10家标杆房企融资金额已跌3月 创11个月新低
中小房企的资金链反而没有上市公司那么紧张，中小房企旗下楼盘相对少，而大开发商则在全国范围内都有项目，在楼市遇冷、成交量下滑的情况下，资金会更紧张。
———合富辉煌(中国)首席市场分析师黎文江
受楼市遇冷、国内银行严控风险等多方面的影响，近期，房企融资越发艰难。数据显示，今年5月，10家标杆房企共计融资31.5亿元，环比大幅回落73 .3%。这也意味着这10家标杆房企的融资金额已连续回落3个月，并创下近11个月以来的新低点。不少业内人士认为，这可能使上半年销售量不怎么乐观的房企雪上加霜，资金链或面临严重吃紧的现象。
国内融资不到三成
国内融资越发艰难。来自中原地产研究中心数据显示，今年前5个月房企海外融资分别为86 .16亿美元、51 .75亿美元、34 .14亿美元、26 .18亿美元、69 .94亿美元，总计268.17亿美元。其中，10家标杆房企在今年前5月共计融资600 .97亿元，相当于去年全年融资金额的46%。尽管大部分企业的海外融资成本都已经上涨到7%以上，融资难度明显加大，但房企海外融资额436.17亿元，占融资总额的72.6%，而国内融资占比仅为27.4%，还不到三成。
海外融资成本上升，为何海外的融资占比还是比国内融资高出那么多？对此，合富房地产经济研究院院长龙斌认为，与国内融资成本相比，8%以下的海外融资成本仍算较低水平，加之有些房企的项目就在境外，更容易拿到境外资金。
数据同时显示，今年5月，10家标杆房企共计融资31 .5亿元，环比大幅回落73.3%。这也意味着这10家标杆房企的融资金额已连续回落3个月，并创下近11个月以来的新低点。
龙斌认为，这是开发商在调整节奏，融资金额有高有低，属正常现象。不过也有观点认为，房企融资困难是由于今年楼市降价潮在逐渐蔓延，影响了海外资本市场对中国房地产市场的判断，再加上人民币贬值，美元变得强势，也增加了房企的融资难度。
仅是周期性问题？
龙斌同时指出，企业融资主要看企业的运营、产品、市场占有率等各方面条件，以及企业的自身需要，楼市降价潮对房企的影响不算太大。通过数据统计也能看出，虽然大部分标杆房企前5月融资金额都不超过40亿元，但华润、雅居乐、招商在融资市场表现依旧亮眼，前5月融资额均已突破120亿元，富力的融资额也达到60.53亿元。
话虽如此，但中原地产的监测数据却显示，标杆房企今年2月份融资接近200亿元，是今年最高的融资规模，3月份虽然不如2月份，但融资金额还是超过150亿元；4月份稍有回落，也保持在120亿元左右，5月份却急转直下，竟然不足40亿元。这样的急速下滑真的只是周期性的问题？
对此，广州市社科院研究员彭澎推测，房企可能确实在融资中遇到了困难。据了解，企业融资可按有无金融中介分为直接融资和间接融资两种方式。其中，间接融资需要通过金融中介机构，可以充分利用规模经济，降低成本，分散风险。银行信贷和非银行金融机构信贷就属于间接融资方式。
据彭澎介绍，由于担心风险过大，有不少金融机构已经不愿意为开发商提供贷款。境内境外对中国的房地产市场都持比较谨慎的态度，房企的融资自然比较困难。但两者相比，许多国内的融资渠道都被封锁，在海外融资则没有那么多行政约束，中国房企也比较积极，在海外的融资额就相对多些。
房企陷入“两难”
标杆房企在5月份的融资金额不高。专家认为，房企融资确实遇到瓶颈。结合近期楼市的“以价换量”的现象，再看房企在融资方面的表现，可以推测出房企对资金的渴求程度。
