以房养老下月起四地试点 签约须录音录像
昨天，中国保监会发布《中国保监会关于开展老年人住房反向抵押养老保险试点的指导意见》，标志着老年人住房反向抵押养老保险试点工作正式启动。获得“以房养老”政策试点的地区有北京、上海、广州、武汉四地，试点期间自2014年7月1日起至2016年6月30日止。保监会将跟踪试点进展情况，研究制定反向抵押养老保险相关监管制度，规范保险公司的经营行为和销售行为，保护消费者合法权益。
“反向抵押养老保险”不会影响养老金发放
中国保监会人身保险监管部主任袁序成接受北京青年报记者采访时说，申请试点的保险企业须满足开业已满5年、注册资本不少于20亿元；申请试点时上一年度末及最近季度末的偿付能力充足率不低于120%；具备较强的保险精算技术，能够对反向抵押养老保险进行科学合理定价等7个条件。投保人必须满足两个条件，即应为60周岁以上，且拥有房屋完全独立产权。
试点期限为2年，选定北京、上海、广州以及武汉四个城市。试点期间，投保人群为60岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人，单个保险公司业务规模不得超过总资产的一定比例。
社会上有传闻说推出“以房养老”是国家不管养老了，这纯属是对“反向抵押养老保险”的误读。“养老金发放不会受到影响。”袁序成接受北青报记者采访时说，从该业务在我国的发展前景来看，反向抵押养老保险只是通过市场化手段运作的一种补充养老方式，是为已拥有房产的老年人提供一种增加养老资金来源的选择，不会影响老年人传统的养老方式。
过去几年，中信等银行在部分地区开展过反向抵押试点。和银行推出的反向抵押业务相比，由保险公司开展老年人反向抵押养老保险业务，其最大特点在于将反向抵押业务与终身养老年金保险相结合。
与银行业曾经试点的房产反向抵押相比，此类保险产品的最大区别在于：一方面，保险公司承担长寿风险，依照合同约定定期向老年人支付养老年金直至身故，确保老人的晚年生活后顾无忧。
另一方面，老年人过世后，其房产处置所得在偿还保险公司已支付的养老保险相关费用后，剩余部分依然归法定继承人所有；如果房产处置所得不足以偿付保险公司已支付的养老保险相关费用，保险公司将承担房价不足的风险，不再向老年人的家属追偿。
险企需提供30日犹豫期限
保监会强调，老年人住房反向抵押养老保险牵涉房地产估值、抵押、年金发放等多个环节，法律关系和业务内容较为复杂，且客户群体为老年人，必须做好老年消费者的权益保护。
保险公司需要对消费者进行签约前辅导，必须通过录音、录像或第三方见证等方式增强合同签订过程的公平性、公正性。
老年人住房反向抵押养老保险产品的犹豫期为30个自然日，保险公司应当在犹豫期内再次向投保人介绍反向抵押养老保险产品，确认投保人的真实购买意愿。保险公司还需定期向客户披露反向抵押养老保险相关信息。
老年人期待看到具体保险产品
从居民的养老金来源来看，有31%和26%的养老金源于自己多年的资金储蓄和退休金。同时，22%的人选择子女给的赡养费来养老，14%的人依靠养老保险，仅有5%的人选择银行利息、收取房租等投资盈利的方式来获取养老金。
在某事业单位退休的曹女士告诉北青报记者，自己单身，有一套房改房在三环边上，市场价约为300万元，退休金约为3500元/月。“看看具体保险条款再说吧，有些期待，”曹女士说，“我有些存款，但是不敢花。如果能抵押房子买一份养老保险，能够每月额外获取一份保险金，就可以参加更多的旅游、休闲等活动，生活更有保障。”曹女士唯一担心的是，房子不能留给女儿，怕她有意见。
幸福人寿董事长孟晓苏先生表示，已经初步完成老年人住房反向抵押养老保险产品开发和业务流程的准备，将积极上报相关试点申报材料。
如试点资格获批，幸福人寿将在中国保监会的指导和统一部署下，采取统一规划、分步启动的方式，在北京、上海、广州和武汉四个城市陆续开展试点工作。
文/本报记者 蔺丽爽
专家观点
四大风险导致“险企”参与热情不高
中国人民大学财政金融学院胡波教授认为，住房反向抵押养老保险是保险业服务民生和社会发展的产品，有利于发挥保险业的社会管理职能，总体来看，这是一件好事。
这个产品特别复杂，涉及到房屋本身的维护与管理、房屋价值波动、通货膨胀与生活成本波动、利率波动、预期寿命的变化等多种因素。在保险技术可以处置的不确定性之外，在我国还有几个不确定性对该产品的未来发展会产生较大的影响。
首先是房价的波动，如果未来房价上涨，消费者一方可能会觉得不划算，产品如何设计退保条款及退保价值的计算就成了难题；如果未来房价下跌，则对保险公司不利。而预测未来房价走势并不是保险公司的强项。
其次，与其他国家不同，我国房屋所有人对房屋所附着的土地只有70年使用权，70年到期后如何处理，尚未有明确说法，其中的不确定性对产品运营也会产生影响。此外，我国目前仍处于城市建设快速发展时期，如果标的房屋未来涉及到拆迁，相关问题如何处理，也是一个难题。
以房养老流程
投保人应年满60周岁，且拥有房屋完全独立产权
老人把房子抵押给保险公司。保险公司通过数据统计和精算，综合考虑房主的年龄、预期寿命、房产若干年后的价值等因素，定期发放给房主一定数额养老金
房主去世后，其房产处置所得在偿还保险公司已支付的养老保险相关费用后，剩余部分依然归法定继承人所有。
相关知识
以房养老下月起四地试点 签约须录音录像
以房养老试点2年全国才59户投保 专家解析难在何处
以房养老保险有望在四城试点 赢得公众信任需先行
“以房养老”拟在北上广汉试点 将可抵房产领养老金
以房养老签约须录音录像
莫对以房养老试点期待过高新
北上广汉试点以房养老 房屋定价成关键
评论：莫对以房养老试点期待过高
“以房养老”今起试点 八成网友不愿接受
以房养老试点1年仅签12户 调查称近99%子女反对
