是开发商的实力，要求房地产开发商的综合实力比较强，即使一个项目出问题了，也可以拿其他资金进行调配。”

而丽娜也对项目的选择产生了困惑。

“不是我们基金子公司的政策出现变化。”丽娜强调说，“我们本身没有什么绝对碰或者不碰的项目，每个项目也都有好或者不好的地方，只是相对而言，房地产的风险已经偏大。”

那么，基金子公司未来之路该怎么走？

上述基金子公司副总表示，目前他们在尝试多元化发展战略。“管理层也提倡子公司多元化发展，比如做海外投资。其实子公司的项目主要是两类，一类是投资类，一类是融资类。在投资类上，我们重点做定增，以及二级市场投资。”　“未来能做的东西还是不少的。如果放大到整个资产管理的角度，QDII、境外直投的逐步放开，让这个行业有了更多选择的可能。”上述基金子公司财富管理业务董事总经理说，“未来，基金子公司可能会根据自身的专业背景，选择未来要走的路。比如，如果熟悉投行，可以重点做投行类业务；如果熟悉债券，也可以重点做债券投资。”