独家|楼市下行众生相：中介“造反” 电商“自省” 二手房生态圈进入调整期
中房网讯(殷雯) 6月18日，深圳中原、美联等4大中介宣布停止与搜房网合作。自今年3月以来的二手房中介公司与房产电商之间的“大战”进一步扩散。
在多次推动“封杀事件”的知名中介经纪公司伟业我爱我家看来，中介行业进行联合并一致行动是釜底抽薪的战略。当中介公司抽身而去，电商平台只能沦为信息“空城”。房源吸引客源，如果没有房源，也就意味着丧失客源，“原本看似完美的商业模式一日之间变得相当不完美”。
根源
中介利润空间遭盘剥
长期以来，电商有这样一本生意经：利用购房者和租房者一般会在网站搜索房源的消费习惯，通过向二手房中介经纪公司出售“端口”这种虚拟商品，给中介公司的房源进行排序，供购房、租房者搜索、浏览。
这种生意经的根本逻辑是，二手房中介公司在电商网站上购买“曝光度”，电商在此过程中的角色则是渠道推广。依赖近年来购房人业已形成的互联网搜索习惯和消费习惯，国内最大的房地产电商之一搜房网，2013年全年营收中的29.5%来源于“端口服务费”。
有业内人士统计，搜房网房源发布业务在6年期间猛涨9倍，收入从2008年的1600万美元涨到2013年的1.62亿美元，意味着房地产中介的相关支出涨了9倍。
据伟业我爱我家市场研究院数据，2008年二手房市场交易均价为9230元/平米，去年前11个月北京二手住宅交易均价为28800元/平米。6年来，二手房房价涨幅在3倍左右。对于严重依靠成交价格获取收入的中介公司来讲，佣金并未得到相应提高，但以套餐名义打包出售的端口服务支出却在迅速增加。这成为中介联合抵制安居客、搜房的导火索。
北京美联市场研究部高级经理张磊对中房网表示，电商对端口收费涨幅确实很明显。之前市场好，成交量大的时候，投入产出比还可以接受。而今年市场衰退，电商反而还在涨价，中介肯定是接受不了的。
另据此前上海中介联盟发布的维权声明显示：上海安居客自2007年成立以来，7年时间内曾至少6次改变其收费模式，每次收费模式的改变都意味着服务价格的一次提高。今年3月初，在未通知合作企业的情况下，安居客提高单次点击的定价，仅租赁房源的单次点击价格上涨幅度就达50%。
张磊以北京地区为例算了一笔“账”。每个中介门一般不会只配一家电商的端口，比较大型的电商平台如搜房、新浪乐居、安居客、搜狐焦点都会配全。一个门店每个月在一种端口上投入在4-5千左右，整体每个月电商投入量可能就会在1－2万。这只是一个基本量，如果门店想要在所在区域做出大的业绩，至少要投入2-3倍，房源排名才有可能更靠前，每个与电商投入会达到5万以上。据他所知，有业内的中介公司十分重视电商投入，单个门店月投入量甚至超10万元。
这样高额的支出，远超出店面租金、人员管理费用之和。有中介机构从业者回忆，在2010年开始，电商端口费用就在不断上涨，双方的谈判协商也一直持续。但在今年成交量普遍下滑的市场背景下，这个矛盾被迅速激化。
中房网不完全统计，去年以来，北京、上海、深圳、青岛、厦门、杭州、重庆、福州都曾形成中介联盟抵制安居客或搜房。其中伟业我爱我家、链接地产、易居臣信、中原地产、麦田房产、21世纪不动产等多家知名中介公司牵涉其中。
进展
合作关系不会摆脱
“安居客”事件和“搜房”事件一时间迅速成为了市场关注的焦点。全国几个标志性事件的阶段性结果来看，几次逼宫的结局都以电商妥协告终。伟业我爱我家品牌负责人孔丹对中房网表示，目前对搜房给出的回应“基本满意”，几乎是当时中介联盟的诉求“无条件答应”。但在具体执行上，各地正根据差异化情况在磋商细节。
可以看到，从安居客事件到搜房事件，电商在此过程中的话语权的弱势。特别在搜房董事长莫天全对此事发表的内部邮件来看，已经呈现了对电商模式的自省。二手房交易链条的生态环境正在今年发生改变。
中介对于电商是来钱的“大客户”，电商对于中介也是没法放弃的“小伙伴”。
美联地产透露，由电商平台带入的客流占总客流的3至5成。伟业我爱我家监测则显示，由由电商平台带入的客流占总客流的5至6成。
只要购房人的消费习惯不改变，中介公司就不会摒弃电商平台。伟业我爱我家和链家地产均在采访中表示，抵制归抵制，未来还是回到合作的正常轨道上来。
但本轮的中介与电商碰撞之后，中介机构对于电商的合作定位已产生变化。孔丹表示，“之前太依赖这些平台了，现在会把更多的资源更多的力量用于自己网站的建设上”。
伟业我爱我家已经为摆脱完全的电商依赖行动起来。其在此轮“大战电商”中多次强调，将大力扶持公司官方网站。尽管中介垂直网站还很难取代这些房产门户、房产网络平台，但是正如一个商家可以在大卖场里上开店铺，也可以在直接商业街开“专营店”，这两者是不矛盾的。而且，有些客户已经厌倦了平台网站上信息复杂难以筛选的体验，更乐于体验中介官网的简单直接。而这一点似乎也符合现在电商的发展趋势，品牌直营店和官网旗舰店现在越来越被人信赖。
不过，业内也有电商在中介“出手”之前，提出自我革新。今年2月份，乐居二手房集团推出以真实房源为基准的“认证房”营销模式。据称，其新战略中的端口产品仅占1/10的市场价格，同时易居品牌相关负责人表示，该产品限制中介公司刷新房源次数，不会引来中介公司的无序竞争。
究竟中介经纪公司希望什么样的定价机制和服务方式？孔丹指出，中介机构跟电商平台合作的过程中，端口价格应与结果匹配。电商应该根据提供服务的结果进行定价，而不是单纯的一直飙高价。目前市场上有的电商端口价格很便宜，但因为推广效果不好，中介机构并不认可。反过来说，如果市场成交良好，端口服务确实有效促进成交，中介机构也愿意为其买单。
张磊判断，如果电商费用还是持续增加的话，相信未来还将有一个中介与电商的周折过程。但短期内来看，消费端还没有建立起购房人从经纪公司网站查找房源的消费习惯，因此不可能完全摆脱合作。
与此同时，另有国内知名的大型中介公司相关负责人向中房网表示，不希望因为当前多个城市所谓的“封杀”、“围剿”事件，过分乘胜追击而影响未来合作。
可以看到，二手房渠道商与中介机构的关系已经产生变化：中介将在话语权上比以往更加强势，不排除尝试逐渐摆脱对电商平台依赖；而电商除了思考如能合理地持续地赚钱，也在把如何提供优质服务摆在更重要位置。
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