以房养老发的钱或比预期低
下月起，广州与北京、上海、武汉四城市将开始试点“以房养老”保险。年满60周岁以上拥有房屋完全独立产权的老年人，可以投保反向抵押养老保险。记者昨日采访房地产业界人士、保险业专家和市民了解到，广州在试点“以房养老”上相对有一定优势，但市民对“以房养老”仍疑问多于兴趣。
中山大学岭南学院风险管理与保险学系副教授宋世斌认为，由于中国楼市房价波动较大，其风险要由保险公司承担，所以在评估了风险后，每月给到老人的养老金预计相对会少。反向抵押养老保险作为一种养老险，有市场但预计不太大，市民要慎重选择。
焦点1：
目标人群或为中产以上家庭老人
在保险版“以房养老”试点前，市场上已经有银行版的“以房养老”产品，但参与者寥寥。
广州市房地产专家吴定金认为，金融机构需要评估房子的价值，看是否可作为以房养老的产品，真正需要“以房养老”的人可能无法入围。虽然现在广州市内不少老人都有房子，但这批房子是楼龄较高的房改房。按照现在的按揭政策，超过20年楼龄的砖混结构房子就无法按揭。那这批房源是否会被看中并批准作为反向抵押养老保险的产品，是个未知数，但往往就是这批房源的业主需要钱来养老。
宋世斌认为，反向抵押养老保险，适合有自己房子且与子孙辈关系明晰的老人，未来小孩子也不需要这所房子。而且老人不会急需要抵押房子去贷款用钱，进行投保只是为了更好生活，是对财富进行不同的处置。要符合这样的条件，至少会是中产以上家庭的老人。总的来说，“倒按揭”方式以房养老市场不会太大，事实上在发达国家这块的市场占比也并不大。
焦点2：
养老金相对少且无法随房价涨跌
“每月可以领多少养老金、养老金是否可以挂钩房价进行调整？比如，房价涨了养老金就多，房价跌了养老金就少？”关于养老金的领取，市民还有很多疑问。
宋世斌分析，在“以房养老”中对于房价的波动如何处理是有较大分歧的。但首先，房价波动的风险肯定不是由投保人承担的，所以市民不会有太大风险；保险公司会承担波动的风险，但正因为它要承担风险，所以在评估了风险后，每月给到老人的养老金预计相对会少。有种观点认为，房价的上升期最快将在10年后结束。基于这样的风险预期，保险公司在制定规则给予月养老金时，确实可能会比市民预期的偏低。
宋世斌还认为，保险公司一般会在评估房产风险和收益完毕后，就给投保的老人定额的月生活费，不会再随便进行调整。目前中国的房价波动比较大，如果挂钩市场房价去调整生活费，是有很大成本的。此外，很多时候二手房市场还涉及到有价无市的问题，最终卖出价可能并没有市场叫价那么高，那么就此去调整生活费风险也比较大。且每次调整还要进行评估和重新计算，相当费时费力。
焦点3：
赎回或结算收益会损失部分房价
不少网友提出，如果老人投保后，仅领取了一年的生活费就过世了，那么其房产收益要怎样进行计算？
宋世斌释疑道，这种情况跟老人领取了很多年的生活费过世，对房产的处理是同种方式，即在老人过世后就开始进行结算。结算处理房子时，需要重新进行房价评估，如果是评估出来房价涨了，那么再按规定进行收益分配。对于保险公司来说，评估价与实际市场价之间也有可能存在差距，房子有多大的收益在没有正式转让成交前，都是不明确的，存在风险。
“以房养老”保险产品结算收益的计算，预计不会是简单地将结算时评估总价-投保时的评估总价-老人领取的养老金总额，结算出来的就作为收益。如果是这样，就是银行抵押贷款，而不是保险产品。作为一项保险产品，肯定既有比预定时间先去世的老人，也有比预定时间活得更长的长寿老人，所以先去世的收益要用来弥补长寿老人带来的更多支出，是通过保险方式建立养老互济的资金池。
宋世斌提醒，这种算法同样适用于中途想要赎回房产的老人，作为一项保险产品当然可以退保，但其中包括的评估成本、人力成本等各方面支出，不会是简单的加减运算。赎回房产时肯定要付出一定的资金成本代价，要有心理准备有部分房价是拿不回来的。
焦点4：
反向抵押未必比卖房养老更划算
有市民提出，假如自己有一套200万元的房子，感觉直接卖掉去吃利息会比反向抵押贷款每月去领取养老金更划算。而且年纪大了之后一旦有大的医疗支出，光是靠每月领取养老金可能也无法解决。
宋世斌认为，反向抵押养老保险只是“以房养老”的一种形式，在房价未来价值有争议的情况下，对于老人来说这种方式并不会太实惠。市民在进行投保时要慎重选择，因为还是存在一定的风险，此外也还有其他很多“以房养老”的方式可以选择。
他举例，老人家可以将市区的房子出租，拿到高月租后再到郊区租住较为便宜的房子；也可以将大城市的房子出租，到生活成本较低、环境更好的小城市去生活，现在医保也是全国覆盖，这样可能会更实惠些。如果认为现在房价已经到顶点了，卖掉房子更划算，也可以卖掉转去生活成本低的区域生活。
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