据相关网站房产数据显示，目前共有33家房企披露了前5月的销售情况。除恒大、万科等个别企业目标完成较好外，其余企业的销售情况并不乐观。33家企业中，有21家企业完成年初定下的目标还不足三成。近期不少标杆房企如雅居乐参与到降价促销中，有业内人士指出，不排除是为了拼上半年销售业绩。
虽然近期各地新开楼盘优惠促销活动层出不穷，但开盘认购率仍未有大幅的回升，新房的销售情况并不如意。据中原地产监测数据显示，21个大中城市近四周的新开楼盘认购率都在45%以下，而2013年的平均值为56%。
对此，彭澎直言：“销售与融资是联动的，房企最大的压力还是销售。”在国内通过银行融资遇阻后，靠销售量来回笼资金成为房企采取的重要措施。但在意向购房者处于观望的态势下，只能靠降价等促销方式吸引这部分人入市，但这又会引起前期业主不满。“其实，近期很多房企都陷入该不该降价的两难困境中。”据透露。
销售业绩上升，房企融资就容易；销售状况不佳，自然面临融资难题。彭澎表示，此前有不少开发商宣称有银行主动向他们提供贷款，现在楼市销量不好，银行就对要求借贷的开发商避之不见。
虽说借贷难，但品牌房企与中小房企还是存在差别。据彭澎介绍，由于品牌房企大部分都是上市企业，旗下物业多就意味着抵押物多，出现问题一走了之的很少；中小开发商项目烂尾和跑路的相对较多。相比之下，银行选择品牌房企所承担的风险更小，因此，品牌房企相对中小房企借贷更容易。
但也有不同的观点。合富辉煌(中国)首席市场分析师黎文江认为，中小房企的资金链反而没有上市公司那么紧张，“中小房企旗下楼盘相对少，而大开发商则在全国范围内都有项目，在楼市遇冷、成交量下滑的情况下，资金会更紧张。”
黎文江以广州为例，在市中心，本地中小房企的楼盘没有降价，花都的中小房企也没有降价，反而是万科、中海、保利、雅居乐这些大众熟知的品牌房企降价，试图以缓解资金链的紧张。“其实，中小房企走佬或倒闭也仅是个别现象。”
大小房企各寻出路
在成交不佳，融资难的状况下，品牌房企和中小房企各有各的烦恼，在应对未来市场上也需要做出不同的选择。
万科创始人王石曾经说过：“房地产的问题说到底是金融问题，将来的房地产市场如果没有几千亿元的融资平台，你就只是一个打工的。”
中国房地产协会会长刘志峰也表示，房地产开发企业要在竞争中立于不败之地，必须要利用好金融。
自去年开始，不少品牌房企主动与金融机构合作。万科入股徽商银行，恒大成为华夏银行的最大股东，越秀地产 (论坛)甚至收购了创兴银行，房企与银行联姻的好戏不断上演。到2014年第一季度，已经有超过30家房企参股银行业。
此外，也有银行主动提出与房地产业合作：平安银行成立了房地产金融事业部；国家开发银行通过中国促进会推动旧城改造、小城镇建设等项目。
有业内人士指出，品牌房企参股银行拓宽了房企的融资渠道，降低了融资成本，在融资方面能缓解不少压力，助力品牌房企拿地与扩张。与此同时，房企与银行业的合作还可以为相关衍生服务提供金融支持。
富港集团副总裁刘琴在上周接受南都采访时表示，对中小房企而言，需要闭门整理、量体裁衣，更要有壮士断臂的决心，还要学会傍大款，与有实力的开发商合作，稀释自己的股权，只有生存下去才能求发展。
“楼市的调整期在年内就会结束。从明年开始，楼市就会回复到量价齐升的状态。在接下来的半年，房企面临的困难未必是件坏事，中小房企有机会重新思考新的开发经营模式，来不断适应市场，从而找到新的生存之道。”黎文江指出。
彭澎则建议，中小房企不要过多拿地，也不要捂盘，应该尽快将手上的物业出售变现；同时与大房企合作，这是大的趋势，有些是项目上的合作，有些则是整个企业被并购。
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