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兑付危机频现地产信托面临“多事之秋”

https://www.biud.com.cn 2014年06月25日11:06 家居装修知识网

　　中都集团董事长杨定国失联，引发市场对相关公司和金融产品风险的高度关注，其中包括尚未到期的信托产品，是否受到波及更为投资者关注。

　　今年以来，信托产品无法按期兑付的事件不断出现，意味着信托产品的风险在加速释放。上海某信托公司业务骨干透露，房地产信托的兑付高峰越来越近，可能在今年七八月份迎来一波高峰，2014年有超过6000亿元的产品到期，不排除有信托公司在“兑付大考”中折戟。

　　专家认为，由于风险的错配，信托产品的高风险性并未被高净值客户完全认知，特别是浮动收益产品。随着信托产品逐渐到期，前期被过度营销、充满乐观的投资者才会发现这一市场逐渐显露的“狰狞”面目。

　　危机发酵长城财富5号或受牵连

　　6月18日，位于杭州庆春路的中都百货突然停业。中都百货位于余杭临平的总店也在同一天歇业。随后，位于临平、安吉等地多家中都百货门店相继“暂停营业”。毫无征兆地突然停业后，目前中都集团电话总机也无人接听，集团网页也无法打开。

　　据了解，中都系是由房地产起家的公司，中都百货全称浙江中都百货公司，成立于2008年5月，隶属于中都控股集团，专业从事大型购物中心、百货商场以及主题店的投资和经营，拥有杭州中都购物中心等5家子公司。其母公司中都控股集团有限公司的前身最早可追溯到1992年7月12日，目前公司主营业务有房地产、商业百货、酒店、富绅特系列(物业管理、置业、诺维园林、金融等)四大事业体，旗下共有全资子公司20余家。

　　某房地产数据提供商的负责人分析，现在很多出问题的开发商都犯同一个毛病：摊子铺得太大，资金投入太多，最初对前景过于乐观；一旦由于资金成本上升、监管收紧银根而借不到钱，就会一下子失控。

　　6月19日，杭州市人民政府办公厅印发《杭州市企业资金链风险防范与化解工作方案》(简称《方案》)。《方案》表示，协调化解工作组要加强对企业资金链风险的研判，实行分类快速处置，阻止风险扩散蔓延。对主业经营良好、暂时出现资金链紧张，或由于涉及担保、个别银行抽贷导致资金周转困难的企业，要协调银行不简单采取抽贷、压贷、缓贷、减贷、起诉等不利于整体处置工作的行为，不搞“一刀切、急刹车”，灵活办理企业转贷；对由于过度融资、杠杆率高引发资金链风险，但产品有市场、有品牌、影响大的企业，要及早介入，采取行政协调、司法集中管辖、“企业瘦身”、市场重组等手段，加大帮扶力度；对产能过剩、无救助价值的企业，要及时转入启动善后处置机制，为进入司法程序处置创造条件。

　　知情人士透露，中都集团融资的主要来源包括银行贷款、委托贷款、信托贷款和小额公司贷款等。其中，中都集团旗下的中都百货曾向金谷、中铁、长城新盛三家信托公司融资。业内人士透露，其共涉及3家信托公司的4个项目。中都百货2012年向金谷信托和中铁信托申请的贷款皆已在2013年年底还清，其中，金谷信托项目如期清算，中铁信托项目提前结束兑付。

　　但中都百货的关联企业中都置业在长城新盛信托的5000万元贷款项目尚在运行中。长城信托发行的“长城新盛-长城财富5号中都青山湖畔贷款集合资金信托计划”于2013年7月19日成立，期限18个月；预计收益9.5%/年，收益半年支付一次，剩余收益及本金信托到期一次性支付。信托推介材料称，资金运用为向浙江临安中都置业有限公司发放信托贷款，用于中都青山湖畔一期林泉流韵组团II标段后期景观、绿化建设。临安置业控股股东浙江中都房地产集团有限公司具备房地产一级开发资质，临安置业以其拥有的中都青山湖畔一期林泉流韵组团II标段12幢准现房别墅(五证齐全)为本信托贷款提供抵押担保，抵押率不高于50%；中都控股集团有限公司及实际控制人为本信托贷款提供连带责任担保；后期监管及风控措施得当，风险可控。长城新盛信托网站显示，“长城新盛-长城财富5号中都青山湖畔贷款集合资金信托计划”目前处于“运行中产品”。对于董事长杨定国的失联是否会带来影响，截至记者发稿，尚未收到公司回复。

　　无奈垫付信托公司“兜底”能兜多久

　　老李今年4月份从一家信托公司跳槽去了基金子公司。之前，他已经在这家信托公司干了十几年。

　　老李介绍，信托项目出了问题只有两种出路：信托公司用自有资金垫付，或者终结“刚性兑付”，让风险暴露在公众面前。最后的兑付情况要看资产抵押的处理和信托公司“兜底”的意愿。

