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以房养老试点开闸专家：房产估值是争议焦点

https://www.biud.com.cn 2014年06月24日09:26 家居装修知识网

23日，保监会公布《关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》(以下简称《意见》)，7月1日起老年人住房反向抵押养老保险试点将在北京、上海、广州、武汉四地开始实行。对此，多位专家表示“以房养老”前景并不明朗，它是养老体制的补充，但未来风险的关键问题还是在于房产的估值上可能出现争议，老年人的权益很难得到保障。

“以房养老”国外很普遍国内是养老体制补充

所谓“以房养老”，即房屋产权拥有者把自有产权的房子抵押给银行、保险公司等金融机构，金融机构在综合评估借款人年龄、生命期望值、房产现在价格等因素后，每月给房主一笔固定的养老金，房主继续获得居住权。

“以房养老”在国外是一种较为普遍的养老方式，《郑州晚报》在4月9日的报道中提到，美国政府和一些金融机构还推出“以房养老”的“倒按揭”贷款，对象为62岁以上的老年人；日本“以房养老”通常选用“倒按揭”形式，适用于55岁以上的人群。

而在中国，“以房养老”将会怎样发展？对外经济贸易大学教授王国军在接受中新网金融频道采访时表示，“以房养老”前景并不明朗，它是养老体制的补充，只适合一部分群体，传统习惯上老人会把房产留给子女。发展前景需要看制度设计是否科学合理。

中新网金融频道采访几位市民表示不会抵押房产。北京工商大学经济学院保险学系主任王绪瑾[微博]表示，此次试点是利好消息，但是利好有限。

保监会有关部门负责人当天答记者问时表示，反向抵押养老保险只是通过市场化手段运作的一种补充养老方式，是为已拥有房产的老年人提供一种增加养老资金来源的选择，并称“不会影响老年人传统的养老方式”。

保险和房地产联姻风险系数加大

“以房养老”把保险和房地产结合在一起，如何进行有效的风险管控？对此，对外经济贸易大学副教授徐高林对中新网金融频道提出了四个风险因素：房价波动、利率波动、寿命波动和现金流风险。他说保监会在调研的基础上对风险已经做出了一道防线，试点城市房价抗跌，我们更要关注未来发展过程中的“意外风险”，在试点期内不断的总结、学习。

风险的关键问题还是在于房产的估值问题。王国军指出，房价一旦下跌，对保险公司和银行和个人都是一个大问题，究竟谁来承担这样一个损失，银行、保险公司都不敢参与进来，还是需要制度设计的合理，让人们没有后顾之忧。此外，王国军还提出了人们广为关注的“70年产权”问题，他说，将来产权到70年以后房屋如何处置将会是一个大问题。

显然，房价波动并不是唯一的风险因素。徐高林还提出两个问题，一个是完全独立产权和房产处置的问题，也就是继承人和保险公司之间未来会在房产价值上可能出现争议，对房产的处置达不成一致；二是房屋中途意外的风险，老年人的权益很难得到保障。

关于投保人对产品的选择，王国军说投保人需要根据自己的风险承担能力和意愿来选择。根据保险公司对于投保人所抵押房产增值的处理方式不同，试点产品分为参与型反向抵押养老保险产品和非参与型反向抵押养老保险产品。参与型产品指保险公司可参与分享房产增值收益，通过评估，对投保人所抵押房产价值增长部分，依照合同约定在投保人和保险公司之间进行分配。非参与型产品指保险公司不参与分享房产增值收益，抵押房产价值增长全部归属于投保人。

市场潜力大保险公司需把握

《意见》的出台敲定“以房养老”试点，虽风险重重，但也是对养老制度的创新。徐高林表示认同保监会的框架，制度设计相对周密，保监会做出了相对成熟的方案，增加了老年人的养老方式，推动了老年人的养老制度，“是个好事”。

在《南方日报》6月19日的报道中显示，国家“十二五”规划指出，从2011年到2015年，全国60岁以上老年人将由1.78亿增加到2.21亿。据中国证券网5月9日报道，险企对养老地产的热衷源于市场前景广阔。有券商研究报告认为，到2050年中国老年人消费需求将达到5万亿元，当前每年为老人提供的产品总价值不足1000亿元。

保险公司做好养老保险，会尝到这块大蛋糕不少甜头。王国军表示，中国的人口基数大，13亿人口老龄化问题也越来越突出，保险公司在评估风险和收益的基础上，设计出好的产品，这将是一个很大的市场。