深圳龙岗16小区整治 4亿资金成难题
“黄金豪庭已全部安装管道燃气，南洋花园管道燃气安装率已提升至81.5%。”这是记者近日从龙岗区相关单位获悉的。
据了解，从去年下半年开始，龙岗区主要领导深入南湾街道调研历史遗留违法建筑存在隐患及整治工作，其中部分高层小产权房的燃气、消防问题尤令人关注。
今年以来，龙岗区确定南湾街道为安全发展综合试点街道，南湾街道以此为契机，梳理出历史遗留违法建筑集中区域16个，针对普遍存在的建筑物本体结构不符合安全标准、消防设施配备不足、物业管理差等问题进行整治，以改善辖区安全基础和人居环境。
半年多来，这项全新的改革试点取得了一定进展，但仍存在不少挑战和困难，期待各方共同探索解决。
摸底
16个集中区域摸排9大问题
今年以来，南湾街道彻底摸查16个历史遗留违法建筑集中区域小区的基本情况，针对小区面积、间套数、入住情况、电梯、消防设施、燃气管道安装使用、供水设施、供电设施、建筑安全检测等九个方面展开集中摸查。
经普查，16个小区共有楼栋数137栋，总建筑面积为2446218.63平方米，总间套数为27600套(其中已入住户有24358户)，共有商铺1283间、电梯314台。
为了便于整治，南湾街道根据小区的硬件配置情况、建设时间、楼栋状况、物业管理反映的问题、住户反映的情况等综合考虑，将16个小区分为三类：第一类有8个小区，整治难度较小、所需资金不大；第二类有5个小区，整治难度和所需资金居中；第三类有3个小区，建筑物体量较大、整治区域庞大且难度较大。
让人关注的一个问题是，上述小区“从乱到治”，要付出多大代价？根据南湾街道编制的整治预算，南洋花园和黄金豪庭两个首批试点小区估算整治项目经费约为5059.44万元，其余14个小区按照整治难度分类情况推算，16个小区整治项目总的经费约近4亿元。其中，16个小区共欠缺管理用房面积约为2780平方米，所需归集的首期专项维修资金约为9576万元。
进展
首批两个小区试点成效初显
投石问路，南湾街道选择黄金豪庭和南洋花园两个小区首批试点。
他们督促开发商委托有资质的专业公司对黄金豪庭8栋建筑物及地下室的结构安全进行检测，南洋花园则以重点区域抽检方式进行初步调查。
在龙岗区消防监督管理大队的指导下，南洋花园和黄金豪庭建筑消防(含给排水)调查已完成，其中黄金豪庭消防整治工程已完工。南湾街道还指导社区股份公司对小区电梯进行初步排查，并已组织更换10余台电梯，对仍不能定性的63台电梯，已委托广东省电梯技术协会和深圳市特种设备协会进行检测评估。
值得一提的是，目前黄金豪庭已全部安装管道燃气，南洋花园管道燃气安装率已提升至81.5%。此外，南洋花园在成立投资人委员会的基础上，进一步理顺物业管理模式，并筹备成立“居民之家”，丰富小区文化生活，提升物业管理水平。
而在其他14个小区，南湾街道成立了定标委员会，负责建筑安全(含消防、给排水)调查设计招标的定标工作；为解决暴雨对小区周围挡土墙形成的安全隐患，街道对小区周边挡土墙进行安全隐患调查评估；针对顶层住户圈占楼顶天面严重妨碍了楼顶逃生通道的情况，南湾街道组织开展了6次拆除行动，拆除妨碍楼顶逃生通道的次生违建60余平方米，拆除业主私自安装的铁门5个，畅通楼顶逃生天面约700平方米。
问题
电梯更换手续长 资金筹集困难
据了解，此次历史违建集中区域小区综合整治没有经验可循，也没有政策可依，南湾街道在试点过程中，相继遭遇了整治标准把握、整治经费筹集和整治主体选择等难点问题。
记者了解到，有些需更换电梯的高层楼栋，整栋楼仅一部电梯服务，且新旧电梯更换周期较长，从拆除到安装需21—28天，安装完成又面临检验、出合格报告及办理使用登记等手续，约需18天左右，一旦进行更换，将面临高层长时间没有电梯服务的现状，给居民带来不便。南湾街道建议区相关部门协调，在电梯更换后尽量缩短报批时间，尽快完成检验等审批手续，以使电梯能够尽快投入使用。
按照相关文件，16个小区应按标准预留物业管理用房，但这些小区大多未曾预留物业管理用房，物业均已出售或出租作为商铺，目前要收回用作管理用房比较困难。此外，小区首期归集专项维修资金由建房人按物业项目建筑安装工程总造价的2%缴交，但相关标准过于笼统，未对所建建筑物的年份、建筑成本、设施配置等情况进行细致区分，在收缴维修基金参照标准上缺乏可行性和法律依据，且开发商在售卖房屋计算利润时未考虑专项维修资金一块，现在要向开发商重新归集，难度较大，可行性较低。
资金究竟如何筹集？具体分摊比例和使用标准如何制定？相关负责人建议：对开发商、社区股份公司以及投资人的分摊比例要研究具体办法，由社区股份公司、住建和公安部门形成合力，联合施压。对筹集到的资金由开发商、社区股份公司、投资人委员会以及街道专职财务人员组成多方监控账户主体，通过设立多方监控账户进行监管；在资金运作上，严格按照项目监理、审计公示等方法进行透明化管理。
南方日报记者 陶清清
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