　　目前已经有不少信托产品的风险暴露于公众视线，但多数信托公司都选择了“兜底”。如一家信托刚刚到期的“远投7号集合资金信托计划”惊险兑付。

　　“远投7号”推介材料显示，该产品于2013年6月24日成立，期限一年，今年6月23日到期。该计划募资规模6000万元，向宜昌弘健新材料有限公司发放贷款，用于企业流动资金周转。但根据目前了解到的情况，弘健新材料工厂已经停工，公司或濒临破产。

　　业内人士透露，按照到期后10个工作日内兑付本息的约定，信托公司暂未形成违约。目前，信托公司官网上已看不到该项目成立公告，只有一份2013年9月30日发出的“远投7号集合资金信托计划信托资金管理运用报告书”。

　　信托公司内部消息称，此项目所有投资人在本周内(6月27日前)都会如期收到本息，并已逐一通知到了所有投资人。另有其他消息称，目前信托公司正在“申诉资产保存”，并已向“湖北当地法院提请诉讼追债”。依现有情况看，信托公司或是以自有资金进行先行垫付。

　　“目前只有少数项目出问题，信托公司还能兜底。如果出问题的项目集中到期，我看没几家信托公司有垫付的能力了。”老李认为。

　　风险错配借新还旧难以为继

　　“无奈离开主要有两方面的原因。一个是公司的问题。我觉得现在公司做的项目风险太大，到期兑付会出大问题。还有就是行业问题，信托公司的黄金期已经过了，接下来是风险爆发期。”老李说，“可谓笙歌归院落，灯火下楼台。”

　　老李认为，信托公司的不良资产会逐步暴露。“因为信托公司不能像银行那样短时间内募集大量的资金解决问题，腾挪的空间非常小。”老李直白地解释。

　　他介绍，原来所在的信托公司今年以来做的项目投资房地产的不多，但其实风险可能比房地产还大。比如替财务状况不好的地方融资，而且动辄十几亿元，规模巨大；还有一些为产能过剩行业的民营企业融资的产品，风险也很高。

　　从去年年底开始，这家信托公司的一两个项目已经出现融资方拖欠利息的情况。老李离开的时候，一款产品5月份就必须还本付息，但实际上这笔项目资金已经没法收回。为了保兑付，公司只能通过极高的利息募集资金，借新还旧。

　　“具体哪些项目出问题是一家信托公司的机密，出事前都被遮掩得好好的，但我实在不敢看最终的结果。”老李这样有十几年投资经验的信托经理被吓跑了。

　　即便是高息募集资金，借新还旧也已经没那么容易了。

　　用益信托数据显示，1至5月份，房地产集合信托成立规模分别为302.9亿元、101.7亿元、203.6亿元、241.6亿元、118.7亿元。

　　今年一季度集合信托发行数量1286款，发行规模2104.5亿元，比去年四季度的3483.66亿元缩水694.66亿元，环比下滑39.6%。利得财富认为，目前发行规模的缩水主要是前期部分信托项目爆出兑付问题，使得投资者更加谨慎。

　　“房地产信托成立规模的逐月减少，很大一部分原因是房地产信托产品越来越难卖。大家对房地产信托的前景越来越悲观，甚至商业银行的管理层也抱着悲观预期。大家信心没有了。这是最可怕的。”某房地产数据提供商的相关负责人告诉中国证券报记者。

　　该人士介绍，今年一季度，全国房地产销售额同比减少三分之一左右。估计二季度的下降更加明显。随着房产滞销，开发商资金成本不断上升、资金链越绷越紧。最终银行的开发贷款、房地产信托等的风险也将暴露。

　　利得中国财富管理研究院分析认为，中国以信托公司为代表的影子银行充当了撮合高净值个人客户和一级市场融资之间的中介。那么这种创新的模式又带来什么样的挑战呢？答案是风险的错配：一级市场天然的高风险性并未被高净值个人认知，特别是浮动收益产品。随着信托产品逐渐到期，前期被过度营销、充满乐观的投资者才会发现这一市场逐渐显露的狰狞面目。

　　信托公司刚性兑付隐含的行业风险主要来自于三四线城市房地产业、矿业等行业。此外，经济转型背景下，过剩产业中的民营企业同样也是信用风险的高发领域。

　　优选财富高级理财经理王健认为，看一个信托项目的风险，首先要看交易对手，即借款企业。看这个企业的财务状况、行业前景，借款用途及还款来源。中都百货和宜昌弘健(远投7号融资方)的资产负债率都在较高水平。其中，中都百货的负债率在2012年已超过80%，远高行业60%的警戒线。

　　另外，中都百货和宜昌弘健分别属于零售行业和管材行业。传统零售业受电子商务冲击，利润率较前几年呈持续下滑的态势，而塑料管材更是属于产能过剩行业。所以结合企业财务状况和行业前景，即可排除风险等级较高的信托项目。尤其是行业前景还可以预判企业未来的现金流。

　　“对现代化的企业而言，多少资产和多少负债并不是最重要的，关键是能否拥有稳定的现金流。”王健说。

　　高改芳